ปี 2022 เป็นปีแห่งความผันผวนที่ผิดปกติของตลาดอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ความน่าสนใจในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่เคยหยุดนิ่งและยังคงเกิดการหลอกลวงอยู่บ่อยครั้ง
จากประสบการณ์จริงของที่ปรึกษากฎหมาย ทนายความ Doan Trung Hieu (สมาคมทนายความฮานอย) แบ่งปันกับ Dan Tri เกี่ยวกับรูปแบบทั่วไปของการฉ้อโกงที่จะเกิดขึ้นในปี 2022
ธุรกรรมอสังหาฯฉ้อโกงผ่านเอกสารส่วนตัว
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบนี้เพิ่งเกิดขึ้นมากในช่วงไม่นานมานี้ มิจฉาชีพใช้ประโยชน์จากการที่ประชาชนขาดความรู้เกี่ยวกับรูปแบบการรับรองเอกสาร โดยนำที่ดินที่แบ่งแยกแล้วไม่ถูกต้องตามกฎหมายและไม่ดีไปขายให้กับประชาชน ด้วยการทำสัญญาซื้อขายที่เขียนด้วยลายมือพร้อมคำมั่นว่าที่ดินดังกล่าวมีการรับรองเอกสารโดยสำนักงานเจ้าพนักงานบังคับคดี สิ่งนี้ทำให้ผู้คนมีความเสี่ยงอย่างยิ่ง และอาจถูกหลอกลวงไปหมดทุกอย่าง
โดยพื้นฐานแล้ว ทนายความไม่ใช่ประเภทหนึ่งของสัญญาหรือการทำธุรกรรม แต่เป็นเอกสารที่ถูกสร้างขึ้นโดยหน่วยงานบังคับคดี ซึ่งบันทึกการดำเนินการและเหตุการณ์ที่ใช้เป็นหลักฐานในระหว่างการพิจารณาคดีและในความสัมพันธ์ทางกฎหมายอื่นๆ ไม่ใช่ตัวแทนทางกฎหมายที่มีอำนาจในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
ยักยอกเงินฝาก
เมื่อไม่นานมานี้ มีหลายกรณีที่โครงการ "ผี" ถูกสร้างขึ้นมาบนกระดาษเพื่อล่อใจคนหลายร้อยหรือหลายพันคนให้มาลงทุนในโครงการที่ไม่เป็นจริง กรณีทั่วไปได้แก่การพยายามของ Alibaba Real Estate และ Hoang Kim Land Company ที่จะจัดสรรเงินฝากของลูกค้า
บ่อยครั้งที่นายหน้าจะเรียกลูกค้าให้เข้ามาดูสถานที่จริง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ที่ดินดังกล่าวได้รับการวางแผนให้เป็นโครงการสาธารณะ และยังไม่ได้รับการอนุมัติให้ใช้ในโครงการใดๆ เลย โครงการที่มีแปลงที่ดินและภูมิทัศน์สะดุดตาบนกระดาษ ในทำเลทอง แต่เปิดตัวด้วยราคาต่ำกว่าราคาตลาดมาก ทำให้หลายคนต้องติดกับดัก
บุคคลเหล่านี้มักปล่อยให้นายหน้าที่ดินจัดกิจกรรมชมที่ดินในสถานที่ จากนั้น "จัดรูปแบบการรบ" โดยที่ผู้คนจะแย่งซื้อ-ขาย เซ็นสัญญา และจ่ายเงินต่อหน้าผู้ที่เข้ามาชมที่ดินเพื่อสร้าง "ความฮือฮา" ให้กับโครงการ
อสั ง หา ทรัพย์ หนึ่ง แต่ขายให้หลายคน
การขายบ้านให้คนจำนวนมากอาจเป็นรูปแบบการฉ้อโกงที่พบบ่อย วิธีการดังกล่าวข้างต้นค่อนข้างง่าย แต่หากผู้คนไม่ระมัดระวัง พวกเขาอาจตกหลุมพรางการหลอกลวงนี้ได้อย่างง่ายดาย ประการแรก เพื่อดึงดูดความสนใจของคุณและได้รับความไว้วางใจจากคุณ คนเหล่านี้จะโพสต์โฆษณาอสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดมาก พร้อมด้วยเอกสารรับรอง รูปภาพ หนังสือ ฯลฯ พร้อมคำเชิญที่น่าดึงดูด
หลังจากเข้าหาลูกค้าแล้ว ผู้หลอกลวงจะให้เหตุผลต่างๆ มากมายเพื่อล่อใจให้คุณฝากเงินหรือจ่ายเงินบางส่วนในขณะที่เขียนคำมั่นสัญญาด้วยลายมือเท่านั้น โดยรูปแบบเดียวกัน พวกมิจฉาชีพก็ยังคงขโมยเงินจำนวนมหาศาลจากคนอื่นๆ มากมาย แล้วก็หลบหนีไป
มีคนจำนวนมากโดนหลอกซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยใช้เอกสารปลอม (ภาพ: IT)
การซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยหนังสือและเอกสารปลอม
โดยปกติการซื้อขายหนังสือปลอมหรือเอกสารปลอมจะมุ่งเป้าทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย สำหรับผู้ขาย ผู้หลอกลวงจะแสร้งทำเป็นผู้ซื้อบ้าน และต้องการดูหนังสือ รวมทั้งรับข้อมูลหนังสือเพิ่มเติมเพื่อยืนยันตัวตน เมื่อถึงจุดนี้ ผู้หลอกลวงจะใช้ประโยชน์จากข้อมูลนั้นเพื่อสร้างหนังสือและโปรไฟล์ปลอม คราวหน้าที่พวกเขาพบกัน เรื่องนี้ไม่ได้สนใจและสลับไปมาระหว่างหนังสือปลอมกับหนังสือจริง
สำหรับผู้ซื้อ ผู้หลอกลวงอาจเป็นเจ้าของที่ดินเองหรืออาจเป็นเพียงตัวแทนก็ได้ พวกเขาจะสร้างเอกสารและเอกสารปลอมมากมายเพื่อขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับคนจำนวนมากในเวลาเดียวกัน
แอบอ้างเป็นนายหน้าขายอสังหาฯ เพื่อขึ้นราคา
เมื่อคนมีแผนจะซื้อที่ดินหรือบ้านสักแปลง แต่ลังเลเพราะราคาสูงเกินไป จู่ๆ ก็มีคนที่อ้างตัวว่าเป็นเศรษฐีเข้ามาขอซื้อที่ดินแปลงนั้นในราคาที่สูงกว่ามาก และเพื่อสร้างความเชื่อมั่น บุคคลนี้ยังได้ฝากเงินจำนวนมากกับบุคคลนี้ด้วย
พวกเขาจึงรีบรวบรวมเงินเพื่อซื้อที่ดินและบ้านนั้นโดยไม่คิดมาก โดยหวังว่าจะสามารถขายให้กับเจ้าพ่อนั้นเพื่อทำกำไรได้ สุดท้ายผู้คนก็ติดกับดักที่ผู้ประกอบการและผู้ขายสร้างขึ้น พวกเขาต้องซื้อที่ดินในราคาที่สูงกว่าราคาตลาดมากและยังต้องประสบปัญหาทางกฎหมายอีกด้วย
ฉ้อโกงในการซื้ออสังหาฯ ที่กำลังถูกยึด
นี่เป็นกรณีที่น่าขบขันเมื่อผู้คนซื้อบ้านจากบุคคลที่กำลังรับโทษ ระหว่างเวลาที่ศาลอ่านคำพิพากษาและการดำเนินการตามคำพิพากษา คนเหล่านี้จะพยายามขายบ้านของตนอย่างรวดเร็วในราคาที่น่าสนใจเพื่อรับเงินสดโดยเร็ว พวกเขาจึงกระจายเงินแทนที่จะปฏิบัติตามคำตัดสินของศาล
มีคนจำนวนมากถูกหลอกให้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกพืชและนาข้าวโดยหวังจะได้ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย (ภาพ: ฮาฟอง)
ฉ้อโกงซื้อที่ดินปลูกต้นไม้และนาข้าวแปลงเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย
มีหลายกรณีที่คนกำลังมองหาที่ดินเพื่อสร้างบ้านแต่ผู้ขายแนะนำให้ซื้อที่ดินเพื่อปลูกพืชหรือทำนาข้าวในราคาสูงพร้อมการผูกมัดว่าจะต้องเปลี่ยนชื่อที่ดินและแปลงที่ดินให้เป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัยภายใน 3 เดือนนับจากวันที่เซ็นสัญญาซื้อขาย
อย่างไรก็ตาม หลังจากชำระไปแล้วกว่าครึ่งปีของราคาที่ดิน 98% ยังไม่มีวี่แววของกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ที่ดินยังไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง นักลงทุนได้หายตัวไป ทำให้ผู้ซื้อต้องถือครองที่ดินต่อไปขณะที่ต้องเช่าห้องอยู่ทุกเดือน
ฉ้อโกงขายบ้านในโครงการไม่มีใบรับรองค้ำประกันจากธนาคาร
ตามบทบัญญัติในวรรคหนึ่ง มาตรา 56 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ว่า ก่อนที่จะขายหรือให้เช่าที่อยู่อาศัยในอนาคต ผู้ลงทุนโครงการอสังหาริมทรัพย์ต้องมีธนาคารพาณิชย์ที่มีศักยภาพเพียงพอที่จะค้ำประกันภาระทางการเงินที่ผู้ลงทุนมีต่อลูกค้าได้ ในกรณีที่ผู้ลงทุนไม่ส่งมอบที่อยู่อาศัยตามกำหนดเวลาที่ให้ไว้กับลูกค้า
วรรค 2 มาตรา 56 แห่งพระราชบัญญัตินี้ กำหนดเพิ่มเติมว่า “ผู้ลงทุนมีหน้าที่ต้องส่งสำเนาสัญญาค้ำประกันให้แก่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าซื้อเมื่อลงนามในสัญญาซื้อขายหรือสัญญาเช่าซื้อ”
อย่างไรก็ตาม ลูกค้าจำนวนมากที่ซื้ออพาร์ทเมนท์หรือสินทรัพย์ในอนาคตมักจะละเลยเอกสารฉบับนี้ โดยไม่รู้ถึงประโยชน์ที่เอกสารนี้จะมอบให้
ตามมาตรา 56 วรรค 4 แห่งกฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ลูกค้าที่ซื้อโครงการจะได้รับการค้ำประกันโดยธนาคารพาณิชย์ที่มีคุณสมบัติเหมาะสม เมื่อผู้ลงทุนสูญเสียความสามารถทางการเงินหรือส่งมอบบ้านล่าช้ากว่าสัญญา ธนาคารผู้ค้ำประกันจะคืนเงินจำนวนที่ลูกค้า (ถ้าจำเป็น) ชำระไปแล้วและจำนวนเงินอื่น ๆ ตามสัญญา
แอบอ้างเป็นนักลงทุนที่น่าเชื่อถือเพื่อขายที่ดินโดยทุจริต
นี่ไม่ได้เป็นเคล็ดลับที่หายากในตลาด นักลงทุนรายใหญ่และมีชื่อเสียงหลายรายต้องออกมาพูดถึงสถานการณ์การแอบอ้างแบรนด์ โดยประณามบุคคลและองค์กรหลายแห่งที่ตั้งเว็บไซต์โดยแอบอ้างเป็นบริษัทเพื่อกระทำการฉ้อโกงลูกค้า
พวกเขาใช้รูปภาพ เอกสารโครงการปลอม และโพสต์เบอร์โทรศัพท์ปลอมอย่างผิดกฎหมาย พวกเขายังได้โพสต์ข้อมูลในนามของเจ้าของโครงการเพื่อรับเงินมัดจำและการจองและเสนอราคาขายต่ำกว่าราคาขายที่นักลงทุนคาดหวังมากเพื่อหลอกล่อคนที่หลงเชื่อ
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)