Vissa ägare av kommersiella servicebutiker (TMDV) i stadsområden är oroliga när avsnittet om markanvändningsändamål anges som "stadsmark" (CCTP) eller "bostadsmark" (CCKO) i intyget om markanvändningsrättigheter, husäganderätter och andra tillgångar kopplade till mark.

Fru Le Quynh Anh, chef för Vision & Associates Legal LLC, delar med sig av lagligheten hos den nyligen kontroversiella typen av kommersiella fastigheter (butik).

Enligt marklagen från 2013 omfattar mark som används för offentliga ändamål mark för transporter, bevattning, mark för samhällsaktiviteter, offentliga rekreations- och nöjesområden, marknadsmark... och annan mark för offentliga arbeten.

Enligt bilaga I, dekret 06/2021/ND-CP om klassificering av arbeten efter funktion, omfattar gruppen offentliga arbeten kommersiella arbeten såsom köpcentra, stormarknader, marknader, butiker; restauranger, livsmedelsbutiker och andra kommersiella arbeten.

Baserat på ovanstående bestämmelser kan det förstås att allmän mark även kan användas för att bygga kommersiella serviceanläggningar.

Således är byggandet av stånd (även kända som butiker) för affärsändamål av investerare på offentliga tomter i staden (CCTP) och offentliga bostadsområden (CCKO) som hyrs av staten med engångshyra inom ramen för planeringsomfattningen av stadsområdesprojekt i enlighet med lagbestämmelserna.

Varför säger kommersiella serviceverkstäder "offentlig mark"?

- Vissa ägare av kommersiella servicebutiker i stadsområden i Hanoi , senast på Vinhomes Ocean Park, är oroliga när deras certifikat för markanvändningsrättigheter, äganderätt till hus och andra tillgångar knutna till mark, syftet med deras markanvändning, anges som: offentlig mark i staden (CCTP) eller offentlig bostadsmark (CCKO). Kan du, ur ett advokatperspektiv, förklara varför kommersiella servicebutiker anges som "offentlig mark"?

Som jag sa ovan strider det inte mot lagbestämmelserna att investerare bygger stånd för affärs-/kommersiella och serviceändamål på CCTP- och CCKO-marktomter som arrenderas av staten och betalar markhyra vid en viss tidpunkt.

Och om marktomter för byggande av stånd och kommersiella servicebutiker i besluten om marktilldelning, markarrende och tillstånd att ändra projektets markanvändning är avsedda för allmänt bruk i staden eller offentliga bostadsområden, ska den statliga myndighetens registrering av detta användningsändamål i intyget om markanvändningsrättigheter, husäganderätter och andra tillgångar som är knutna till mark som beviljats ​​ovannämnda projekt vara i enlighet med föreskrifterna och instruktionerna från ministeriet för naturresurser och miljö i officiell deklaration 3382/BTNMT-DD daterad 15 maj 2023.

Vinhomes Ocean Park kommersiell servicebutik.jpg

- Vissa ägare undrar också, eftersom markanvändningen för den kommersiella servicebutiken är gemensam. Hur kan detta påverka kundernas rättigheter, frun?

I princip ska kunderna åtnjuta förmåner som motsvarar den typ av produkt de har köpt och som specifikt beskrivs i köpeavtalet.

För den typ av e-handelsprodukt är den produkt som kunden köper en del av byggprojektet som är kopplat till den gemensamma nyttjanderätten till mark, vilket innebär att kunden har rätt att äga den specifika del av projektet (montern) som kunden har valt att köpa och samtidigt har rätt att använda hela marktomten för byggandet av det relaterade projektblocket.

Som ägare har kunden fullständiga rättigheter enligt lagens bestämmelser, såsom nyttjanderätt, besittningsrätt och förfoganderätt över det byggarbete han har köpt.

I synnerhet antog nationalförsamlingen nyligen lagen om fastighetsverksamhet nr 29/2023/QH15, som skapar en tydlig rättslig korridor för köp och försäljning av byggnadsarbeten, byggnadsytan i byggnadsarbeten med markanvändningsrättigheter i form av delat bruk.

Jag tror att detta är ett genombrott som löser många problem och eftersläpningar på fastighetsmarknaden den senaste tiden, och säkerställer rättigheterna för organisationer/individer som deltar i investeringar, byggnation och affärsverksamhet, köper och säljer den här typen av produkter.

– Så kundernas oro över att ”spendera pengar på att köpa men inte ha rätt att använda marken” är ogrundad?

Först och främst behöver det klargöras att köp och försäljning av hus, byggnadsverk eller byggnadsytor i byggnadsverk enligt bestämmelserna alltid måste vara förknippade med nyttjanderätt till mark. Vid köp och försäljning av ett självständigt byggnadsverk kan det åtföljas av en överföring av nyttjanderätten till marken för hela tomten och köparen får rätt att använda marken separat. Vid köp av en del av ett byggnadsverk måste nyttjanderätten i detta fall fördelas och bestämmas som gemensamma nyttjanderätter mellan ägarna av byggnadsverket.

Detta är också anledningen till att lagen om fastighetsverksamhet från 2023 tydligt anger villkoren för att sälja en del av byggarean i ett byggprojekt: byggprojektet måste byggas på mark som tilldelats av staten med markanvändningsavgifter som samlats in eller mark som arrenderas med engångshyra för hela arrendeperioden, eftersom enligt marklagen kan endast dessa typer av mark överföra markanvändningsrättigheter. Till exempel är CCTP- och CCKO-marktomter som används för att bygga kommersiella servicebutiker mark som arrenderas av staten med engångshyra som samlats in för hela arrendeperioden.

För att underlätta visualiseringen kan ovanstående fall jämföras med att köpa en lägenhet eller kommersiell lokal i botten av ett flerfamiljshus. Ägaren har också rätt att äga den köpta lägenheten eller kommersiella lokalen och har rätt att använda tomten för byggandet av flerfamiljshuset.

Det finns inget som heter att banken vägrar att ta emot ett bolån.

– Ur ett annat perspektiv säger vissa åsikter att när markanvändningsrättigheter delas är det svårt för kunder att få bolån hos banker eller till och med bli nekade av banker. Hur är verkligheten?

Detta påstående är ogrundat. Enligt artikel 8.1 i dekret 21/2021/ND-CP omfattar tillgångar som används för att säkra fullgörandet av förpliktelser befintliga tillgångar eller tillgångar som bildats i framtiden, utom i de fall där civillagen eller andra relevanta lagar förbjuder försäljning, överföring eller annan överföring av äganderätter vid tidpunkten för upprättandet av säkerhetsavtalet eller säkerhetsåtgärden.

Enligt artikel 9.1 i lagen om fastighetsverksamhet från 2014 måste hus och byggnadsverk som tas i bruk uppfylla följande villkor:

- Ha registrerat äganderätten till huset och byggnadsverken som är knutna till marken i nyttjanderättsbeviset för mark. För hus och byggnadsverk som är tillgängliga i fastighetsinvesteringsprojekt krävs endast ett nyttjanderättsbevis för mark enligt bestämmelserna i marklagen;

- Inga tvister om markanvändningsrättigheter, husägande eller byggnadsarbeten knutna till marken;

- Inte föremål för beslag för att säkerställa verkställighet av dom.

Det finns ingen bestämmelse som kräver rätten att använda mark separat för att pantsätta den till en bank. Artikel 10.1 i dekret 21/2021/ND-CP föreskriver till och med att användningen av tillgångar som är knutna till mark för att säkra fullgörandet av skyldigheter inte får ske samtidigt med rätten att använda mark.

Enligt ovanstående bestämmelser är stånd och butiker som har beviljats ​​intyg om markanvändningsrätt, husäganderätt och tillgångar knutna till mark inte omtvistade och är inte föremål för beslag för att säkerställa att verkställandet av domar uppfyller villkoren för att vara intecknade tillgångar, i likhet med lägenheter och kommersiella lokaler i anslutning till flerbostadshus.

– Värderingen av kommersiella fastighetsprodukter är dock kanske inte lika hög som de fastighetsprodukter du just nämnde?

I princip har värdet av markanvändningsrättigheter för denna typ av produkt allokerats i produktens investeringskostnad, och naturligtvis har investeraren, när produktens försäljningspris fastställts, även allokerat värdet av markanvändningsrättigheter i försäljningspriset, det vill säga att i huvudsak är det nödvändigt att fastställa värdet av markanvändningsrättigheter som allokerats till produkten när produktens värde fastställs. Frågan om hög eller låg produktprissättning vid belåning av banklån beror också på varje specifik banks regler vid varje specifik tidpunkt.

- Vad delar du med ägare och intresserade personer om de olika åsikterna i den här frågan?

Som person som arbetar inom juridiken kan jag bara bekräfta att den nuvarande rättsliga ramen för denna typ av produkt är relativt fullständig, tydlig, strikt och bättre säkerställer köparnas rättigheter.

De som redan äger eller vill investera i den här typen av produkt kan undersöka relevanta regler för att få en korrekt bedömning av produkten samt en grund för att fatta lämpliga beslut.

Tack så mycket!

Regler i bilaga 1 - Klassificering av verk enligt användningsfunktion
(Utfärdat med regeringsdekret nr 06/2021/ND-CP daterat 26 januari 2021)

2. Offentliga arbeten:

c) Idrottsanläggningar:

Stadion; gymnastiksal; träningsanläggning, tävlingsanläggning för sporter som: golf, fotboll, tennis, volleyboll, basket och andra sporter; simbassäng.

d) Kulturella verk:

Konferenscenter, teatrar, kulturhus, klubbar, biografer, cirkusar, danshallar; reliker; museer, bibliotek, utställningar, nöjesanläggningar...

e) Kommersiella byggnader: Köpcentra, stormarknader, marknader, butiker; restauranger, livsmedelsbutiker och andra kommersiella byggnader.

g) Servicearbeten:

- Hotell, pensionat, motell; resorter; villor, lägenheter och andra boendetjänster...

Mai Chi