Borde jag köpa mer mark i förorterna när jag redan äger tre fastigheter?

Experter råder att noggrant överväga att köpa mark i förorterna eftersom det minskar diversifieringen av tillgångar när man redan har två hus i innerstaden och en tomt på landsbygden.

Jag är 38 år gammal, min fru är 33 år gammal, vi har ett 5-årigt barn och hon är gravid med vårt andra barn. Jag är den enda som arbetar i familjen, min fru stannar hemma och gör online-affärer, främst hushållsarbete. Min inkomst från ett fast jobb är cirka 100-120 miljoner VND per månad och familjens utgifter är cirka 50 miljoner.

För närvarande har jag två hus i innerstaden, vart och ett kostar runt 6-7 miljarder VND, och jag hyr ut varje hus för 12 miljoner VND per månad, totalt 24 miljoner VND. Hela familjen hyr en lägenhet för 13 miljoner VND per månad. Jag har också en tomt på landet värd runt 1 miljard VND och besparingar på 2 miljarder VND.

Sparräntan är låg, så i år vill jag ta ut 2 miljarder i sparpengar för att investera. Jag kan låna mer med bra räntor från utländska banker (fast i 3 år med ränta på 7-8 % per år) och betala av skulden baserat på det återstående beloppet varje månad.

Jag jobbar främst för en lön, är inte bra på affärer, kan ta risker på en relativt hög nivå, vet inte mycket om fastighetsmarknaden som till exempel förortsmark... Hittills har jag främst sparat tillräckligt med pengar för att köpa hus i innerstan för att hyra ut. Jag har hört att det här året är en bra tid att investera i förortsmark, med villkoret att det måste vara långsiktigt på 3-5 år. Jag är dock rädd att den andra fastighetsskattelagen snart kommer att antas, personer som äger många fastigheter som jag kommer att få betala mycket skatt.

Få expertråd om lämplig investeringsinriktning inom en snar framtid.

Thien Son

Fastigheter i den östra delen av Ho Chi Minh-staden, Thu Duc City, november 2023. Foto: Quynh Tran

Konsult:

Med ovanstående information kommer jag att ge analyser och råd som hjälper dig att få en överblick över din familjs ekonomiska hälsa. Utifrån detta kan du fatta lämpliga investeringsbeslut.

Låt oss först analysera den ekonomiska hälsan. Din familjs totala lön är cirka 110 miljoner VND per månad (genomsnitt), hyresintäkterna från två hus är 24 miljoner. Familjens totala utgifter är cirka 50 miljoner VND per månad (förutsatt att det inkluderar lägenhetshyra på 13 miljoner, nödvändiga utgifter och nöjen). Således blir familjens månatliga överskott 84 miljoner VND per månad.

Din familj har ett ganska bra överskott, med en andel på upp till 63 %. Men när det äldre barnet snart börjar första klass och familjen välkomnar en ny medlem kommer de ekonomiska behoven att öka, särskilt utbildnings- och sjukvårdskostnader. Detta kräver mer flexibilitet och detaljerad planering för att säkerställa familjens långsiktiga ekonomiska trygghet.

Därefter utvärderar vi den nuvarande tillgångsportföljen. Två innerstadsvillor värda 12 miljarder, mark på landet värd 1 miljard, sparande värda 2 miljarder. De totala tillgångarna är 15 miljarder och inga skulder.

Din familj innehar för närvarande en betydande tillgångsportfölj, huvudsakligen koncentrerad till fastigheter (87 %). Investeringsavkastningen är inte hög eftersom sparräntorna faller till 5–6 % per år för 1-åriga terminsinsättningar och prisökningstakten för innerstadshus enligt FIDT:s spårningsdata fluktuerar med i genomsnitt 8–9 % per år. Även om fastigheter ofta ger högre avkastning än sparräntor, medför det också risker att fokusera för mycket på en typ av tillgång och kan minska investeringsportföljens likviditet.

Utlåningsräntorna är för närvarande låga, endast 5–8 % under förmånsperioden och 9,5–10 % per år efter förmånsperioden. Detta är en möjlighet att använda finansiell hävstång för att öka investeringsavkastningen.

Härnäst diskuterar vi de faktorer att beakta när man investerar i förortsfastigheter. Du avser att ta ut 2 miljarder från ditt sparande, plus ett banklån för att inneha förortsfastigheter i 5 år. Med denna metod kommer du att diversifiera din fastighetsportfölj, tillväxttakten för förortsfastigheter fluktuerar med 12–15 % per år, men det kommer att minska likviditeten i den tillgångsklass du innehar.

Att investera i förortsmark utan kunskap och tid innebär en stor risk att inte välja en mark med verklig potential. Dessutom kan man stöta på risker relaterade till markens laglighet, likviditet och tillväxtpotential. Därför är det en faktor att överväga att hitta bra mäklare eller att anförtro välrenommerade organisationer att söka efter potentiella förortsfastigheter.

Möjligheten till höga skatter på andra fastigheter kommer också att vara en faktor att beakta. För närvarande, enligt färdplanen, kommer förslaget att bygga ett projekt för fastighetsskattelagen att presenteras för nationalförsamlingen för kommentarer vid den 8:e sessionen (oktober 2024) och godkännas vid den 9:e sessionen (maj 2025). Det är inte klart när lagen kommer att implementeras och den specifika skatteskalan för överlåtelser. Att diversifiera din investeringsportfölj och allokera ett lämpligt belopp i din övergripande ekonomiska bild till förortsmark kommer att begränsa skatternas inverkan på tillgångar.

Jag skulle vilja lägga till mer om ekonomiska skyddslösningar. Du specificerade inte om hela familjen har livförsäkring eller inte, så mitt råd är att se till att varje familjemedlem har livförsäkring och sjukförsäkring. Försäkringen skyddar dig mot oförutsedda risker och upprätthåller stabiliteten i ditt inkomstflöde. Det rekommenderade årliga bidraget är 5–8 % av din totala inkomst för året.

Nästa tillgångsslag du behöver förbereda innan du fortsätter att investera är att avsätta en reserv för din familj för att säkerställa ekonomisk trygghet i händelse av en nödsituation, vanligtvis 3–6 månaders utgifter. Specifikt för din familj ligger den i intervallet 150–300 miljoner VND. Denna reserv kan delas in i sparpaket med löptider på 1 månad, 6 månader och 12 månader.

Angående investeringslösningar har jag följande analyser. För närvarande går ekonomin in i en ny cykel från återhämtning - tillväxt - mättnad - recession. Varje fas kommer att ha varje tillgångsslag med lämpliga egenskaper för att växa väl under den perioden.

I återhämtningsfasen av den nya cykeln förväntas värdepapper i allmänhet och aktier i synnerhet växa bäst. För att ha god tillgångstillväxt bör du därför ha en tillgångsklass aktier under de kommande 2-3 åren. Utan tid, erfarenhet och en relativt hög riskaptit kan du investera i fondcertifikat, ackumulera aktier eller anförtro investeringar till välrenommerade finansinstitut och välja investeringssegment som passar din risk.

Guld kommer också att vara en investeringskanal som är lämplig för riskbenägenhet. För närvarande är ädelmetallen förankrad vid ett ganska högt pris och har fluktuationer. Vid lämpliga guldprisstadier kan du också överväga att hålla. Du bör dock inte investera mer än 10 % av familjens totala tillgångar.

I slutändan bör varje investeringsbeslut du fattar beaktas inom ramen för en omfattande finansiell plan, utformad för att ta hänsyn till din risktolerans, dina långsiktiga ekonomiska mål och din familjs omedelbara behov. Förhoppningsvis kommer ovanstående råd att hjälpa dig att hantera och utveckla din personliga ekonomi.

Vu Thi Huong
Expert på personlig ekonomisk planering
FIDT investeringsrådgivning och kapitalförvaltningsföretag

Källänk: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html