Таиланд: Новые вызовы для рынка жилья.

Старение населения приводит к глубоким изменениям на рынке жилья Таиланда. Поскольку рост доходов отстает от роста стоимости владения недвижимостью, доступность жилья для многих домохозяйств снижается. В этом контексте разработка моделей долгосрочной аренды жилья наряду с соответствующей политикой регулирования рынка рассматривается как необходимый подход для снижения финансового давления и поддержания стабильности на рынке недвижимости.

Старение населения меняет потребности в жилье.

Таиланд вступает в период быстрого старения населения. В 2023 году страна официально стала стареющим обществом, и, согласно демографическим прогнозам, численность населения Таиланда может достичь пика примерно в 2033 году, после чего начнет снижаться.

Изменения в демографической структуре напрямую влияют на рынок жилья. В течение многих лет спрос на собственное жилье в Таиланде был обусловлен ростом населения, расширением среднего класса и тенденцией к накоплению богатства за счет недвижимости. Однако сейчас эти факторы постепенно ослабевают.

Доля трудоспособного населения, имеющего финансовые возможности для покупки жилья, снижается, а размеры домохозяйств уменьшаются. Растущая тенденция к увеличению числа домохозяйств, состоящих из одного человека, и небольших домохозяйств существенно меняет спрос на традиционное жилье.

Старение населения вносит существенные изменения в тайский рынок жилья.
Фото: AFP

Кроме того, большинство ипотечных кредитов в Таиланде оформляются индивидуально. По мере изменения семейных структур возможность получать поддержку от расширенных семейных связей уменьшается, что усиливает финансовое давление на покупателей жилья.

Исследования показывают, что старение населения может привести к ежегодному снижению спроса на жилье в Таиланде на 0,6–1,3%. Это считается долгосрочной тенденцией, напрямую влияющей на перспективы рынка недвижимости.

Между тем, рост доходов населения не успевает за ростом стоимости жилья. Некоторые аналитические модели предполагают, что для поддержания прежнего уровня владения жильем доходы населения должны увеличиваться в среднем примерно на 4,7% в год. Однако темпы роста реальной заработной платы в Таиланде на протяжении многих лет остаются относительно низкими и неравномерными для различных групп населения.

Таким образом, разрыв между ценами на жилье и доходами увеличивается. Для многих домохозяйств, особенно с низкими доходами, владение собственным домом становится долгосрочным финансовым бременем, а не инструментом экономической безопасности, каким оно было раньше.

Давление, связанное с доступностью жилья, и пространственные сдвиги в городской среде.

Демографические и экономические сдвиги приводят к неравномерной адаптации на рынке жилья Таиланда. Спрос на жилье все больше концентрируется в крупных городах с развитой инфраструктурой и высокими возможностями трудоустройства. В то же время многие малообеспеченные семьи вынуждены переезжать в пригороды, где транспортная доступность менее развита, а перспективы роста цен ниже.

По мнению экспертов, тенденция старения населения часто приводит к избытку жилья в менее привлекательных районах, одновременно снижая стоимость недвижимости в населенных пунктах с низкими темпами роста населения. Это означает, что недвижимость больше не играет роли стабильного канала накопления активов для многих домохозяйств.

Давление, связанное с ростом стоимости жилья, также значительно усиливается. Большая часть тайских домохозяйств сейчас тратит от 36% до 60% своего дохода на расходы, связанные с жильем. Это считается высоким уровнем риска финансовой уязвимости, особенно в условиях стареющей экономики и медленного роста доходов.

Всемирный банк отметил, что чрезмерно высокие цены на жилье могут подорвать сбережения домохозяйств, тем самым влияя на устойчивость экономики к долгосрочным потрясениям.

В Таиланде, как и во многих других азиатских странах, владение собственным жильем по-прежнему тесно связано с концепцией стабильности жизни и социального статуса. В то же время аренда часто рассматривается как временное или менее привлекательное решение. Однако рыночные реалии заставляют многие домохозяйства пересмотреть это представление.

Эксперты считают, что Таиланду необходимо содействовать развитию системы долгосрочной аренды жилья с высокой степенью стабильности, особенно в районах за пределами городских центров. Эта модель может быть более подходящей для групп населения, испытывающих трудности с доступом к рынку собственного жилья.

Чтобы стать жизнеспособным вариантом, рынок аренды жилья должен быть более организованным, включая стабильные долгосрочные контракты, предсказуемые цены и механизмы защиты прав арендаторов. Ожидается, что это поможет облегчить финансовое бремя для малообеспеченных семей и пожилых людей.

Роль иностранных инвестиций в поддержании рыночного баланса.

Помимо внутренних решений, исследователи предполагают, что иностранные инвестиции, при надлежащем управлении, могут сыграть вспомогательную роль в восстановлении баланса на тайском рынке жилья.

В настоящее время спрос со стороны иностранных инвесторов в основном сосредоточен на сегменте квартир в крупных городских центрах. Данные Центра информации о недвижимости Таиланда показывают, что покупки недвижимости иностранными инвесторами способствовали росту цен на жилье в некоторых районах с высоким спросом.

По мнению экспертов, при надлежащем контроле приток иностранного капитала может помочь поглотить предложение в сегменте элитной недвижимости и поддержать экономическую активность на городском рынке недвижимости. В то же время, внутренняя политика могла бы сосредоточиться на развитии долгосрочного арендного жилья в районах с низким спросом.

Однако такой подход также сопряжен со значительными рисками. Ряд исследований указывает на растущую тенденцию в Таиланде к переоборудованию квартир в жилье для краткосрочной аренды, что оказывает давление на городскую администрацию и дестабилизирует рынок жилья.

Кроме того, спрос со стороны иностранных инвесторов может продолжить рост цен на недвижимость в центральных районах, сделав жилье более доступным для местных жителей.

Эксперты также предупреждают о риске усиления пространственного неравенства по мере притока капитала в крупные города, в то время как многие пригородные районы сталкиваются с избытком предложения и падением стоимости недвижимости.

В этом контексте исследователи предполагают, что жилищная политика Таиланда должна быть более комплексной, сочетая в себе корректировку спроса, реструктуризацию предложения и надлежащий контроль инвестиционных потоков.

Таким образом, поддержка перехода от владения собственным жильем к долгосрочной аренде для уязвимых групп населения должна рассматриваться как один из ключевых приоритетов политики. В то же время механизмы управления иностранными инвестициями должны быть направлены на стабилизацию рынка, а не исключительно на содействие краткосрочному росту.

В долгосрочной перспективе прогнозируется, что старение населения продолжит приводить к глубоким изменениям на тайском рынке недвижимости. Это требует более гибкой и адаптивной жилищной политики для обеспечения доступности жилья, поддержания социальной стабильности и смягчения финансовых рисков, возникающих в результате демографических изменений.

Источник: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html