Недавно были опубликованы руководящие принципы управления кредитами Государственного банка Вьетнама на 2026 год. Одним из ключевых моментов является требование к кредитным учреждениям строго контролировать темпы роста кредитования в секторах с потенциальными рисками, включая сектор недвижимости, в 2026 году.
Новые требования направлены на перенаправление кредитных потоков в производственный и деловой секторы, приоритетные сектора и движущие силы экономического роста, одновременно обеспечивая стабильность ликвидности денежного рынка и безопасность банковской системы.
Акции компаний, занимающихся недвижимостью, реагируют резко.
Это оказало значительное влияние на потенциал акций компаний сектора недвижимости. 9 января, сразу после объявления Государственного банка, несмотря на сильный рост индекса VN-Index, акции компаний сектора недвижимости упали более чем на 1%, а объем торгов превысил 7 200 миллиардов донгов. Это свидетельствует о продолжающемся давлении со стороны продавцов, особенно в секторе жилой недвижимости, где многие акции достигли своего минимума или потеряли 5-6%.
Давление со стороны продавцов было сосредоточено главным образом в секторе жилой недвижимости, где многие акции упали до минимальной цены из-за крупных заявок на продажу, например, DXG от Dat Xanh Group, PDR от Phat Dat и NLG от Nam Long Investment Corporation…
По состоянию на 13 января оценка акций компаний сектора недвижимости, основанная на коэффициенте P/B (цена/балансовая стоимость), вернулась к базовому уровню после периода значительных скидок. Эксперты считают этот уровень оценки относительно привлекательным, учитывая, что рынок недвижимости все еще находится в цикле восстановления и, как ожидается, в ближайшем будущем войдет в фазу роста.
Однако возможности распределены по отрасли неравномерно. В условиях ужесточения кредитного контроля и тенденции к повышению процентных ставок в 2026 году инвесторам необходим избирательный подход.
Акции компаний сектора недвижимости повсеместно упали до крайне низких уровней (Фото: VNDStock).
В беседе с корреспондентом газеты Dan Tri г-н Буй Ван Хуй, заместитель председателя совета директоров и директор по инвестиционным исследованиям компании FIDT, предложил сосредоточиться на компаниях с компетентным и авторитетным руководством, стабильным операционным денежным потоком и надежной финансовой структурой. Он также подчеркнул важность развития проектов среднего и социального жилья для удовлетворения реальных потребностей в жилье. Эта группа компаний способна поддерживать темпы продаж, снижать циклические риски и создавать основу для устойчивого роста в 2026 году и последующие годы.
По мнению аналитиков, инвестиционные возможности в этой группе акций по-прежнему существуют, особенно в отношении компаний, владеющих чистыми земельными участками с полным комплектом юридических документов; разрабатывающих продукты, отвечающие реальным потребностям в жилье (особенно социальном и доступном жилье); и компаний со здоровыми балансами. Прогнозируется, что эти организации будут иметь больший потенциал роста в период 2026-2027 годов, а также выиграют от процесса консолидации рынка.
Эксперты Kafi Securities сходятся во мнении, что для компаний, демонстрирующих положительные результаты деятельности, имеющих надежную финансовую структуру и соотношение долга к собственному капиталу в пределах безопасных значений, текущая сниженная цена может представлять собой перспективные возможности для инвестиций.
Даже при ограничениях на кредитование рынок в целом и рынок недвижимости в частности сталкиваются со множеством новых возможностей. Правовые реформы, волна инвестиций в развитие инфраструктуры, улучшение предложения и постоянно существующий спрос на владение недвижимостью — все это движущие силы рынка.
Поэтому эксперты считают позитивным шагом установление потолка роста кредитования в 15-16% для всей системы, при одновременном требовании, чтобы кредитование в сфере недвижимости не превышало общий темп роста.
«Послание политики предельно ясно: оно включает в себя перенаправление кредитных потоков для предотвращения притока денег в спекулятивную деятельность и искусственного завышения цен, а также приоритетное направление капитала на производство, бизнес и потребности в жилье. Одновременно с этим, поддержание разумных цен на недвижимость ограничит риск образования пузырей на рынке активов в предстоящий период», — сказал г-н Хуй.
Согласно прогнозам MBS Securities, в 2026-2027 годах ожидается резкое увеличение предложения недвижимости благодаря завершению юридических процедур и готовности к продаже многих крупных проектов с участием многочисленных крупных предприятий как на севере, так и на юге страны.
Высокие кредитные лимиты сопряжены с повышенным риском.
И наоборот, новые требования Государственного банка окажут значительное негативное воздействие на предприятия высокого уровня, которые в значительной степени зависят от финансового рычага и имеют нездоровую финансовую структуру.
Эксперты также отмечают, что высокий уровень кредитования, вложенный в недвижимость в прошлом году, создал и продолжает создавать множество рисков.
В 2025 году наблюдался резкий рост кредитного рынка, достигший 19,1%, что значительно превысило целевой показатель в 16%, установленный Государственным банком Вьетнама. Примечательно, что приток капитала в сектор недвижимости составил более 23% от общего объема непогашенных кредитов, став одним из главных драйверов роста кредитования во всей системе.
Восстановление предложения квартир в сочетании с неизменно низкими процентными ставками создало благоприятные условия для положительного роста кредитования в сфере недвижимости в 2025 году. Однако это восстановление сопровождается непредвиденными последствиями, в частности, увеличением спекуляций на рынке недвижимости.
Эксперты подчеркивают, что такое развитие событий сопряжено с потенциальными рисками. За последний год сочетание низких процентных ставок, обилия кредитов и ожиданий роста цен привело к ряду заметных изменений. Например, цены на недвижимость резко выросли; в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, цены на квартиры значительно увеличились, в некоторых местах достигнув 40-50% по сравнению с началом года, что намного превышает темпы роста доходов населения.
Также возрастает риск усиления спекулятивной активности. Значительная часть заемного капитала не направляется на производство и бизнес, а концентрируется в высокоспекулятивных сегментах, таких как земельные участки в провинции или элитные проекты, предназначенные для «краткосрочной торговли».
В частности, возник кредитный риск, охватывающий всю экосистему. Было выпущено множество предупреждений о чрезмерной концентрации кредитов в определенных группах клиентов, тесно связанных с банком, что потенциально может привести к дисбалансу портфеля и возникновению невозвратных кредитов в среднесрочной и долгосрочной перспективе.
Источник: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/tin-dung-bat-dong-san-bi-kiem-soat-co-phieu-nha-dat-ra-sao-20260114133312462.htm
Комментарий (0)