Utveckling av sociala bostäder i Ho Chi Minh-staden - Del 2: Varför finns det fortfarande brist på sociala bostäder?

Ho Chi Minh-staden är den ort med högst efterfrågan på sociala bostäder i landet. Även om stadsstyrelsen har gjort ansträngningar för att komma fram till många lösningar, möter implementeringsprocessen fortfarande många hinder, vilket gör det svårt att möta de faktiska behoven.

Företag är rädda för... rutiner

Enligt Ho Chi Minh -stadens byggavdelning har antalet färdigställda sociala bostadslägenheter inte nått förväntningarna, vilket beror på att kompensations- och markröjningsarbetet vid vissa sociala bostadsprojekt är svårt, utdraget och att projektets framsteg är långsamma eller till och med omöjliga.

En serie lägenhetsprojekt i An Lac-distriktet (Ho Chi Minh-staden).

För kommersiella bostadsprojekt (NƠTM) med en markanvändningsskala på över 10 hektar, trots att markfonden på 20 % för byggande av sociala bostäder har fastställts, är projektinvesteraren långsam med att genomföra röjningskompensation eller investera i byggnation av teknisk infrastruktur, så bygginvesteringar har inte genomförts.

”Investerare i NƠTM-projekt är långsamma med att överlämna 20 % av markfonden i projektet till staten för att genomföra investeringar i byggande av sociala bostäder, eller långsamma med att genomföra sociala bostadsprojekt på dessa 20 % av marken. Långsiktiga kapitalkällor för att stödja investerare att låna för att genomföra sociala bostadsprojekt, låna kapital för byggnation och förmånstagare av sociala bostadspolitiker att låna kapital för att köpa hus är inte stabila”, tillade en representant för Ho Chi Minh-stadens byggnadsavdelning.

Samtidigt, enligt Nguyen Duy Chuyen, en finans- och fastighetsexpert, saknar Ho Chi Minh-staden inte mark, utan snarare systematisk planering. "Om ett område är fullt planerat med infrastruktur, skolor, parker och transporter är det fullt möjligt att bygga dussintals höghus. Men när planeringen är fragmenterad och marken är uppdelad i små bitar kan bara några dussin låghus byggas, vilket orsakar allvarligt slöseri med markmedel", sa Nguyen Duy Chuyen.

Dessutom är investeringsförfarandena för sociala bostadsprojekt fortfarande komplicerade. Utöver förfarandena för att godkänna investeringspolicyer, erkänna investerare, godkänna detaljerad planering i skala 1/500, godkänna investeringar, fördela mark, beräkna markanvändningsavgifter och göra depositioner som kommersiella bostäder, måste sociala bostadsprojekt göra värderingar av sociala bostadspriser, bekräfta köp- och leasingköpsfrågor för sociala bostäder samt granska dokument etc., vilket förlänger tiden, ökar alternativkostnaderna och avskräcker investerare. Samtidigt är mekanismen för markvärdering och fastställande av ekonomiska förpliktelser fortfarande besvärlig och överlappar mellan myndigheter.

"Det finns många anledningar till bristen på sociala bostäder, men den mest framträdande är att processen att ansöka om bygglov för sociala bostäder är mycket komplicerad. Samtidigt är det enklare och mer lönsamt att bygga kommersiella hus, så varför välja ett svårare alternativ med mindre vinst? Dessutom är stadsplanering inte lämplig. Många tomter är bara tillåtna för att bygga låghus med låg byggdensitet, vilket gör det omöjligt att genomföra storskaliga sociala bostadsprojekt", sa Nguyen Duy Chuyen.

Företag som är verksamma inom detta område står inte bara inför procedurmässiga svårigheter, utan även många ekonomiska svårigheter. Nguyen Van Thanh Huy, biträdande generaldirektör för Becamex IDC Corporation, delade: "Den största utmaningen för företag är kapitaltryck och insatskostnader. Kostnaderna för sanering av mark, infrastrukturinvesteringar och låneräntor har alla ökat kraftigt, medan vinstmarginalen för segmentet för sociala bostäder kontrolleras på en låg nivå, vilket gör det svårt för företag att bevara kassaflödet."

Dessutom tar det ofta många år att genomföra ett projekt för socialt boende att slutföra juridiska förfaranden, från ändrade markanvändningsändamål, godkännande av planering, till beviljande av bygglov, byggnation, förfaranden för utfärdande av rosa böcker... ”De långdragna förfarandena gör att många projekt stagnerar, kostnaderna ökar och de ekonomiska riskerna ökar. Utan en specifik stödmekanism är det mycket svårt för företag att upprätthålla långsiktig investeringsmotivation”, betonade Huy.

Enligt Nguyen Van Thanh Huy är en annan svårighet problemet med att balansera sociala mål och ekonomisk effektivitet. Sociala bostäder tvingas hålla försäljningspriserna låga, medan kostnaderna för material, arbetskraft och infrastruktur förblir på marknadspriser. Utan förmånliga kreditkällor eller prisstödsmekanismer har företag nästan ingen vinst. Detta visar varför antalet företag som deltar i investeringar i sociala bostäder är mycket lågt jämfört med segmentet för kommersiella bostäder.

Det finns fortfarande många brister

Förutom krångliga juridiska förfaranden står sociala bostäder också inför problemet med olämpliga geografiska lägen. Pham Thi Hang, lärare i Chanh Hung-distriktet (Ho Chi Minh-staden), sa också: "Min arbetsplats ligger mitt i stadens centrum, medan de flesta sociala bostadsprojekt byggs i avlägsna områden som Binh Duong eller Hoc Mon. Detta gör det mycket svårt att pendla, undervisa och ta hand om familjen."

Dr. Nguyen Kim Duc, biträdande direktör för Institutet för regional utvecklingsforskning och konsultverksamhet vid Ho Chi Minh Citys universitet för ekonomi, sa att markfonden för sociala bostäder i Ho Chi Minh City fortfarande är mycket begränsad. På många platser finns det mark men det saknas samtidig teknisk och social infrastruktur såsom transporter, skolor och sjukhus, vilket gör det svårt att genomföra projekt effektivt. "Det är omöjligt att ha ett hållbart bostadsområde om det bara finns bostäder men saknar serviceinfrastruktur och sammanhängande bostadsytor", kommenterade Duc.

Dessutom, även om Ho Chi Minh-staden har en lånepolicy för låginkomsttagare genom City Housing Development Fund (upp till 900 miljoner VND med en förmånlig ränta på 4,7 %/år), är detta lånebelopp fortfarande lågt jämfört med husets värde och låntagarna är begränsade.

”Villkoren för att köpa sociala bostäder är också otillräckliga. Endast de som verkligen har det svårt och inte äger fastigheter kan köpa, men de nuvarande reglerna gäller bara inom en provins. Därför kommer det att finnas fall där människor i andra provinser äger många hus, men om de inte äger ett hus i Ho Chi Minh-staden kan de fortfarande köpa sociala bostäder. Tvärtom elimineras arbetare med en inkomst på cirka 16 miljoner/månad eftersom de inte uppfyller ansökningskraven”, analyserade Chuyen vidare.

Dessutom finns det fortfarande en situation där många lägenheter i sociala bostäder är registrerade i namnen på personer som egentligen inte behöver bo där. Detta snedvrider socialförsäkringspolitiken och minskar allmänhetens förtroende för det sociala bostadsprogrammet.

Slutartikel: Skapa en transparent mekanism för att förhindra spekulation

Källa: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-2-vi-sao-nha-o-xa-hoi-van-mai-thieu-hut-20251012100030361.htm