อสังหาฯไฟไหม้ ดันราคาลดครึ่งราคา

อสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในเขตชานเมืองของไซง่อนและในจังหวัดทางภาคใต้มีราคาขายลดลง 30% แต่ผู้ซื้อต้องการส่วนลด 50% ก่อนชำระเงิน ส่งผลให้ช่องว่างราคากว้างมาก ส่งผลให้การทำธุรกรรมหยุดชะงัก

นายฮวง นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์ 15 ปี กล่าวว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่ตลาดซบเซาในปัจจุบันเป็นช่วงที่มีการต่อสู้และต่อรองราคาอสังหาริมทรัพย์กันอย่างดุเดือด

เขากล่าวว่าช่วงกลางเดือนเมษายน นายหน้าได้เสนอที่ดินผืนใหญ่ใกล้ตลาดขายส่งบิ่ญเดียน เจ้าของที่ดินเสนอราคา 47 ล้านดองต่อตารางเมตร ลดลง 25% เมื่อเทียบกับต้นปีที่แล้ว พร้อมโฉนดที่ดิน อย่างไรก็ตาม หลังจากตรวจสอบข้อมูลและดูที่ดินหลายรอบ เมื่อผู้ซื้อและผู้ขายได้พบกันโดยตรง ลูกค้าได้ต่อรองราคาลงมาเหลือ 23 ล้านดองต่อตารางเมตร ทำให้เจ้าของที่ดินตกใจและปฏิเสธที่จะเจรจาต่อ

คุณฮวงกล่าวว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ราคาที่ผู้ซื้อเสนอมานั้น แท้จริงแล้วเป็นเพียงกลยุทธ์การค่อยๆ ปรับขึ้นราคาเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเรียกเก็บเงินเกินราคา อย่างไรก็ตาม เจ้าของที่ดินได้ยินว่าราคาเริ่มต้นนั้นต่ำเกินไป จึงตัดสินใจขายออกไปครึ่งทาง เพราะคิดว่าผู้ซื้อไม่เข้าใจตลาดและไม่มีเจตนาดีพอ

มุมมองของเจ้าของที่ดินคือราคาที่ดินสูงกว่า 30 ล้านดองต่อตารางเมตร ค่าบ้านพักอาศัยสังคมใกล้เคียงก็สูงกว่า 25 ล้านดอง และอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงแถวนี้อยู่ที่ประมาณ 40 ล้านดองต่อตารางเมตร ดังนั้น แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะขาดแคลนเงินและจำเป็นต้องขาย แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าเขาจะทิ้งที่ดินไว้ในราคาที่ต่ำมาก

กรณีการแย่งชิงราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องปกติในเขตชานเมืองนครโฮจิมินห์และจังหวัดทางภาคใต้บางจังหวัด นายก๊วก ในเขตบิ่ญจันห์ กำลังเสนอขายที่ดินขนาด 4,800 ตารางเมตร พร้อมหนังสือรับรองทางกฎหมาย ในราคา 27,000 ล้านดอง ลดลง 11,000 ล้านดองเมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน หรือคิดเป็นการลดลง 30%

อย่างไรก็ตาม คุณก๊วกกล่าวว่ามีลูกค้าหลายรายที่มีศักยภาพทางการเงินและมีเงินสดพร้อมใช้ติดต่อเขาและเสนอราคาเพียงประมาณ 2 หมื่นล้านดอง ซึ่งหมายถึงส่วนลด 48% เนื่องจากไม่สามารถต่อรองราคาได้ ธุรกรรมนี้จึงไม่เสร็จสมบูรณ์

ป้ายประกาศขายที่ดินติดถนนระหว่างเทศบาล Tan Loi - An Khuong อำเภอ Hon Quan จังหวัด Binh Phuoc เมื่อครั้งที่พื้นที่นี้กำลังประสบปัญหาน้ำท่วมใหญ่ในปี 2021 ภาพโดย: Phuoc Tuan

ขณะเดียวกัน คุณจุง เจ้าของไร่กาแฟบนเนินเขาในบ่าวล็อค กำลังประสบปัญหาเงินสดไม่เพียงพอ จึงขายไปในราคา 11,000 ล้านดอง ซึ่งลดลง 30% จากราคาตลาดเมื่อต้นปี 2565 อย่างไรก็ตาม ผู้ที่มองหาที่ดินในพื้นที่นี้เสนอราคาต่อรองเพียง 7,000 ล้านดอง ซึ่งลดลงเกือบ 60% คุณจุงและลูกค้าได้ต่อรองกันมาหลายเดือนแล้ว แต่ยังไม่สามารถบรรลุข้อตกลงได้ ธุรกรรมดังกล่าวยังอยู่ระหว่างการพิจารณา

ขณะเดียวกัน ที่เมืองเบียนฮวา จังหวัดด่ง นาย สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ถูกขายออกไปเนื่องจากปัญหาทางการเงินและถูกบังคับให้ลดราคาลง 40-50% ก็เกิดขึ้นเช่นกัน คุณฮา เจ้าของวิลล่าในโครงการที่กำลังก่อสร้างล่าช้าและขาดแคลนเงินทุนเนื่องจากนักลงทุนได้ยกเลิกสัญญาสนับสนุนดอกเบี้ย กล่าวว่า เธอเสนอขายบ้านในราคา 12,000 ล้านดอง (ราคาตามสัญญา) พร้อมส่วนลดเกือบ 30% แต่ลูกค้าเสนอลดราคาลง 50% ก่อนที่จะเจรจาต่อไป

ผู้ซื้อบอกว่าโครงการนี้ให้ส่วนลด 50% สำหรับการผ่อนชำระครั้งเดียว จึงตกลงซื้อวิลล่าของฉันในราคาเพียง 6 พันล้านดองเท่านั้น ราคาที่ผู้ซื้อเสนอมานั้นต่ำเกินไป ฉันจึงมองหาวิธีอื่นเพื่อแก้ปัญหาทางการเงิน” คุณฮากล่าว

คุณเลือง ดินห์ ถวี วัน ผู้อำนวยการทั่วไปของบริษัทที่ปรึกษาการลงทุนโมกิน โฮลดิ้งส์ ยืนยันว่าในช่วง 4 เดือนแรกของปี นักลงทุนสถาบันและนักลงทุนรายย่อยจำนวนมากที่มีเงินสดพร้อมเริ่มทยอยซื้อสินทรัพย์คืนในตลาดรอง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อมุ่งเป้าไปที่อสังหาริมทรัพย์ที่ประสบปัญหาทางการเงินเท่านั้น ซึ่งจำเป็นต้องลดการขาดทุน ซึ่งมักจะทำให้ราคาลดลง 50% หรือมากกว่านั้น

“คำพูดติดปากของผู้ซื้อคือ ฉันแค่มองหาสินค้าและพร้อมที่จะตัดขาดทุน ฉันไม่รีบร้อนที่จะซื้อในเวลานี้” คุณแวนกล่าว ซีอีโอของ Mogin Holdings เสริมว่า ด้วยสถานการณ์ที่ผู้ซื้อและผู้ขายกำลังแย่งชิงกันและไม่ได้พบปะกันเพื่อเจรจาราคา สภาพคล่องในตลาดรองจึงยังค่อนข้างอ่อนแอ

นายหวุยห์ เฟือก เงีย ที่ปรึกษาอาวุโสของบริษัท Global Integration Business Consulting Company (GIBC) กล่าวถึงเหตุการณ์ข้างต้นว่า หลังจากการเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์เฟื่องฟู ก็มีแรงเทขายเกิดขึ้นเป็นระลอก อย่างไรก็ตาม ในภาวะตลาดที่ซบเซา การขายบ้านจึงเป็นการแย่งชิงราคาระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างดุเดือด แม้ว่าผู้ขายจะลดราคาลงแล้ว แต่ผู้ซื้อมีทัศนคติการลงทุนที่ค่อนข้างเสี่ยงในขณะนี้ และจำเป็นต้องจ่ายในราคาที่ต่ำเพื่อหลีกเลี่ยงการถูกเรียกเก็บเงินเกินราคา ราคาซื้อขายที่คาดการณ์ไว้ในปัจจุบันมีความแตกต่างกันมาก ผู้ที่มีเงินทุนจึงยังคงรออยู่นอกตลาด

คุณ Vo Hong Thang รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ DKRA Group กล่าวว่า อุปสงค์และอุปทานยังไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง สาเหตุก็คือ แม้ว่าราคาจะลดลง แต่ผู้ถือครองสินทรัพย์ก็มีขีดจำกัดในการรับความเสี่ยงจากการขาดทุน

เขาอธิบายว่าเมื่อราคาขายทะลุผ่านจุดขายทำกำไรและเคลื่อนเข้าสู่จุดตัดขาดทุนอย่างสมบูรณ์ หากขาดทุนเกินกว่าเกณฑ์ที่ผู้ขายยอมรับได้ จะถือเป็นการขาดทุนทั้งหมดหรือไม่เพียงพอที่จะครอบคลุมต้นทุนที่เกิดขึ้นระหว่างกระบวนการลงทุน ธุรกรรมจะติดขัด เนื่องจากผู้ขายสามารถยอมรับการขาดทุนได้แม้จะหักขาดทุนทั้งหมดแล้ว แต่ก็ยังสามารถคืนสินทรัพย์ได้บางส่วน แต่หากการขายออกถึงจุดขาดทุนทั้งหมด ผู้ขายจะหยุดขายและหาทางเลือกอื่น

วู่เล่อ

ลิงค์ที่มา: https://vnexpress.net/bat-dong-san-ban-thao-bi-ep-giam-nua-gia-4603435.html