Является ли Национальный жилищный фонд решением жилищного «кризиса» во Вьетнаме?

(CLO) Правительство только что создало Национальный жилищный фонд для решения серьезной проблемы нехватки жилья, когда цены на жилье значительно превышают доходы, а предложение все больше истощается.

Цены на жилье в Ханое выросли почти вдвое всего за 6 лет

В последние годы цены на жилье постоянно «проламывают пик» и устанавливают новые уровни цен, становясь горячей темой для обсуждения в повестке дня Национальной ассамблеи и на общественных форумах.

По данным исследования Института исследования и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE), к концу третьего квартала 2025 года индекс цен на квартиры в Ханое, Дананге и Хошимине вырос на 96,2%, 72,6% и 56,9% соответственно по сравнению с 2019 годом.

Средняя цена продажи проектов в выборке в этих трех городах достигла 78,9 млн донгов/м2 в Ханое, 67,4 млн донгов/м2 в Дананге и 81,6 млн донгов/м2 в Хошимине.

Цены на жильё во многих районах продолжают расти. (Иллюстрация фото/DN)

На данный момент цены на квартиры в Хошимине движутся в сторону роста после длительного периода накопления, в то время как цены на квартиры в Дананге и Ханое начинают демонстрировать боковую тенденцию к росту, поскольку инвесторы еще не испытывают большого финансового давления и ожидания роста цен по-прежнему сохраняются.

Между тем, средний доход работающих составляет всего около 15 миллионов донгов в месяц, что делает соотношение цены на жилье к доходу далеко за пределами доступного.

Молодой паре требуется около 10 лет, чтобы накопить достаточно средств для покупки дома, но за это время цены на жилье растут быстрее, чем сбережения, что приводит к ситуации, когда «сбережения никогда не поспевают за ценами на жилье».

Реальность такова, что аренда жилья на длительный срок становится всё более популярной тенденцией. Однако, учитывая, что рынок аренды жилья во Вьетнаме по-прежнему непрофессионален и нестабилен, аренда жилья может лишь помочь снизить финансовое давление в краткосрочной перспективе, но не способна удовлетворить устойчивые потребности населения в жилье.

Хотя государство приняло ряд мер по содействию развитию социального жилья (NƠXH), помогающих ускорить реализацию проекта NƠXH, результаты не оправдали ожиданий.

Поскольку нынешнее развитие социального жилья в основном опирается на политику стимулирования бизнеса, низкая норма прибыли, сложные процедуры, нехватка чистых земельных фондов и нестабильные механизмы стимулирования лишают бизнес мотивации к участию.

Столкнувшись с этой ситуацией, многие эксперты рекомендовали изменить модель развития социального жилья в сторону ведущей роли государства — от планирования политики, распределения земли, источников капитала до организации реализации.

Необходим Национальный жилищный фонд

Недавно правительство издало Указ 302/2025, которым был создан Национальный жилищный фонд, действующий на двух уровнях: Центральный фонд создается и управляется Министерством строительства, а Местный фонд создается и управляется Провинциальным народным комитетом.

Источники Фонда разнообразны, включая государственный бюджет, стоимость земельного фонда для социальной жилищной инфраструктуры, доходы от продажи государственной собственности, доходы от аукционов по продаже прав землепользования и добровольные взносы внутри страны и из-за рубежа, а также другие законные источники.

В частности, основной целью Фонда является создание и развитие социального арендного жилья, а также ему разрешено приобретать коммерческое жилье для сдачи в аренду должностным лицам, государственным служащим, государственным служащим и рабочим.

Комментируя этот вопрос, Институт исследования и оценки рынка недвижимости Вьетнама (VARS IRE) считает, что прямое участие государства в создании социального жилья, особенно социального жилья для аренды, является стратегическим решением жилищной проблемы, соответствующим международным тенденциям.

Многие эксперты считают, что создание Национального жилищного фонда необходимо. (Иллюстрация фото/CD)

Фактически, многие страны успешно внедрили эту модель. Например, в Сингапуре более 80% населения проживает в домах, построенных HDB, в Южной Корее созданы государственные предприятия, специализирующиеся на строительстве социального жилья, в Германии действует долгосрочная политика поддержки строительства недорогого жилья с обязательством поддерживать арендную плату ниже рыночной в течение 15–25 лет.

Во Вьетнаме развитие рынка арендного жилья является необходимым шагом. В условиях роста цен на социальное жильё, превышающего финансовые возможности многих групп со средним уровнем дохода, и множества проблем, возникающих в процессе реализации политики, ориентация на модель аренды, а не продажи, поможет обеспечить стабильное предложение, ограничить спекуляцию и поддерживать стоимость аренды на разумном и устойчивом уровне.

«Благодаря этому у людей, особенно с низким и средним уровнем дохода, появится реальная возможность обосноваться, при этом постепенно снизится давление на владение жильем», — подчеркивают в VARS IRE.

Однако для того, чтобы аренда действительно стала устойчивым решением, VARS IRE считает необходимым развивать государственно-частное партнерство (ГЧП), при котором предприятия участвуют в строительстве проектов, а государство выкупает право собственности или сдает помещения в обратную аренду для эксплуатации.

В то же время необходимо продолжать исследовать и принимать нормативные акты по стандартам арендного жилья, включая ограничение ежегодного роста цен, применение долгосрочных договоров аренды и обеспечение прозрачности условий корректировки, а также предлагать механизмы стимулирования и политику, поощряющие участие общественности в содействии строительству арендного жилья.

В долгосрочной перспективе, по мере улучшения предложения жилья, особенно доступного и арендного, баланс спроса и предложения на рынке постепенно стабилизируется. Часть спроса на собственное жильё будет замещена спросом на аренду, что поможет снизить давление на рост цен и создаст условия для более прозрачной и устойчивой работы рынка недвижимости, одновременно открывая реальные возможности приобретения жилья для большинства людей.

Тем временем, г-н Динь Минь Туан, коммерческий директор PropertyGuru Vietnam, также проанализировал: «Строительство 1 миллиона социальных домов до 2030 года — очень амбициозный проект. Однако, если мы продолжим действовать по-старому, поощряя бизнес и банки к участию в финансировании, достичь этой цели будет сложно».

«Если у нас будет Фонд, который продемонстрирует проактивную роль государства в создании капитала для людей, желающих приобрести социальное жилье, и в поддержке инвесторов капиталом для строительства, это станет двойной мерой по быстрому продвижению рынка социального жилья», — сказал г-н Туан.

По словам г-на Туана, первым результатом деятельности Национального жилищного фонда, безусловно, станет предоставление инвесторам капитала для ускорения строительства проектов социального жилья по более приемлемым ценам.

Второе направление – поддержка населения. В настоящее время клиентам, берущим кредит на покупку жилья, приходится выплачивать проценты, составляя значительную часть своего дохода. Однако с новым кредитным пакетом Национального жилищного фонда срок кредитования увеличивается, а размер платежа снижается, что упрощает покупку жилья.

Источник: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html