 |
| Кредитование под залог недвижимости подвергается всё более жёсткому контролю. |
Представители риелторских компаний резко жалуются на трудности с получением кредитов.
Г-н Нгуен Куок Хиеп, председатель совета директоров Global Real Estate Joint Stock Company и председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков (VACC), заявил, что крупные банки (включая «большую четверку») отказываются предоставлять кредиты на новые проекты или проявляют крайнюю избирательность в отношении проектов в Ханое и Хошимине. Из-за проблем с финансированием, препятствующих реализации проектов, 2026 год, по прогнозам, станет крайне неспокойным для рынка недвижимости.
Многие другие предприятия также сообщили, что трудности с доступом к кредитам затрагивают не только элитные коммерческие жилищные проекты, но и все сегменты, включая социальное жилье. По данным предприятий, занимающихся социальным жильем, банки вежливо отказываются предоставлять кредиты из пакета кредитования социального жилья на сумму 145 000 миллиардов донгов, поскольку процентная ставка слишком низкая (6,1% годовых), в то время как процентные ставки по депозитам на рынке выросли до 7-8% годовых, что означает, что банки понесут убытки, если предоставят кредит.
В настоящее время, несмотря на то, что программа реализуется уже три года, выдано менее 5% от общего объема кредитов на социальное жилье в размере 145 триллионов донгов. При этом объемы выдачи кредитов молодым людям в возрасте до 35 лет также ограничены.
По словам г-жи Ха Тху Джианг, директора Департамента кредитования экономических секторов (Государственный банк Вьетнама), объем выданных кредитов по программе для молодежи в возрасте до 35 лет достиг приблизительно 9 600 миллиардов донгов (увеличение примерно на 2 000 миллиардов донгов по сравнению с концом 2025 года), в том числе 8 100 миллиардов донгов для инвесторов в 53 проектах и около 1 500 миллиардов донгов для покупателей жилья в 36 проектах. Объем выданных кредитов молодым людям в возрасте до 35 лет на приобретение социального жилья достиг приблизительно 259 миллиардов донгов.
Хотя коммерческие банки утверждают, что не ужесточают условия кредитования в сфере недвижимости и по-прежнему финансируют перспективные проекты, учитывая ограниченный капитал и квартальные кредитные лимиты, им приходится распределять средства крайне осторожно. Соответственно, за исключением «обходных» проектов, капитал будет концентрироваться в приоритетных и высоконадежных секторах, чтобы завоевать расположение регулирующих органов.
По мнению экономиста доктора Ле Суан Нгиа, рынок недвижимости цикличен, но в долгосрочной перспективе он не представляет риска и даже очень безопасен, поскольку тесно связан с деятельностью банков. Большая часть залогового обеспечения банков — это недвижимость, поэтому резкого падения цен на недвижимость маловероятно.
Этот эксперт также утверждал, что недвижимость — это сектор с высоким уровнем косвенного влияния, и предложил Государственному банку Вьетнама продолжать проводить политику вливания капитала в этот рынок для обеспечения его эффективного функционирования. Правительство должно контролировать темпы роста цен, а не ужесточать кредитование этого сектора.
Приток капитала в рынок недвижимости продолжает оставаться значительным.
В то время как компании, работающие в сфере недвижимости, жалуются на трудности с доступом к капиталу, многие эксперты и представители Национального собрания указывают на то, что в действительности банковские кредиты по-прежнему поступают в основном в сектор недвижимости, и это приводит ко многим негативным последствиям для экономики.
По словам генерального директора Wigroup г-на Нгуена Нгок Бау, в первом квартале 2026 года объем коммерческого и промышленного кредитования имел тенденцию к снижению, в то время как приток средств в недвижимость и строительство продолжал оставаться значительным. Хотя данные показывают, что сельскохозяйственное кредитование продолжало хорошо расти наряду с кредитованием в сфере недвижимости, нельзя исключить возможность «обхода закона» с использованием этих средств (заимствование капитала для покупки земли под сельскохозяйственное развитие, но фактически инвестирование в сельскохозяйственную недвижимость).
Этот эксперт утверждает, что недостатки кредитной структуры являются первопричиной постоянного давления на ликвидность банковской системы, а также нестабильности процентных ставок. Следовательно, меры поддержки ликвидности Государственного банка Вьетнама (через канал ОМО) лишь устраняют симптомы, а не корень проблемы.
Финансовые отчеты банков за 2025 год показывают, что во многих банках на ипотечные кредиты приходится 30-50% от общей суммы ипотечных кредитов. Эта цифра неполная, поскольку во многих банках потребительские кредиты на покупку жилья не полностью включены в остаток ипотечных кредитов.
Таким образом, на бумаге кредиты на недвижимость составляют приблизительно 23-25% от общего объема непогашенных кредитов во всей системе, но фактическая цифра, вероятно, намного выше. Когда более четверти кредитов экономики направляется в недвижимость, доступ к капиталу для других секторов, естественно, сужается. Именно поэтому предприятия обрабатывающей промышленности испытывают трудности.
Согласно данным Торгово-промышленной палаты Вьетнама (VCCI), среди 500 крупнейших частных предприятий Вьетнама более 50% выручки приходится на финансовый сектор и недвижимость, в то время как на перерабатывающую и производственную промышленность приходится меньшая доля.
По мнению экономических экспертов, теоретически необходимо ужесточение кредитования элитной недвижимости и приоритетное выделение средств на социальное и доступное жилье. Однако на практике это очень сложно осуществить, поскольку многие банки ориентируются в первую очередь на сегмент элитной недвижимости. Если эта ситуация сохранится, риски для экономики возрастут.
Выступая на заседании Национального собрания по социально-экономическим вопросам в начале этой недели, делегат Ле Хоанг Ань (провинция Гиалай) выразил «особую обеспокоенность» по этому поводу. По словам делегата, во Вьетнаме большая часть кредитных потоков направляется на спекулятивную недвижимость, что приводит к резкому росту цен на жилье и делает невозможным для молодых людей покупку дома даже после 30 лет упорного труда.
Согласно данным, представленным делегатом Хоанг Ань, непогашенный кредитный баланс всех 35 коммерческих банков показывает, что объем кредитов на недвижимость увеличился на 132% за 4 года, с 1 955 000 млрд донгов в 2021 году до 4 541 000 млрд донгов в 2025 году, что в 2,4 раза превышает темпы роста промышленного кредитования. Масштаб кредитования на недвижимость в 2025 году в 1,81 раза превышает объем промышленного кредитования и в 5,3 раза — кредитования сельского хозяйства, лесного хозяйства и рыболовства.
Кроме того, на недвижимость и строительство приходится 27,4% от общего объема кредитования системы. Г-на Хоанг Аня особенно беспокоит то, что только в 2024-2025 годах ожидается рост кредитования в сфере недвижимости на 37,6%, в то время как кредитование в промышленной сфере увеличится всего на 9,4%. Утверждая, что значительная часть кредитов «связана» с недвижимостью, представитель Хоанг Ань предложил правительству контролировать спекулятивное кредитование в сфере недвижимости с помощью рыночных механизмов, избегая административных распоряжений.
Между тем, доцент Нгуен Хуу Хуан, заместитель председателя Исполнительного агентства Международного финансового центра Хошимина, заявил, что потребность в капитале для роста огромна, а доступный капитал ограничен. Поэтому банкам необходимо отдавать приоритет распределению капитала в приоритетные сектора.
В этом контексте эксперты рекомендуют предприятиям – не только компаниям, работающим в сфере недвижимости – диверсифицировать каналы привлечения капитала и снизить зависимость от банковских кредитов. Г-н Хуан ожидает, что Международный финансовый центр Хошимина станет новым каналом привлечения капитала для экономики и бизнес-сообщества в секторе недвижимости. Этот эксперт предполагает, что токенизация реальных активов для привлечения капитала – это новый подход, который следует рассмотреть компаниям, работающим в сфере недвижимости.
— Д-р Кан Ван Лук, член Политического консультативного совета премьер-министра.
Строительный сектор и сектор недвижимости составляют приблизительно 10% ВВП страны, что является самым высоким показателем за последние девять лет, и оказывают волновое воздействие на многие другие сектора экономики. Однако чрезмерная зависимость предприятий, работающих в сфере недвижимости, от банковских кредитов представляет значительные риски как для самих предприятий, так и для финансовой системы.
Ожидается, что в 2025 году кредитование в сфере недвижимости будет расти быстрее, чем общий темп экономического роста (22%), при этом объем кредитования бизнеса в сфере недвижимости увеличится на 28% и в настоящее время составит приблизительно 44% от общего объема кредитов на недвижимость.
В условиях ужесточения контроля за кредитованием в сфере недвижимости доступ предприятий к капиталу может стать все более ограниченным. Не говоря уже о том, что стоимость заимствований растет.
Для снижения зависимости от банковских кредитов предприятиям, работающим в сфере недвижимости, необходимо диверсифицировать каналы привлечения капитала, особенно за счет корпоративных облигаций, прямых иностранных инвестиций и инвестиционных фондов в сфере недвижимости. Правительству также необходимо оперативно ввести в действие Национальный жилищный фонд и местные жилищные фонды.
Сами компании, работающие в сфере недвижимости, должны осознать необходимость реструктуризации своей деятельности, контроля рисков, связанных с денежными потоками, и ограничения диверсифицированных инвестиций. Сбалансированное использование различных источников капитала – от кредитов, облигаций и акционерного капитала до международных инвестиций – поможет компаниям повысить свою устойчивость к рыночным колебаниям.
Источник: https://baodautu.vn/von-van-chay-manh-vao-bat-dong-san-d575831.html
Комментарий (0)