Bolåneräntorna visar en uppåtgående trend igen från början av 2026. Många förväntar sig att höga kapitalkostnader kommer att sätta press på fastighetspriserna och få dem att falla. Marknaden visar dock motsatt trend. Huspriserna är fortsatt höga och fortsätter till och med att stiga inom vissa segment. Experter tror att räntehöjningen främst minskar likviditeten snarare än att vara tillräcklig för att sänka de totala priserna.
Räntorna har stigit kraftigt, men huspriserna fortsätter att stiga.
Dinh Minh Tuan, chef för den södra regionen på Batdongsan.com.vn, anser att höga räntor bara bromsar marknaden, men inte är tillräckligt för att sänka huspriserna. Den vanliga uppfattningen bland investerare är att när räntorna stiger eller den globala ekonomin fluktuerar, kommer pengar att dras tillbaka från riskfyllda tillgångar som fastigheter och återgå till banker eller guld.
Enligt Tuan stöder dock inte faktiska data från de senaste åren helt denna uppfattning. Räntorna har stigit kraftigt, men huspriserna har fortsatt att öka.
En marknadsundersökning av batdongsan.com.vn i början av mars 2026 visade att räntorna för bostadslån har ökat avsevärt jämfört med samma period förra året. Statligt ägda banker tillämpar för närvarande förmånliga räntor på cirka 7–9 % per år under de första 6–12 månaderna. Efter den förmånliga perioden varierar den rådande rörliga räntan mellan 10–12 % per år, beroende på kundens förutsättningar.
Till exempel, på ett bankkontor i Ho Chi Minh City är räntan för bostadslån med befintliga certifikat eller köpekontrakt för närvarande på sin lägsta nivå på 9,6 % per år. Däremot låg den fasta räntan under samma period förra året endast runt 6–7 % per år, vilket motsvarar en ökning med nästan 60 %.
På liknande sätt har många andra banker också höjt sina räntor avsevärt. Vissa har höjt den fasta 24-månadersräntan till över 12 % per år, eller tillämpat räntor på 9,7–13,5 % beroende på löptid. Privata banker följer också denna trend, med vanliga räntor som varierar från 8,5 % till 12 % under den inledande perioden och gradvis ökar under låneperioden – Tuan nämnde detta som ett exempel.
Inte bara ökar kapitalkostnaderna, utan även fastighetskrediter kontrolleras strängare. Vietnams statsbank kräver att kreditinstitut begränsar tillväxttakten för fastighetslån och siktar på en andel på cirka 25 % av de totala utestående lånen. Detta gör det svårare för både husköpare och projektutvecklingsföretag att få tillgång till kapital.
Herr Dinh Minh Tuan pekade också på tre anledningar till varför huspriserna är svåra att sänka. För det första har fastighetsmarknaden en betydande tidsfördröjning. Till skillnad från aktier eller guld är fastigheter en högvärdig tillgång med låg likviditet och en lång cykel. När marknaden möter svårigheter är den första reaktionen vanligtvis en kraftig minskning av transaktioner. Köpare skjuter upp beslut, medan säljare inte har bråttom att sänka priserna. Därför minskar likviditeten innan priserna gör en märkbar justering.
Vidare är det begränsade utbudet en bidragande faktor. Under många år har utbudet av lägenheter i större städer begränsats av juridiska hinder och långa projektgodkännandeprocesser. Antalet nya projekt som kommer in på marknaden är otillräckligt för att möta den växande efterfrågan på faktiska bostäder. När utbudet är knappt tenderar byggherrar att bibehålla eller höja priserna för att maximera vinsterna, oavsett en trög totalmarknad – analyserade Tuan.
Det tredje skälet är att den ekonomiska pressen på säljare inte är betydande. Enligt Tuan, till skillnad från vissa internationella marknader där den finansiella skuldsättningsgraden är hög, förlitar sig många fastighetsägare i Vietnam inte alltför mycket på lånat kapital. Detta hjälper dem att undvika att tvingas sälja sina fastigheter när räntorna stiger. Istället kan de vänta på att marknaden återhämtar sig och behålla sina tillgångar som en långsiktig investeringskanal.
Nguyen Van Dinh – vice ordförande för Vietnams fastighetsförening – delar samma uppfattning och uppgav att räntorna bara är en av många faktorer som påverkar marknaden. Fastighetspriserna beror till stor del på utbud och efterfrågan. När utbudet inte har förbättrats är det svårt att förvänta sig ett kraftigt prisfall bara för att räntorna ökar. Därför är det omöjligt att förvänta sig att huspriserna ska minska proportionellt med räntehöjningen.
2026 kommer att vara en period av marknadsstabilisering, men detta kommer att vara ojämnt mellan segmenten.
Marknaden är fragmenterad och prioriterar inneboende värde.
Enligt marknadsdata från batdongsan.com.vn ökade lägenhetspriserna i de två större städerna ändå avsevärt under perioden 2022–2025, trots att fastighetsmarknaden upplevde svårigheter med kraftigt minskande likviditet.
I Hanoi ökade lägenhetspriserna från cirka 40 miljoner VND/m2 till nästan 87 miljoner VND/m2. Även Ho Chi Minh-staden noterade en ökning från cirka 46 miljoner VND/m2 till cirka 75 miljoner VND/m2. Det är värt att notera att ökningstakten i Hanoi till och med översteg den i Ho Chi Minh-staden – en sällsynt händelse under tidigare år.
Denna utveckling belyser en viktig egenskap hos fastighetsmarknaden: priserna reagerar inte omedelbart på kortsiktiga fluktuationer i kapitalkostnader eller marknadssentiment.
Experter förutspår att 2026 kommer att bli en period av större marknadsstabilitet, men ojämnt mellan segmenten. Su Ngoc Khuong, Senior Director of Investment på Savills Vietnam, tror att höga räntor kommer att göra investerare mer försiktiga, särskilt med stora lån. Detta betyder dock inte nödvändigtvis att tillgångspriserna kommer att falla.
"Mot bakgrund av stigande kapitalkostnader kommer marknaden att självreglera. Produkter med verkligt nyttjandevärde, tydlig juridisk status och förmågan att generera kassaflöde kommer fortfarande att prioriteras, vilket bibehåller bättre priser", analyserade Khuong.
Denna trend överensstämmer också med Dinh Minh Tuans bedömning att segment som tillgodoser verkliga bostadsbehov kommer att fortsätta att leda marknaden. Lägenheter i större städer och satellitområden med god infrastrukturförbindelse förväntas bibehålla en stabil likviditet.
Dessutom kommer nytt utbud sannolikt att flyttas till förortsområden, där det fortfarande finns gott om mark och stora investeringar i infrastruktur görs. Detta utökar utvecklingsutrymmet utan att sätta press nedåt på priserna i stadskärnan.
En anmärkningsvärd punkt är att segmenten för sociala bostäder och prisvärda bostäder förväntas öka inom en snar framtid tack vare stödjande åtgärder. Enligt experter kommer denna ökning dock främst att bidra till att förbättra det totala utbudet, snarare än att skapa en omfattande prissänkning.
Enligt Nguyen Van Dinh går marknaden in i en omstruktureringsfas. Investerare som använder hög belåning och förväntar sig kortsiktiga vinster kommer att möta svårigheter, medan riktiga köpare och långsiktiga investerare kommer att segra.
Den nuvarande utvecklingen visar att höga räntor inte är en tillräckligt stark "hävstång" för att sänka huspriserna. Istället fungerar de som ett filter, vilket bromsar marknaden och tvingar aktörerna att justera sina strategier. Det fortsatt höga priset på fastigheter är inte längre en paradox utan återspeglar korrekt utbudets och efterfrågeförhållandenas karaktär och de specifika egenskaperna hos en fastighetsmarknad.
Källa: https://vtv.vn/gia-nha-van-neo-o-muc-cao-100260320183544717.htm
Kommentar (0)