Offer för Kinas fastighetskris

I augusti, inte långt efter att nyheten om Country Gardens likviditetsproblem kom ut, åkte Huailan, 38, omedelbart till en byggarbetsplats i Shandong-provinsen där huset hon hade köpt fortfarande var ofärdigt. Scenen där gjorde henne ledsen.

Kranarna stod stilla och betongplattor låg utspridda i knähögt gräs. Det var en ödemark.

För Tom Chen, en statstjänsteman, kom rädslan för att bli permanent hemlös i tankarna efter att Kinas en gång största fastighetsbolag stoppade byggandet av ett hyreshus som hans familj fick kompensation för i Zhejiang-provinsen.

Samtidigt har Fu, en byggnadsarbetare i Guangdong-provinsen, tillgripit det mest extrema alternativet att strejka efter att inte ha fått sin lön på två månader. ”Jag bryr mig inte om företagets svårigheter. Jag vill få tillbaka mina surt förvärvade pengar”, sa han till Bloomberg.

Ett projekt av Country Garden i Yangzhou, Jiangsu-provinsen (Foto: Bloomberg).

Husköpare, arbetare, fastighetsutvecklare och den kinesiska regeringen har alla bidragit till det ekonomiska språnget genom åren.

I mer än två decennier har fastigheter varit en viktig tillväxtmotor, med ett värde på 52 biljoner dollar år 2019, vilket bidrog med 25 % av landets bruttonationalprodukt. Globala investerare har också varit snabba med att engagera sig och investerat mer än 180 miljarder dollar i obligationsköp.

Men under de senaste tre åren har strategin att minska beroendet av lånade pengar för fastighetsmarknaden kraftfullt genomförts av den kinesiska regeringen , vilket har lett till att marknaden har hamnat i en extremt svår period då den förlorat sin "huvudsakliga livskälla".

Country Garden är ett av de mest framstående företagen under den välmående perioden men också det svåraste när marknaden går ner.

Som mest sysselsatte företaget 130 000 personer och försåg tiotusentals familjer över hela landet med bostäder. Nu kan det inte ens betala en borgensbetalning på bara tiotals miljoner dollar som förföll förra veckan, vilket i praktiken innebär insolvens.

"Med en stor företagskonkurs, tillsammans med fallande försäljningar och priser över hela marknaden, har fastighetsmarknaden ännu inte sett ljuset", sa Alicia Garcia Herrero, chefekonom för Asien- Stillahavsområdet på Natixis SA, till Bloomberg.

Country Garden är ”ett offer för just den modell för finansiering av fastighetsmarknaden som Kina har anammat i många år”, tillade hon.

Ordförande Yeung Kwok Keung (mitten) vid ett projekt i Guangzhou, 2019 (Foto: AP).

Släckta ambitioner

Förväntningen att fastighetspriserna bara kommer att stiga har varit djupt rotad i medvetandet hos miljontals kineser, och nu orsakar den förväntan problem för många människors karriärer, familjer, förhoppningar, framtid och privatekonomi. Huailan är inget undantag.

Inte bara för Huailan har bostadsägande blivit den största inspirationen för många unga människor, för miljontals hushåll efter att den kinesiska regeringen tagit bort många restriktioner för fastighetstransaktioner, som hade funnits i årtionden. Och Country Garden är ett av de banbrytande företagen som "går in" på detta område.

Country Garden grundades 1992 i Guangdong-provinsen och blev snabbt det mest framstående namnet på marknaden med en strategi att integrera många bekvämligheter som högkvalitativa skolor, gym,... i projektlokalerna.

Grundaren Yeung Kwok Keung blev en förebild bland affärsmän i Guangdong, då hans unika affärsstrategi anammades av många andra företag, vilket inkluderade att etablera ett oberoende serviceföretag för varje projekt.

Kinas fastighetsmarknad var helt kommersialiserad 1998. Tre år senare antogs landet i Världshandelsorganisationen (WTO). År 2005 hade landets BNP mer än fördubblats.

I takt med den snabba ekonomiska utvecklingen "exploderade" även byggverksamheten. Miljontals människor strömmade till storstäderna, vilket fick efterfrågan på bostäder att öka. Åkrar och ödemark ersattes gradvis av nya, moderna stadsområden.

Country Gardens intäkter ökade mer än femfaldigt på bara tre år, från 2004 till 2007, vilket gjorde det till en av de mest lönsamma verksamheterna på den kinesiska fastighetsmarknaden vid den tiden.

Företaget klarade till och med den globala finanskrisen 2008-2009, då Kinas urbaniseringstrend fortsatte oförminskat.

Huailan såg inga "mörka moln" torna upp sig över fastighetsmarknaden vid den tidpunkten. Och det gjorde inte heller internationella investerare. Obligationer utfärdade av kinesiska fastighetsbolag, inklusive Country Garden, blev en "het råvara" på marknaden.

En livlig scen på en byggmässa som hölls i Peking 1998 (Foto: Getty Images).

Kinas ekonomi började dock sakta ner 2015, och byggverksamheten fokuserade på att renovera gamla städer. Tom Chens hus var planerat att rivas, och den lokala regeringen lovade att kompensera hans familj med sex andra lägenheter i ett projekt som byggdes av Country Garden, och som skulle vara färdigställt 2023. De tackade glatt ja.

Kinas snabba tillväxt under de senaste decennierna har åtföljts av ett ökande beroende av fastigheter. Enligt en undersökning från 2020 är 80 % av landets tillgångar bundna i fastigheter.

En tidigare förkärlek för spekulation har drivit upp bostadspriserna utom räckhåll för många unga människor, vilket hämmar regeringens mål att minska förmögenhetsklyftan. En åldrande befolkning och låg födelsetal innebär att Kina står inför ett framtida överskott.

Faktum är att bankerna har åtstramat utlåningen till fastighetsutvecklare sedan slutet av 2020, då China Evergrande Group gick i konkurs.

Detta är resultatet av den tre-röda-linjer-strategi som centralregeringen initierat i syfte att minska fastighetsskulden, vilket försatt mer än 100 000 företag inom denna sektor i en svår situation. Bostadsförsäljningen fortsatte att minska efter det och covid-19-pandemin blev droppen som fick droppen att rinna över.

Investeringar i fastighetssektorn har kontinuerligt minskat sedan Evergrande gick i konkurs (Foto: Bloomberg).

Storm

I maj 2021 expanderade Country Garden sin verksamhet till Juye i Shandongprovinsen, Huailans hemstad. Hon blev överväldigad av de uppmärksammade annonserna om det dyraste komplexet i området, som utlovade en 5-stjärnig livsstil.

"Byggnadens design imponerade verkligen på mig", sa Huailan. "Jag tycker att det är ett riktigt hem. Mina två döttrar kommer att ha sina egna sovrum."

Invigningen blev en stor succé, med röda lyktor och en enorm folkmassa. Hon avråddes till och med från att köra bil till evenemanget eftersom det var svårt att parkera. Hela projektet blev snabbt slutsålt.

Men hon hade ingen aning om att bakom den glittern höll en storm av likviditetssvårigheter på att bildas.

För några månader sedan, sedan Evergrande gick i konkurs, har synen på Kinas fastighetsobligationsmarknad på 200 miljarder dollar förändrats helt.

Med begränsad tillgång till lån och trög försäljning är även de så kallade "friskaste" företagen "sjuka".

Country Garden är inget undantag, trots att de är ett "nationellt" fastighetsbolag i Kina. Strategin att fokusera på små städer, som har tillämpats i många år, har äntligen slagit tillbaka. Husköparnas psykologi på dessa platser är lättare att rubba än i storstäder, så husförsäljningen här har minskat "eländigt".

Country Garden var till och med tvungna att be provinsregeringen i Guangdong att koppla fastighetsförsäljningar till statligt ägda enheter till rabatterade priser för att få mer likviditet.

Men företagets verksamhet kunde inte gå emot marknaden. Som mest vägrade många husköpare att betala av bolån på fler än 320 oavslutade projekt i 100 städer över hela landet, inklusive de som ägdes av Country Garden.

I oktober föll huspriserna i Kina i den snabbaste takten på sju år. Centralregeringen tvingades ingripa med ett stödpaket på 16 punkter, men det ansågs vara för sent.

Ordföranden för Country Garden, Yeung, höll ett timslångt tal för att lugna arbetarna och sa att han "såg ljuset i slutet av tunneln". Var det sant?

En vy över ett Country Garden-projekt i Heyuan City, Guangdong-provinsen i september 2023. (Foto: Bloomberg).

Smärtan har inte slutat än

Country Gardens försäljning minskade med 81 % jämfört med föregående år i september, ett sorgligt faktum: koncernens försäljningsnedgång var dubbelt så snabb som konkurrenternas under årets första åtta månader.

Tillgångarna för Yang Huiyan, dotter till grundaren Yeung Kwok Keung, en gång Kinas rikaste kvinna, "försvann" också med 86 % till endast 4,6 miljarder USD, enligt Bloomberg Billionaires Index .

När det gäller Fu är det svårt för denne arbetare att acceptera att ett stort företag som Country Garden inte har tillräckligt med pengar för att betala sina arbetare. Han väntar ivrigt på den dag då han får 10 000 yuan i efterbetald lön. Därefter kommer han omedelbart att återvända till sin hemstad Guizhou.

"Många från min hemstad vill inte längre gå ut och arbeta. Och det vill inte jag heller", delade Fu.

Berättelser som de om Fu, Huailan och Chen är inte ovanliga i Kina. På Douyin, Kinas version av TikTok, har byggnadsarbetare och husköpare lagt upp videor där de uppmanar regeringen att tvinga Country Garden att återuppta sina oavslutade projekt och betala sina arbetares löner.

Många av dem marscherade utanför företagets huvudkontor men var "maktlösa".

"Om stora fastighetsföretag går i konkurs eller inte betalar sina skulder kommer det att direkt påverka banker och relaterade individer, och särskilt skapa negativa ekonomiska spiraler", säger Christopher Marquis, professor vid Cambridge Judge School of Economics.

Drömmen om ett riktigt hem för många kommer inte att gå i uppfyllelse inom den närmaste framtiden (Foto: Bloomberg).

"Smärtan" från krisen fortsätter att sprida sig. Regeringen har inte visat något intresse för att skydda fastighetsföretag trots den nuvarande svåra situationen. Enligt Bloombergs statistik hade cirka 100 miljarder USD, motsvarande mer än 50 % av de utestående obligationerna från kinesiska fastighetsföretag, i slutet av oktober fallerat eller tvingats omstrukturera.

Detta har urholkat investerarnas förtroende, inklusive för stora fonder som Pacific Investment Management Co och Fidelity International Ltd. Evergrande kan till och med behöva likvidera tillgångar för att återbetala skulder, enligt ett domstolsbeslut i Hongkong.

Fastighetsmarknadskrisen har också orsakat att lokala myndigheters intäkter har sjunkit kraftigt, och vissa skolor i hans område har inte ens kunnat betala lärare, sa Chen.

När det gäller Huailan blev hennes månatliga bolånebetalningar en börda när hon förlorade jobbet tidigare i år. Huset hon hade skrivit på ett köpekontrakt för har förlorat en fjärdedel av sitt värde. Om hon ville sälja skulle hon få svårt att hitta en köpare.

”När min dotter frågade mig när vi skulle flytta till vårt nya hem visste jag inte vad jag skulle svara”, sa hon sorgset. ”Om jag fick en andra chans skulle jag inte lita helt på något fastighetsbolag, inte ens ett stort företag som Country Garden”, sa hon.

Källa: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/nhung-nan-nhan-cua-khung-hoang-bat-dong-san-o-trung-quoc-20231106074256072.htm