Облигации еще не разогрелись, недвижимость по-прежнему зависит от кредитного капитала

Хотя эмиссия облигаций недвижимости снова увеличилась с апреля 2025 года, она сконцентрирована только в одном предприятии. Большинству предприятий недвижимости по-прежнему приходится зависеть от банковского капитала.

К концу марта 2025 года непогашенные кредиты в сфере недвижимости достигли более 1,56 млн млрд донгов. Фото: Le Toan

Облигации недвижимости снова появляются, но только в нескольких крупных предприятиях

Согласно статистике Ассоциации рынка облигаций Вьетнама, в первой половине мая 2025 года (на дату объявления информации 16 мая) было осуществлено 10 выпусков корпоративных облигаций общей стоимостью 10 450 млрд донгов. Банки по-прежнему являются основной группой эмитентов с 6/10 выпусками, но облигации недвижимости продолжают восстанавливаться.

В первой половине мая 2025 года было зафиксировано 3 выпуска облигаций предприятиями сферы недвижимости: Vingroup Corporation и Van Phu Real Estate Joint Stock Company, с общей стоимостью выпуска 4 150 млрд донгов (что составляет почти 40% от общей стоимости корпоративных облигаций, выпущенных в первой половине мая 2025 года). Из которых стоимость выпуска только Vingroup составила 4 000 млрд донгов.

В первые 3 месяца 2025 года облигации недвижимости были полностью заморожены, но снова активизировались в апреле 2025 года с 4 выпусками. Из которых 3 выпуска от Vingroup с объемом выпуска 9 000 млрд донгов, что составляет 80% от общей стоимости выпущенных облигаций недвижимости. Это показывает, что канал мобилизации капитала в облигации на самом деле не был очищен, а сконцентрирован только в одном предприятии.

Хотя объем новой эмиссии невелик, предприятия сферы недвижимости сталкиваются с большим давлением, связанным с реструктуризацией долга и погашением облигаций. По данным VIS Rating, до 73% из 13 200 млрд донгов новых нефинансовых облигаций, выпущенных за первые 4 месяца года, были направлены на реструктуризацию долга, в основном на облигации недвижимости.

С начала года компании, занимающиеся недвижимостью, выкупили облигации на сумму около 27 416 млрд. донгов до наступления срока погашения. С этого момента и до конца года компаниям, занимающимся недвижимостью, придется выкупить облигации на сумму около 82 000 млрд. донгов.

Из-за трудностей с капиталом число предприятий сферы недвижимости, которые задерживают выплату основного долга и процентов по облигациям, продолжает расти. Г-н Нгуен Ба Кхыонг, аналитик VNDirect Securities Corporation, сказал, что большинство из более чем 90 предприятий, которые задерживают выплату долга по облигациям на рынке, относятся к группе недвижимости.

Недвижимость по-прежнему зависит от кредитования, но эмиссия облигаций резко возрастет

По данным Государственного банка, к концу марта 2025 года объем непогашенных кредитов на рынке недвижимости достиг более 1,560 трлн донгов, что примерно на 20% больше, чем на конец 2024 года, и в 5-6 раз превышает общие темпы роста кредитования по всей системе.

Финансовые отчеты за первый квартал 2025 года 12 перечисленных банков с подробными пояснениями показывают, что деятельность этих банков по кредитованию недвижимости резко возросла. В Techcombank непогашенные кредиты на недвижимость составили почти 34% от общего объема непогашенных кредитов и увеличились почти на 15% по сравнению с концом прошлого года. В PGBank кредиты на недвижимость увеличились на 34,4%, тогда как в VIB этот показатель составил 25%, в KienlongBank — 20,5%, в HDBank — на 17%...

Хотя банки утверждают, что кредиты на недвижимость в основном направляются в сегменты с «реальным спросом», авторитетные предприятия, проекты с полной юридической документацией и т. д., в действительности кредитные потоки с начала года и по настоящее время в основном направляются в высококлассные проекты, сегмент доступного жилья на рынке полностью отсутствует.

Г-н Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, сказал, что кредитование высококлассных проектов привело к тому, что баланс спроса и предложения на рынке стал все более «рассинхронизированным» и в то же время увеличил риски для банковского сектора. По мнению этого эксперта, необходимо открыть другие каналы мобилизации капитала для предприятий сферы недвижимости, особенно канал облигаций.

Тревожным вопросом является то, что соотношение долга к собственному капиталу растет до самого высокого уровня с 2018 года. «Можно увидеть, что финансовое давление на бизнес в сфере недвижимости в ближайшее время будет оставаться высоким. Это заставляет нас ожидать, что стоимость выпуска облигаций резко возрастет в последние 3 квартала года», — сказал эксперт из S&I Ratings.

В контексте текущего сильного роста спроса на капитал аналитики говорят, что эмиссия облигаций инвесторами в недвижимость резко возрастет во второй половине года. В частности, по данным VIS Rating, эмиссия облигаций в сфере недвижимости будет лидировать на рынке нефинансовых облигаций в этом году. Инвесторы в недвижимость по-прежнему будут получать выгоду от легкого доступа к банковским кредитам в контексте благоприятной деловой среды в отрасли.

Ужесточение условий выпуска индивидуальных корпоративных облигаций

В законопроекте «О предприятиях» (с изменениями), представленном на рассмотрение Национальной ассамблеи, добавлено условие для выпуска частных облигаций непубличными компаниями: коэффициент задолженности (включая стоимость облигаций, которые, как ожидается, будут выпущены) не должен превышать пятикратный размер собственного капитала организации-эмитента.

По данным Министерства финансов , вышеуказанное регулирование в основном не влияет на мобилизацию капитала для производственной и хозяйственной деятельности, служа целям экономического роста; поддерживает предприятия, которым приходится реструктурировать задолженность при достижении предельного значения коэффициента задолженности, поскольку в дополнение к выпуску индивидуальных корпоративных облигаций предприятия могут мобилизовать капитал путем эмиссии на фондовом рынке или заимствования у банков.

Согласно статистике Ханойской фондовой биржи, в 2024 году 13 предприятий-эмитентов (исключая коммерческие банки) имели непогашенные кредиты под собственный капитал на момент предложения корпоративных облигаций, превышающие собственный капитал более чем в 5 раз. Таким образом, вышеуказанное регулирование не затрагивает слишком много предприятий и весь рынок индивидуальных корпоративных облигаций.

Источник: https://baodautu.vn/trai-phieu-chua-am-lai-bat-dong-san-van-trong-vao-von-tin-dung-d289599.html