"Stora aktörer gynnas, småföretag överges"

(CLO) Fastighetsmarknaden har "avslutat" 2024 med positiva återhämtningsresultat. Marknadsåterhämtningen under hela året har dock varit ojämn men har skett med en tydlig differentiering mellan segment, regioner, produkttyper och leverantörer.

Fastighetsmarknaden håller på att fragmenteras.

Enligt rapporten från Vietnam Association of Realtors (VARs) återhämtar sig den vietnamesiska fastighetsmarknaden tydligt. Återhämtningen på fastighetsmarknaden har dock fortfarande många brister, då det finns en stark skillnad mellan segment, regioner, produkttyper och till och med leverantörer.

VARs analyserade att marknaden under 2024 kommer att registrera fler låghusprodukter till salu, men lägenheter kommer fortfarande att vara den dominerande typen och stå för upp till 70 % av det totala nya bostadsutbudet under 2024. Utbudet av nya lägenheter ligger huvudsakligen i det övre lyxsegmentet, med priser från 50 miljoner/m2 eller mer, vilket står för 65 % av det totala utbudet.

Vietnams fastighetsmarknad utvecklas inte hållbart och håller på att splittras. (Foto: MC)

Per region kommer 60 % av det nya bostadsutbudet år 2024 att komma från projekt i den norra regionen. Samtidigt kommer de södra och centrala regionerna endast att stå för 29 % respektive 11 %. Utbudet kommer huvudsakligen att komma från megaurbana projekt i förortsområden samt provinser och städer som gränsar till de två särskilda stadsområdena.

Antalet nya utbudsplatser i den södra regionen ökade avsevärt under det sista kvartalet 2024 med en serie storskaliga projekt som öppnades för försäljning, men kunde fortfarande inte "hänga med" i takt med tillväxttakten i utbudet från de norra provinserna och städerna.

När det gäller leverantörer kommer 62 % av det nya bostadsutbudet från stora investerare och utländska investeringsorganisationer. Särskilt stora företags ekosystem sticker ut.

För att utveckla denna fråga sa VARs att de nya lagar som antagits av nationalförsamlingen medför många möjligheter och fördelar för större företag. Till exempel, enligt de nya bestämmelserna i marklagen 2024, gäller återvinning av mark för kommersiella bostadsprojekt endast storskaliga projekt med synkron infrastruktur, vilket förhindrar att många små och medelstora projekt genomförs, särskilt de som riktar sig till segmentet för prisvärda bostäder i storstäder.

Enligt VAR har små och medelstora fastighetsföretag inte den ekonomiska kapaciteten att genomföra storskaliga projekt och har svårt att utveckla andra kommersiella bostadsprojekt på grund av svårigheter att förhandla med personer vid tomtröskning. Denna grupp företag har inte kapacitet och erfarenhet att konkurrera i auktioner och budgivning om markfonder som utvecklats av staten.

"Knutarna" som behöver lösas upp

VARS anser att för att marknaden ska utvecklas stabilt och hållbart behöver Vietnam ha stödjande åtgärder för att främja nytt utbud på marknaden, särskilt prisvärda kommersiella bostadsprodukter och sociala bostäder.

För det första är det nödvändigt att fortsätta granska fastighetsprojekt som har svårigheter och klassificera dem efter orsak och vilken myndighet som ansvarar för att hantera dem. Samtidigt bör man resolut återta och hantera eftersläpande projekt.

För det andra, utveckla föreskrifter om detaljerade och specifika värderingsförfaranden och processer för varje specifik situation, så att orter och värderingsföretag enkelt kan implementera dem, förkorta tiden för att fastställa markpriser och fungera som grund för att beräkna markanvändningsavgifter för pågående fastighetsprojekt, vilket hjälper oavslutade projekt att "återupplivas" och ge marknaden nytt utbud.

För det tredje, snarast godkänn investeringspolicyer för små och medelstora fastighetsprojekt. Överväg och studera planer för att stödja markröjning för projekt inom det prisvärda segmentet för att öka utbudet av prisvärda bostäder.

För det fjärde, undersök en plan som gör det möjligt för företag som får fastighetsprojekt som överförs att ansvara för att fullgöra överlåtarens tidigare ekonomiska förpliktelser, för att främja projektgenomförandet och få utbudet till marknaden.

Eftersom investerare enligt gällande regler endast kan överföra projekt när de har fullgjort sina ekonomiska skyldigheter avseende projektets mark till staten. Även om de flesta företag inte har tillräcklig ekonomisk kapacitet för att fullgöra sina ekonomiska skyldigheter, tvingas de överföra projekt.

Många investerare, särskilt utländska investerare med kapacitet och önskan att "återuppliva" oavslutade fastighetsprojekt och behovet av att utveckla storskaliga kommersiella bostadsprojekt till överkomliga priser, står inför svårigheter på grund av juridiska problem och tillgång till mark.

För segmentet socialt boende, tillsammans med att fortsätta främja implementeringen av nya lagar om socialt boende, behöver tänkandet kring socialt boende förändras i en mer proaktiv och positiv riktning.

Följaktligen måste statliga förvaltningsmyndigheter vara beslutsamma i planeringsarbetet. Lokala myndigheter är skyldiga att snarast granska och komplettera stadsplanering och planering av industriparker, för att säkerställa tillräckligt med mark för utveckling av sociala bostäder. Snarast godkänna investeringspolicyer för sociala bostadsprojekt.

Områden som har godkända investeringspolicyer behöver snarast välja ut bygginvesterare. Öka de offentliga investeringarna, använda kapital från statsbudgeten för att investera i infrastruktur runt områden som planeras för utveckling av sociala bostadsprojekt och utveckla rena markfonder för sociala bostäder.

För företag är det, förutom att aktivt samarbeta med statliga förvaltningsmyndigheter för att undanröja hinder för projekt, nödvändigt att "hålla sig" till den nya lagen för att ha rätt utvecklingsriktning. Små och medelstora investerare kan undersöka och utveckla "prisvärda" projekt på perifera marknader, nya marknader, där markfonderna fortfarande är stora och priserna inte är för höga.

Källa: https://www.congluan.vn/bat-dong-san-viet-nam-ong-lon-huong-loi-doanh-nghiep-nho-bi-bo-roi-post330118.html