Sparräntorna ökar, vilken påverkan har fastighetsmarknaden?

Enligt experter ökar bankernas insatskostnader när inlåningsräntorna ökar, vilket sätter press på utlåningsräntorna, även om det kan bli en viss fördröjning.

Det förutspås att bankerna under de kommande månaderna kommer att ha svårt att bibehålla låga utlåningsnivåer som i början av 2025. Därför kan de genomsnittliga utlåningsräntorna under fjärde kvartalet öka jämfört med tredje kvartalet 2025.

Enligt Vietnams mäklarförbund (VARS) är den första och mest uppenbara effekten när utlåningsräntorna ökar minskad likviditet på marknaden. Husköpare, särskilt de som använder lån, kommer att ompröva sina ekonomiska planer. Samtidigt är investerare mer försiktiga med planer på att utöka sina portföljer, eftersom den förväntade lönsamheten sannolikt inte kommer att kompensera för den ökade kapitalkostnaden.

Samtidigt står projektutvecklingsföretag inför en dubbel risk: ökande finansiella kostnader samtidigt som efterfrågan minskar, vilket leder till att kassaflödet saktar ner och nytt utbud krymper. När utbudet minskar stagnerar transaktionerna, och priserna har därför svårt att upprätthålla samma uppåtgående momentum som under föregående period.

Fastighetsmarknaden kan påverkas när räntorna stiger. (Illustration: Cong Hieu).

Med egenskapen att använda hög skuldsättningsgrad, fastighet är den investeringskanal som påverkas mest direkt och djupt av räntefluktuationer. En del av anledningen kommer från investeringspsykologin att förlita sig på kortfristiga lån, medan fastighetsprojekt och tillgångar har långa investeringscykler. När kapitalkostnaderna ökar plötsligt störs kassaflödet och risken för illikviditet är nästan oundviklig.

Enligt VARS kommer trycket också från förmånliga bostadslån. Under senare år har många investerare och affärsbanker, för att stimulera marknaden, lanserat bostadslånepaket med förmånliga räntor från endast 5,5 %/år, till och med räntefria, med amorteringsfria perioder på upp till 5 år. Denna policy hjälper ett stort antal människor och investerare att få tillgång till billigt kapital för att äga fastigheter.

Förmånsperioden är dock ofta bara tillfällig. Om den allmänna räntenivån stiger när man går in i perioden med rörlig ränta, kommer trycket att återbetala bostadsköparnas skulder att öka kraftigt. När marknadslikviditeten är låg blir det svårt att sälja vidare produkter för att minska förluster och risken för kundförluster kan återvända till kreditsystemet.

Enligt VARS kan långvarigt höga räntor också försvaga möjligheten att expandera markfonder och starta nya projekt. Faktum är att banker ofta tenderar att höja räntorna under perioder av marknadsnedgång. Vid den tidpunkten väljer många företag att "sitta still" istället för att expandera investeringar för att begränsa förluster. Som ett resultat riskerar bostadsutbudet att minska på medellång sikt.

Enligt docent Dr. Dinh Trong Thinh – en ekonomisk expert – är räntorna den känsligaste "reglerventilen" för fastighetsmarknaden. När lånekostnaderna ökar är det osannolikt att bostadspriserna ökar lika kraftigt som under föregående period. Investerare som använder hög finansiell skuldsättning tvingas omstrukturera sina portföljer eller sälja tillgångar för att minska sin skuldbörda. Samtidigt måste de med verkliga bostadsbehov också omräkna sina ekonomiska planer på grund av det ökade trycket att betala tillbaka månatliga skulder.

Husköpare bör vara försiktiga när de lånar pengar. (Foto: Cong Hieu).

Vad bör husköpare göra?

I detta sammanhang rekommenderar VARS att man inte bör låna mer än 50 % av fastighetsvärdet för att undvika risker när räntorna stiger. Samtidigt bör man välja välrenommerade investerare och projekt med transparent juridisk status för att undvika att förlora både pengar och egendom när projektet är försenat eller inte kan överlämnas.

Dr. Nguyen Tri Hieu, expert på finans och bank, rekommenderar också att husköpare endast bör låna upp till 80 % av fastighetsvärdet, samtidigt som de säkerställer att månatliga återbetalningar inte överstiger 50 % av nettoinkomsten. Ännu viktigare är att de bör ha en reservfond på minst 6–12 månader, i händelse av arbetsförlust eller inkomstminskning.

Herr Do Quy Duy - VD, Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading Company - delade med sig av att för en familj med en månadsinkomst på cirka 30-40 miljoner VND/månad är det rimligt att bara låna cirka 40 % av kassaflödesvärdet för att betala bankränta.

Mer specifikt, med en inkomst på 30 miljoner/månad bör du spendera cirka 12 miljoner för att betala banken, med en inkomst på 40 miljoner/månad bör du spendera cirka 16,17 miljoner. Detta är ett lämpligt lån.

De med en inkomst på endast cirka 20 miljoner VND bör överväga att öka kassaflödet innan de tar ett bostadslån för att undvika risker.

Sedan början av november har många banker höjt sina inlåningsräntor. Till exempel höjde VPBank med 0,3 %/år jämfört med föregående månad. Techcombank meddelade att räntan för 1–2 månaders löptid ökade med 0,2 %/år till 3,95 %/år; räntan för 3 månaders löptid ökade med 0,3 %/år till 4,75 %/år.

PVCombank höjde samtidigt räntorna med 0,5 %/år för löptider från 1–36 månader.

Ho Chi Minh City Development Joint Stock Commercial Bank ( HDBank ) höjde räntorna med 0,15 %/år för löptider på 1–5 månader och 0,2 %/år för löptider på 6 månader.

Prosperity Era Commercial Joint Stock Bank (GPBank) har justerat sina insättningsräntor för alla löptider. Ökningen är 0,1 % per år för löptid på 1–5 månader och 0,2 % per år för löptid på 6–36 månader.

Källa: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html