Вьетнамская федерация торговли и промышленности (VCCI), а также многие другие консультирующиеся агентства согласились с тем, что предоставление компаниям, имеющим «другие земли», возможности реализовывать проекты коммерческого жилья крайне необходимо и отвечает практическим потребностям.
 |
| Регламент земельных фондов для строительства коммерческого жилья стал предметом многочисленных обсуждений. Фото: Дык Тхань |
Оставшиеся вопросы Земельного закона
«Закон о земле 2024 — важные положения, которые необходимо знать предприятиям» — тема семинара, недавно организованного VCCI, в котором приняли участие сотни представителей бизнеса и многочисленные докладчики, принимавшие участие в процессе разработки этого чрезвычайно важного закона.
По словам г-на Дау Ань Туана, заместителя генерального секретаря и руководителя юридического департамента VCCI, новый Закон о земле устранил дублирование нормативных актов, что ускорило земельные процедуры и способствовало совершению сделок на рынке. Остаётся вопрос регулирования земельных фондов для реализации проектов коммерческого жилья.
В частности, предусмотрены два случая изменения целевого назначения земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства: если у предприятия имеется земельный участок, оно должно иметь весь или часть земельного участка, предназначенного для проживания (пункт 6 статьи 127); если предприятие ведет переговоры о получении права землепользования, оно должно иметь 100% «земельного участка, предназначенного для проживания» (подпункт «б» пункта 1 статьи 127).
«Для получения права землепользования необходимо получить документ, одобренный Народным комитетом провинции, и он должен соответствовать плану землепользования. Согласно Закону о земле 2013 года, только для «изъятия» сельскохозяйственных земель требуется документ Народного комитета провинции», — сравнил г-н Туань.
После завершения работы над Законом о земле 2024 года г-н Туан подчеркнул, что положение о земельных фондах для реализации проектов коммерческого жилья активно обсуждалось при принятии закона о внесении изменений в 9 законов об инвестициях и предпринимательстве (начало 2022 года). Кроме того, этот вопрос является одним из основных спорных при разработке Закона о земле и в настоящее время запускается пилотный механизм.
Ожидается, что проект постановления Национальной ассамблеи о пилотной реализации проектов коммерческого жилья посредством соглашений о получении прав землепользования или обладании правами землепользования на земельные участки, не являющиеся жилыми землями (проект) будет представлен Национальной ассамблее на 7-й сессии (май 2024 года).
Согласно материалам экспертизы Министерства юстиции, в проекте предусмотрена следующая направленность:
Во-первых, земельные участки, предназначенные для реализации проектов коммерческого жилищного строительства на основе договоров о предоставлении права землепользования, относятся к категории земель, предусмотренной статьей 9 Закона о земле 2024 года, и подлежат передаче права землепользования в соответствии с положениями земельного законодательства. Формы договоров включают: передачу права землепользования, внесение капитала в форме права землепользования, безвозмездное предоставление права землепользования.
Во-вторых, земельный участок, находящийся в пользовании предприятия, осуществляющего операции с недвижимостью, относится к одному из следующих видов земель или включает в себя: земли сельскохозяйственного назначения; земли несельскохозяйственного назначения, за исключением земель для строительства жилых домов. В случае необходимости расширения площади земельного участка, предназначенного для реализации проекта коммерческого жилищного строительства, по сравнению с площадью земельного участка, используемого предприятием в настоящее время, предприятие обязано заключить договор на получение права пользования земельным участком, относящимся к категории земель, указанной в пункте 1 настоящей статьи, для реализации проекта.
В-третьих, в случае, если земельный участок для реализации проекта коммерческого жилищного строительства с предоставлением права землепользования, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, находится на земельном участке, находящемся в ведении государственного органа или организации, государство изымает земельный участок и предоставляет его в аренду инвесторам без проведения аукциона по предоставлению права землепользования или конкурса по выбору инвесторов для реализации проектов с использованием земельного участка.
Ориентиром при выборе проектов и мест реализации пилотных проектов является: реализация пилотных проектов коммерческой застройки на основе соглашений о предоставлении права землепользования или на основании соглашений о предоставлении права пользования земельными участками, не являющимися землями жилой застройки, не превышает 30% от количества проектов и 20% от общей площади потребности в застройке жилищным фондом, утвержденной программой и планом развития жилищного строительства до 2030 года. Приоритет отдается реализации пилотных проектов на утвержденных городских территориях и территориях градостроительной планировки.
В соответствии с положениями настоящего Постановления, Народный комитет провинции определит порядок реализации пилотного проекта в соответствии с фактической ситуацией на местности. До начала реализации пилотного проекта Народный комитет провинции представит на утверждение Народному совету соответствующего уровня перечень пилотных проектов. Реализация пилотного проекта начнётся с 2025 года и продлится пять лет.
В ответ на просьбу прокомментировать проект VCCI заявила, что предоставление предприятиям возможности получать передачу права пользования «другими землями» и разрешение предприятиям, которые в настоящее время имеют «другие земли», реализовывать проекты по коммерческому жилищному строительству, является одной из основных и важных рекомендаций предприятий в процессе разработки Закона о земле 2024 года.
Новый Закон о земле 2024 года ограничивается положением о том, что предприятиям разрешено получать в собственность только «земли жилой застройки», а предприятиям, имеющим «земли жилой застройки или земли жилой застройки и другие земли», разрешено реализовывать инвестиционные проекты по строительству коммерческого жилья.
Торгово-промышленная палата полностью согласна и высоко оценивает разработку пилотного постановления, позволяющего предприятиям получать право пользования «другими земельными участками», что позволит предприятиям, имеющим «другие земельные участки», реализовывать проекты коммерческого жилищного строительства. Это крайне необходимое положение, отвечающее практическим потребностям, преодолевающее текущие трудности и устраняющее трудности многих текущих проектов.
Главное — предотвращение рисков.
В процессе разработки проекта пилотное предложение также получило одобрение многих населённых пунктов, в том числе тех, где ранее не реализовывались проекты коммерческого жилья, в виде передачи прав землепользования или использования жилых земель и других типов земель, которым компетентные государственные органы разрешили изменить целевое назначение на жилые (например, Хынгйен и некоторые другие). В крупных городах, где многие проекты сталкиваются с трудностями, поддержка проекта ещё сильнее.
Подтвердив крайнюю необходимость разработки проекта, Ассоциация недвижимости города Хошимин (HoREA) указала на ряд практических проблем. Например, если инвесторам будет разрешено вести переговоры только о правах землепользования на жилые участки, земельного фонда будет недостаточно для инвестирования в строительство коммерческого жилья, крупных городских территорий с полноценной технической инфраструктурой, синхронной социальной инфраструктурой и городскими коммунальными службами.
Причина в том, что, согласно положениям земельного закона о лимите выделения жилых земель, самый большой жилой участок не превышает 400 квадратных метров, в то время как самые большие существующие жилые участки в городских районах составляют всего несколько тысяч квадратных метров. «Как правило, старинная вилла по адресу Во Ван Тан, 110–112 (район 3, Хошимин) имеет три фасада, выходящих на улицу, площадью всего лишь более 2700 квадратных метров», — цитирует HoREA.
По мнению HoREA, ключевой задачей является предотвращение и устранение риска потери доходов государственного бюджета, потери государственных активов, таких как земельные ресурсы, а также недопущение незаконного использования инвесторами разницы в арендной плате за землю при реализации механизма самосогласования. Строгое и синхронное регулирование цен на землю, предусмотренное Законом о земле 2024 года, при его полной реализации, позволит предотвратить и устранить вышеуказанные риски.
Что касается области реализации, HoREA выразила «большое приветствие» предложению, согласно которому в проекте всем провинциям и городам централизованного управления будет разрешено устанавливать критерии по площади, инвестиционному капиталу и другие критерии, соответствующие местным реалиям, для отбора проектов в разрешенной пилотной зоне.
Однако VCCI считает, что это предложение может вызвать опасения относительно механизма подачи заявок и предоставления грантов при определении инвестиционных проектов, подпадающих под пилотный механизм. Чтобы ограничить эту ситуацию, VCCI предлагает рассмотреть возможность прописания общих критериев непосредственно в Постановлении, на которые местные органы власти будут опираться при определении подходящих проектов.
- Вклад Народного комитета провинции Анзянг в проект
Что касается масштаба проектов, для которых согласована передача прав землепользования, предлагается пилотный проект на участке площадью менее 10 гектаров. Фактически, при площади менее 10 гектаров инвесторы могут самостоятельно вести переговоры о передаче прав землепользования, без необходимости административного вмешательства со стороны государственных органов. С другой стороны, этот масштаб также должен обеспечивать соблюдение требований разрешения Народного совета провинции на изменение целевого назначения земель для выращивания риса (при наличии такового).
Что касается инвестиционного капитала, то в зависимости от области реализации проекта он может составлять от 20 до 300 миллиардов донгов. Инвестор должен быть хозяйствующим субъектом, осуществляющим деятельность в сфере недвижимости, обладающим финансовыми возможностями, соответствующими масштабу и общему объему инвестиций проекта в соответствии с действующим законодательством.
Источник
Комментарий (0)