Tydligt reglera insättningar för att skydda människor

ÖKA INSÄTTNINGSVÄRDET MED 20–30 %

Enligt artikel 23 i utkastet till lag om fastighetsverksamhet (ändrad) som lämnas in för yttranden till nationalförsamlingen har den lagstiftande myndigheten föreslagit två alternativ för principerna för handel med bostäder och byggprojekt som utformas i framtiden. Alternativ 1, fastighetsprojektsinvesteraren får endast ta emot depositioner från kunder när bostäderna och byggprojekten har uppfyllt alla villkor för att starta verksamheten och har genomfört transaktioner i enlighet med bestämmelserna i denna lag. Alternativ 2, fastighetsprojektsinvesteraren får endast ta emot depositioner enligt avtalet med kunderna när projektet har en grundläggande design som värderats av en statlig myndighet och investeraren har ett av dokumenten om markanvändningsrättigheter. Det maximala depositionsbeloppet överstiger inte 10 % av försäljningspriset eller hyresköpespriset.

Insättningar behöver regleras tydligt för att skydda människor vid köp av fastigheter.

Advokat Nguyen Dang Tu, Trilaw LLC, analyserade att för alternativ 1 är depositionens karaktär enligt civillagen att säkerställa fullgörandet av civilrättsliga skyldigheter. Följaktligen överför en part (depositionstagaren) till den andra parten (depositionstagaren) ett belopp i pengar eller egendom inom en viss tidsperiod för att bekräfta parternas överenskommelse och för att säkerställa ingåendet eller fullgörandet av ett civilrättsligt avtal. För fastighetstransaktioner är depositionen till för att säkerställa undertecknandet av ett köpekontrakt för fastigheter. Om regleringen är som i alternativ 1 ovan är det inte längre nödvändigt, eftersom när projektet är kvalificerat för att tas i bruk kan parterna omedelbart underteckna ett köpekontrakt för fastigheter utan att behöva göra en deposition. Därför syftar detta alternativ 1 till att begränsa riskerna för kunder, öka investerarnas ansvar och filtrera bort investerare som inte har tillräcklig ekonomisk kapacitet, men det är onödigt att tillämpa det på depositioner. Villkoren för att ett projekt ska vara berättigat till kommersiell drift bör endast gälla undertecknandet av ett köpekontrakt.

Alternativ 2 är något mer "öppet" för investerare att göra insättningstransaktioner. För att skydda kundernas intressen bör dock utkastet lägga till innehåll för att begränsa insättningarna till en lämplig nivå (cirka 20-30%). Eftersom den nuvarande civillagen inte föreskriver någon lägsta eller högsta insättning för fastighetstransaktioner har detta lett till kaos på fastighetsmarknaden. Vissa investerare kräver, genom insättningar, att kunderna sätter in upp till 95% av fastighetsvärdet för att mobilisera kapital i förklädnad. Men när tvister uppstår kan investerarna inte betala insättningen till kunderna och försenar återbetalningen av pengarna till kunderna. Många kunder har också svårt att få tillbaka sitt kapital, för att inte tala om att be investerarna att betala insättningen. Vanligtvis, i många fall av mobilisering för att köpa och sälja markprojekt, har de rättsliga förfarandena inte slutförts men insättningen är upp till 95% av värdet, men kontraktet undertecknas inte i tid och det finns inte längre möjlighet att återbetala, folket anklagar, investeraren åtalas och folket förlorar pengar. Det finns också många fall där investeraren accepterar en handpenning på 10 %, men när mark- och bostadspriserna ökar är många investerare villiga att återbetala handpenningen utan att fortsätta skriva på köpekontraktet. Det finns också fall med låga handpenningar, när fastigheter fryser och priset sjunker är kunderna också villiga att förverka handpenningen. "Utkastet bör föreskriva att för att skriva på en handpenning måste investeraren tillhandahålla en bankgaranti som åtar sig att återbetala handpenningen till kunden när investeraren bryter mot avtalet. Detta förslag kommer att skapa fler förutsättningar för investerare att mobilisera kapital och även säkerställa kundernas rättigheter när investeraren bryter mot sina åtaganden", föreslog advokat Tu.

Depositioner accepteras endast när projektet är kvalificerat för affärsverksamhet.

Enligt Le Hoang Chau, ordförande för Ho Chi Minh Citys fastighetsförening, är syftet med depositionen med alternativ 1 att säkerställa kontraktets fullgörande, men i verkligheten, efter att kontraktet har undertecknats, finns det sällan fall där insättaren blir lurad av depositionsmottagaren. Anledningen är att kontraktet ofta kontrolleras noggrant av parterna och implementeras i enlighet med lagbestämmelserna. När kontraktet undertecknas dras depositionen ofta av från den ursprungliga betalningen för transaktionen. Alternativ 2 är till för att säkerställa att kontraktet undertecknas. I verkligheten, innan kontraktet undertecknas, finns det ofta fall där insättaren blir lurad av depositionsmottagaren och inte fullgör kontraktet, vilket orsakar skada för insättaren. För närvarande är både alternativ 1 och 2 korrekta, så det är nödvändigt att integrera båda alternativen i en förordning om depositioner för att säkerställa kontraktsundertecknande eller depositioner för att säkerställa kontraktets fullgörande, för att skydda de legitima rättigheterna och intressena för kunder som köper, hyr-köper fastigheter, tillgängliga bostäder eller bostäder som ska bildas i framtiden.

Därför föreslog Mr. Chau att kombinera två alternativ till ett i följande riktning: "Projektinvesterare får ta emot depositioner från kunder när husen och byggnadsarbetena har uppfyllt villkoren för att tas i bruk och har genomfört transaktioner i enlighet med föreskrifter för att säkerställa kontraktets fullgörande, eller så får fastighetsprojektinvesterare endast ta emot depositioner för att säkerställa kontraktsundertecknande enligt avtalet med kunderna när projektet har en grundläggande design som värderats av en statlig myndighet och investeraren har ett av de dokument om markanvändningsrättigheter som anges i klausul 2, artikel 24 i denna lag. Depositionsavtalet måste tydligt ange försäljningspriset eller hyrespriset för huset eller byggnadsarbetet. Det maximala depositionsbeloppet är i enlighet med statliga föreskrifter men överstiger inte 10 % av fastighetsvärdet".

"Fastighetsaffärslagarna från 2006 och 2014 reglerar inte insättningar som sker innan fastighetsprojektet är berättigat att ingå ett avtal eller mobilisera kapital för att sälja framtida bostäder, särskilt mark. Därför har det uppstått en situation där spekulanter, fastighetsmäklare och oärliga företag har utnyttjat klausul 1, artikel 328 i 2015 års civillag, som inte reglerar värdet och satsen för insättningar, så de har mottagit insättningar från kunder med stora värden, i vissa fall upp till 90–95 % av värdet på den fastighet som handlas. Spekulanter, fastighetsmäklare och oärliga företag har till och med startat "spökprojekt" utan rättslig grund i syfte att begå bedrägerier, vilket orsakat stora förluster för kunder och stört den sociala ordningen, ett typiskt exempel är bedrägerifallet som inträffade hos Alibaba Company", sa Le Hoang Chau.

Dr. Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförbund, sa att utkastet till reviderad lag om fastighetsverksamhet behöver ha tydligare regler för insättningar, särskilt tidpunkten för insättning, för att undvika att investerare utnyttjar detta kryphål för att olagligt mobilisera pengar. "Vi har studerat insättningar på fastighetsmarknaden i många länder runt om i världen , alla länder tillåter insättningar. Men insättningen överförs till ett gemensamt konto som en tredje part, till exempel en bank, ska förvalta och övervaka. Om investeraren inte uppfyller sitt åtagande, till exempel att inte bygga eller inte kan skriva på ett kontrakt enligt lagen, kan kunden få tillbaka sina pengar helt", sa Dinh.

Kunder kan få ränta på insättningsbeloppet under tiden de sätter in det på banken, kunderna behöver inte oroa sig för att förlora pengar. Insättningsbeloppet överstiger inte 20 % av kontraktsvärdet. Detta begränsar situationen där investerare inte har gjort något annat än att mobilisera en stor summa pengar från kunderna i stil med att "gripa en tjuv med bara händerna".

Dr. Nguyen Van Dinh, vice ordförande för Vietnams fastighetsförening

Källänk: https://thanhnien.vn/quy-dinh-ro-viec-dat-coc-de-bao-ve-nguoi-dan-185231103011415097.htm