Разрыв между доходами и ценами на жилье увеличивается.
Если сравнить темпы роста доходов на душу населения и темпы роста цен на жильё в период с 2014 по 2025 год, можно увидеть, что разрыв увеличивается. Средний доход увеличился с 4,11 млн донгов в месяц до 8,3 млн донгов в месяц, что соответствует удвоению, что соответствует среднему темпу роста около 6,4% в год.
Между тем, средняя стоимость квартир выросла с 25 млн донгов за м² до 75,5 млн донгов за м², то есть в 3 раза, с темпом роста более 12% в год. Даже сейчас средняя стоимость жилья в Ханое превышает 80 млн донгов за м². Таким образом, цены на жилье растут почти вдвое быстрее, чем растут доходы населения.
Согласно статистике, в середине 2025 года стоимость средней квартиры в 27,3 раза превышает годовой доход семьи. Это индекс соотношения цены на жильё к доходу (P/I = 27,3). Другими словами, если семья ничего не тратит и использует весь свой доход на покупку дома, ей потребуется около 27 лет, чтобы накопить достаточно денег; а если она потратит 1/3 своего дохода на покупку дома в рассрочку, это время увеличится почти до 80 лет. При текущем уровне доходов мечта о стабильном жилье для большинства работающих людей, включая госслужащих, становится всё более недостижимой.
Председатель совета директоров GP.Invest г-н Нгуен Куок Хьеп заявил, что цены на жилье стремительно растут.
Выступая 4 декабря на форуме «За здоровое и устойчивое развитие рынка недвижимости», организованном Ханойским радио и телевидением, председатель совета директоров GP.Invest г-н Нгуен Куок Хьеп заявил, что стремительный рост цен на жильё не только является препятствием для покупателей, но и представляет потенциальный риск для всей экономики . Рынок жилья считается «здоровым и устойчивым» только тогда, когда цена продажи остаётся на уровне, позволяющем людям со средним доходом приобретать жильё в рассрочку.
В настоящее время большинству инвесторов по-прежнему приходится полагаться на банковский кредитный капитал. Согласно статистике Государственного банка, к концу сентября 2025 года объём кредитного капитала, вложенного в недвижимость, увеличился на 19%, при этом непогашенная задолженность составила около 4 миллионов миллиардов донгов, что составляет 24% от общей суммы непогашенной задолженности всей системы. Между тем, данные за третий квартал 2025 года показали, что количество сделок с недвижимостью снизилось на 13%, в том числе на 15% по квартирам, а объёмы предложения растут.
Аналитики утверждают, что если цены будут слишком высокими, а транзакции сократятся, риск возникновения проблемной задолженности, «заморозки» рынка и перебоев в денежных потоках инвесторов может распространиться на банковскую систему. Таким образом, давление пузыря цен на недвижимость не ограничивается одним рынком, а тесно связано с финансовой безопасностью и макроэкономической стабильностью.
На Форуме мнения указали на ряд недостатков: спекуляции, инфляция цен, манипулирование предложением, нажива на политике социального жилья и несбалансированная структура сегментов. Многие люди оказываются в ситуации, когда «недостаточно богаты, чтобы покупать коммерческое жильё, но недостаточно бедны, чтобы покупать социальное».
Совершенствование институтов, контроль кредита, увеличение реального предложения
Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель совета директоров GP.Invest, заявил, что для здорового развития рынка недвижимости необходимо синхронное участие государственных органов в корректировке режима и политики в отношении земли, кредитования и налогов для предприятий сферы недвижимости.
В последнее время правительство сосредоточилось на пилотном запуске ряда конкретных механизмов и стратегий, направленных на стимулирование строительства социального жилья с целью достижения 1 миллиона единиц к 2030 году. Национальная ассамблея и правительство разработали ряд «открытых» механизмов для увеличения предложения и устранения препятствий для ремонта старых квартир в крупных городах. Эти меры способствовали улучшению предложения на рынке недвижимости.
Однако реализация на местах по-прежнему идет медленно, поэтому необходимы более тщательные проверки и надзор со стороны органов власти всех уровней; в частности, необходимо действительно сократить административные процедуры, продолжая при этом прорабатывать механизмы «открытия» рынка недвижимости в правовом отношении.
Ещё одним серьёзным узким местом является уровень цен на землю. В настоящее время ожидаемый к публикации прейскурант цен на землю в некоторых населённых пунктах выше, в некоторых местах в несколько десятков раз, чем уровень цен пятилетней давности. Это одна из непосредственных причин роста цен на жильё. По словам председателя совета директоров GP.Invest, при формировании прейскуранта цен на землю необходимо конкретно определить цену земли для проектов (как основу для расчёта финансовых обязательств и инвестиционных планов) и коммерческую цену земли для сделок между людьми, тем самым имея соответствующий механизм корректировки, не допуская того, чтобы стоимость земли ложилась тяжким бременем на покупателей жилья.
Г-жа Тран Хонг Нгуен, заместитель председателя Комитета по законодательству и правосудию Национальной ассамблеи, заявила о необходимости совершенствования правовой базы в сфере земли, жилья и недвижимости.
Г-жа Чан Хонг Нгуен, заместитель председателя Комитета Национальной ассамблеи по законодательству и правосудию, отметила, что для эффективного реагирования на нестандартные изменения на рынке необходимо начать с совершенствования правовой базы в сфере земли, жилья и операций с недвижимостью. В настоящее время мы внедряем ряд документов, регулирующих Закон о земле 2024 года, Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью. Это возможность устранить правовые пробелы в земельных аукционах, проектных торгах, разделе и продаже земельных участков, брокерской деятельности в сфере недвижимости и контроле за предложением. Чем яснее законодательство, тем сложнее манипулировать рынком.
Заместитель председателя Комиссии Национальной ассамблеи по вопросам права и правосудия подчеркнул, что для чёткого выявления нарушений необходимы заключения инспекционных, следственных и прокурорских органов, если есть признаки нарушения закона. Однако значительные колебания цен, повторяющиеся в течение короткого периода времени, особенно в районах, где планируется планирование, реализация инфраструктурных инвестиций или крупных проектов, являются сигналами, требующими от государства проведения особого надзора.
Наряду с совершенствованием законодательства, ключевым фактором считается обнародование информации о планировании, планах землепользования, ходе реализации проектов, их законности и ценах сделок. Создание национальной базы данных о земле, базе данных о жилье и электронной системе сделок станет инструментом, который поможет государству эффективно управлять, предотвращая мошенничество и значительно ограничивая «нагнетание волн» и завышение цен.
Другим приоритетом является развитие реального предложения, особенно сегмента, отвечающего реальным потребностям в жилье. Необходимо разделить типы недвижимости в соответствии с потребностями людей в каждом сегменте. Когда рынок опирается только на спекулятивный спрос, недвижимость легко может стать каналом накопления активов или инструментом купли-продажи для достижения финансового результата, создавая пузыри и подвергаясь манипуляциям. Поэтому необходимо стимулировать строительство социального и коммерческого жилья по приемлемым ценам, одновременно реформируя процедуры инвестирования и землепользования для сокращения сроков реализации проектов. С ростом предложения у рынка появится больше возможностей для стабилизации.
Делегаты обсудили и обсудили решения для здорового и устойчивого рынка недвижимости.
Что касается кредитной политики, анализ, проведённый на форуме, показал, что многие банки принимают крупные капиталовложения в проекты, основанные на земельной ипотеке с высокой оценочной стоимостью недвижимости, что приводит к дальнейшему росту цен на землю. Покупатели недвижимости для инвестиций могут брать кредиты по плавающей процентной ставке, но из-за быстрого роста цен они по-прежнему принимают высокие процентные ставки, создавая эффект спирали: чем выше цена, тем сильнее спекуляция, тем больше кредитов вкладывается в недвижимость.
Некоторые кредитные организации до сих пор не провели чёткого разграничения между жилищными и инвестиционными кредитами, в результате чего приоритетный источник капитала не направляется на удовлетворение реальных жилищных потребностей. Существует множество мнений о том, что банкам следует разделить критерии для кредитов на покупку жилья для проживания и для покупки жилья в инвестиционных целях; рассмотреть коэффициент безопасности капитала для предприятий сферы недвижимости; применять барьеры к проектам, берущим слишком много заёмных средств по сравнению с собственным капиталом; а также более тщательно изучить критерии выпуска корпоративных облигаций, чтобы побудить инвесторов к тщательному обдумыванию возможностей привлечения капитала.
Анализ, проведённый на форуме, показывает, что справиться с «аномальным» явлением на рынке недвижимости невозможно с помощью одной-единственной меры. Рынок по-настоящему здоров и устойчив только при прозрачных институтах, разумном распределении кредитов, прозрачности данных, значительном росте предложения и контроле спекуляций с помощью достаточно эффективных правовых и финансовых инструментов. В этот момент мечта о стабильном положении дел становится вполне достижимой.
Источник: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
Комментарий (0)