Fastighetshöjdpunkter 2023: Ett år av att reda ut trasslar

Serie av utfärdade policyer

Sedan slutet av 2022 har fastighetsmarknaden mött svårigheter i många avseenden, från projektlaglighet till obligationskapital, banklån... För att lösa dessa problem har regeringen under 2023 utfärdat många aktuella instruktioner och policyer för att återuppliva marknaden.

I mars utfärdades regeringsdekret 08 som kompletterar förordningen: För obligationer som erbjuds på den inhemska marknaden, om det emitterande företaget inte helt och i tid kan betala obligationens kapitalbelopp och ränta i vietnamesiska dong enligt den aviserade emissionsplanen, kan det förhandla med obligationsägaren om att betala obligationens kapitalbelopp och ränta med tillgångar.

Denna förordning är grunden för företag att skjuta upp skulder, sälja tillgångar med rabatt och betala amortering och ränta på förfallande obligationer tillsammans med andra tillgångar, såsom fastigheter.

I mars utfärdades också regeringsdekret 33 om ett antal lösningar för att undanröja hinder och främja en säker, hälsosam och hållbar utveckling av fastighetsmarknaden. Framför allt fick statsbanken i uppdrag att leda genomförandet av ett kreditprogram på 120 000 miljarder VND för socialt boende och bostäder för låginkomsttagare.

Den huvudsakliga kraften i detta program är fyra statligt ägda affärsbanker ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) som tillhandahåller lån till investerare och husköpare i sociala bostadsprojekt, arbetarbostäder och projekt för att renovera och bygga om gamla lägenheter med förmånliga räntor.

Fastighetsmarknaden kommer att vara oskadd trots många positiva åtgärder under 2023 (Illustration: Hai Long).

Även om marknaden visar en obalans i utbudet, där exklusiva bostäder dominerar medan bostäder för låginkomsttagare är "utdöda", har regeringen snabbt utfärdat beslut 338 som godkänner projektet att investera i att bygga minst 1 miljon sociala bostadslägenheter för låginkomsttagare och industriparksanställda under perioden 2021–2030.

Följaktligen kommer det totala antalet färdigställda lägenheter på orterna att vara cirka 1 miljon år 2030, inklusive perioden 2021-2025, vilket motsvarar cirka 428 000 färdigställda enheter. Projektet syftar till att utveckla sociala bostäder och arbetarbostäder till priser som är lämpliga för medel- och låginkomsthushåll i stadsområden och för arbetare i industriparker och exportbearbetningszoner.

En annan ljuspunkt är att nationalförsamlingen i slutet av november röstade för att anta den ändrade bostadslagen och den ändrade fastighetsaffärslagen, vilka träder i kraft från och med 2025. Experter säger att för första gången i historien utfärdades två lagar relaterade till fastighetsmarknaden samtidigt. Om den ändrade marklagen antas 2024 kommer fastighetsmarknaden att ha många fler positiva punkter.

Dessutom höll premiärministern och många ministerier och filialer kontinuerligt onlinemöten med fastighetsföretag för att lösa juridiska problem med projekt; träffade banksektorn för att föreslå lösningar för att stödja företag när det gäller kapitalkällor, sänka låneräntorna och stabilisera affärsverksamheten.

Marknaden reagerade positivt.

Även om experter tror att fastighetsbranschen kan återhämta sig från mitten av 2024, när politiken har haft tillräckligt med tid att "absorbera", har det i verkligheten dykt upp många positiva signaler från marknaden. Tack vare regeringens politik att undanröja hinder för fastighetsobligationer har många företag kunnat förlänga och skjuta upp obligationernas löptid, med hjälp av tillgångar för att göra betalningar, såsom Novaland, Hung Thinh...

Vid diskussionen i början av december sa Nguyen Hoang Duong, biträdande chef för finansdepartementet för banker och finansinstitut (finansministeriet), att cirka 40 % av volymen av förfallna obligationer från 68 företag hittills har haft förhandlingsplaner. Andelen framgångsrika förhandlingar ökade från 16 % i februari till 63 % i oktober. Dessutom har företag som har ordnat finansiella resurser proaktivt köpt tillbaka obligationer före förfall.

Enligt uppgifter från finansministeriet skulle beloppet av individuellt emitterade företagsobligationer ha uppgått till 220 000 miljarder VND i slutet av november om det inte hade förekommit någon emission av företagsobligationer under årets första kvartal.

Kapitalflödena till fastighetssektorn har också ökat tack vare en mer öppen kreditpolicy. Enligt de senaste uppdaterade siffrorna från statsbanken uppgick den totala utestående krediten för fastighetssektorn per den 30 september till 2,74 biljoner VND, en ökning med 6 % jämfört med början av året.

(Illustration: Quang Anh).

Utlåningsräntorna har gradvis sjunkit i enlighet med premiärministerns och statsbankens begäran och instruktioner. Många banker har sänkt utlåningsräntorna för kommersiella bostäder med 5,5–7,5 % per år under de första 12–18 månaderna, och sedan tillämpat rörliga räntor på cirka 9,5–11 % per år. Undersökningar visar att bostadslåneräntorna hos många kommersiella banker har minskat med cirka 1–3 % per år jämfört med början av året.

När det gäller social bostadspolitik, enligt byggnadsministeriet, startade orter runt om i landet år 2023 10 sociala bostadsprojekt och bostäder för industriparksanställda med totalt över 19 800 enheter. Av dessa är Hai Phong City den ort med 4 påbörjade sociala bostadsprojekt med totalt över 6 700 enheter. Hanoi City, Thua Thien-Hue-provinsen och Lam Dong har vardera ett påbörjat socialt bostadsprojekt.

Utbetalningen av kreditpaketet på 120 000 miljarder VND för socialt boende och lågprisbostäder har dock inte motsvarat förväntningarna. Byggministeriet uppgav att cirka 23 orter har tillkännagivit en lista med 54 projekt som är berättigade till lån inom kreditprogrammet på 120 000 miljarder VND med en låneefterfrågan på 25 884 miljarder VND. Hittills har det utbetalade beloppet endast varit över 143 miljarder VND.

Enligt Ho Chi Minh Citys fastighetsförening (HoREA) tillämpar kreditpaketet på 120 000 miljarder VND en förmånlig låneränta på 8,7 % per år för investerare och 8,2 % per år för husköpare fram till den 30 juni.

Från och med den 1 juli kommer statsbanken var sjätte månad att meddela de förmånliga utlåningsräntorna till de affärsbanker som deltar i programmet. När den förmånliga perioden löper ut kommer utlåningsräntorna att förhandlas fram och överenskommas mellan banken och kunden.

HoREA anser att utlåningsräntan, som är 1,5–2 % lägre än den normala kommersiella låneräntan, fortfarande är högre än den tidigare räntan på bostadslån. Förmånsperioden är också kort (5 år) och räntan justeras var sjätte månad, vilket orsakar osäkerhet för låntagarna.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm