От сверхнизких процентных ставок до долгосрочного долгового бремени: ловушка плавающих процентных ставок заставляет покупателей жилья нервничать.

(CLO) Когда процентные ставки по депозитам растут, процентные ставки по кредитам неизбежно также начинают расти. Это оказывает значительное давление на покупателей жилья, особенно на тех, кто использует плавающие процентные ставки.

В преддверии китайского Нового года банковские процентные ставки продолжают расти.

С начала декабря 2025 года и по настоящее время банки непрерывно повышали процентные ставки по депозитам, чтобы привлечь свободные средства. Примечательно, что даже в последние дни перед празднованием китайского Нового года 2026 года волна повышения процентных ставок не утихла.

Однако, в отличие от предыдущих лет, на этот раз «первый удар» нанес не частный банковский сектор, а группа государственных банков, так называемая «Большая четверка».

Например, Банк сельскохозяйственного и сельского развития ( Агрибанк ) недавно объявил об увеличении на 0,2% в год краткосрочных кредитов и об особенно агрессивном увеличении до 0,7% в год среднесрочных и долгосрочных кредитов.

В преддверии китайского Нового года банковские процентные ставки продолжают расти. (Фото: ST)

Таким образом, краткосрочные процентные ставки на 1-2 месяца выросли до 3,2% годовых, на 3-5 месяцев — до 3,7% годовых, а на 6-9 месяцев — до 5,7% годовых. Примечательно, что процентные ставки на срок от 12 до 24 месяцев достигли 6% годовых. Это первый раз за более чем два года, когда процентная ставка этого крупного банка снова достигла отметки в 6%.

Между тем, BIDV и Vietinbank сохраняют тот же уровень процентных ставок. В частности, для сроков менее 3 месяцев ставка составляет 3% годовых; для сроков от 3 до 5 месяцев — 3,4% годовых; для сроков от 6 до 11 месяцев — 4,5% годовых; и для сроков до 12 месяцев — 5,2% годовых. Максимальная ставка составляет 5,3% годовых для сроков от 13 до 36 месяцев.

В частности, Vietcombank предлагает самые низкие процентные ставки среди банков «большой четверки»: 2,1% годовых для сроков менее 3 месяцев, 2,4% годовых для сроков от 3 до 5 месяцев, 3,5% годовых для сроков от 6 до 11 месяцев и 5,2% годовых для сроков от 12 до 24 месяцев.

Тем временем частные банки, особенно цифровые, сохраняют высокие процентные ставки. Лидером рынка является Cake by VPbank, который в настоящее время предлагает самые высокие процентные ставки по депозитам.

Процентные ставки по кредитам сроком менее 6 месяцев установлены на уровне 4,75% годовых. При этом ставка для 6-месячного кредита повышена до 7,3% годовых, что является самой высокой ставкой на рынке на данный момент, а ставки для кредитов от 7 до 36 месяцев остаются на уровне 7,1% годовых.

По данным KBSV Securities, существует три основные причины, по которым процентные ставки по депозитам вряд ли снизятся в краткосрочной перспективе. Во-первых, существует давление на привлечение капитала, поскольку темпы роста депозитов в 2025 году ниже темпов роста кредитования, что заставляет многие банки приближаться к потолку коэффициента LDR (соотношение кредитов к депозитам). Повышение процентных ставок стало решением для привлечения свободных средств.

Во-вторых, в период празднования Китайского Нового года спрос на наличные деньги резко возрастает, что приводит к значительному изъятию средств из банковской системы и, следовательно, к усилению давления на ликвидность.

В-третьих, существует дисбаланс во сроках погашения капитала: примерно 80% мобилизованного капитала составляют краткосрочные кредиты, а почти 50% непогашенных займов — среднесрочные и долгосрочные, что вынуждает банки конкурировать по процентным ставкам за сохранение средств.

Компания KBSV Securities считает, что это событие окажет двойное воздействие: положительное для вкладчиков, но увеличение стоимости капитала для физических и юридических лиц, особенно в первой половине 2026 года.

«Ловушка плавающей процентной ставки»: Покупатели жилья испытывают давление, вынуждающее их сокращать убытки, поскольку процентные ставки по кредитам резко растут.

Фактически, когда процентные ставки по депозитам растут, процентные ставки по кредитам неизбежно также повышаются. Это оказывает значительное давление на покупателей жилья, особенно на тех, кто использует плавающие процентные ставки.

В настоящее время большинство ипотечных кредитов предлагают льготные процентные ставки только на короткий период, обычно от 3 до 6 месяцев, или на более длительный период от 12 до 24 месяцев.

По истечении этого периода процентные ставки будут корректироваться в соответствии с рыночными условиями, что также известно как плавающие процентные ставки. При повышении исходных процентных ставок стоимость заимствований немедленно возрастет, что приведет к резкому увеличению ежемесячных платежей по основному долгу и процентам.

Многие покупатели жилья рассчитывали свой денежный поток, исходя из первоначальных льготных процентных ставок, но как только начинался период плавающих процентных ставок, ежемесячные платежи могли увеличиться на несколько миллионов донгов, превысив их платежеспособность.

Покупатели жилья испытывают давление, вынуждающее их сократить убытки, поскольку процентные ставки по кредитам резко растут. (Фото: SG)

Финансовые трудности могут быстро превратить мечту о собственном доме в долгосрочное долговое бремя, вынуждая многие семьи продавать свои дома или сдавать их в аренду для покрытия расходов.

По данным Вьетнамской ассоциации брокеров по недвижимости (VARs), недавний резкий рост процентных ставок по ипотечным кредитам привел к увеличению числа сделок по продаже проблемных объектов недвижимости, особенно в сегменте квартир.

В действительности это явление в основном связано с сегментом инвесторов, которые участвовали в рынке в период «бурного» роста, используя значительные финансовые рычаги, особенно кредиты с льготными периодами погашения основного долга и льготными процентными ставками. Когда льготный период заканчивается, в условиях роста процентных ставок, усиление финансового давления вынуждает их продавать активы для реструктуризации денежных потоков.

Кроме того, существует множество случаев, когда люди покупают, руководствуясь менталитетом «страха упустить выгоду» (FOMO), принимая разницу в ценах в расчете на краткосрочную прибыль, но когда рынок замедляется, они вынуждены минимизировать свои потери из-за разницы в цене, чтобы снизить риски.

Хотя это и не является общей рыночной тенденцией, на фоне увеличения предложения покупатели, как правило, проявляют осторожность и выжидают, что приводит к локальному замедлению рыночной ликвидности в некоторых регионах.

Поскольку процентные ставки по депозитам не показывают признаков снижения, а процентные ставки по кредитам продолжают испытывать повышательное давление, покупателям жилья следует проявлять особую осторожность при использовании финансового рычага. Сосредоточение внимания исключительно на первоначальных льготных процентных ставках и игнорирование рисков, связанных с плавающей ставкой, может быстро привести к финансовому краху.

Эксперты рекомендуют заемщикам разработать сценарий, предполагающий повышение процентных ставок на 2–4% в год по сравнению с текущей ставкой, чтобы оценить устойчивость их долгосрочного денежного потока.

В то же время необходимо отдавать приоритет кредитам с длительными льготными периодами, низкими процентными ставками и выбирать безопасные коэффициенты соотношения кредита к стоимости залога, избегая направления всего дохода на погашение долга. Только контролируя процентный риск, покупатели смогут превратить свою мечту о собственном доме в устойчивый актив, а не в длительное финансовое бремя.

Источник: https://congluan.vn/tu-uu-dai-sieu-thap-den-ganh-no-dai-han-bay-lai-suat-tha-noi-khien-nguoi-mua-nha-toat-mo-hoi-10330066.html