จำเป็นต้องมีกลไกพิเศษในการจัดการปัญหาทางกฎหมายเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม

(Chinhphu.vn) - แม้ว่าจะมีมติที่ 201/2025/QH15 ลงวันที่ 29 พฤษภาคม 2568 ของรัฐสภาเกี่ยวกับโครงการนำร่องกลไกและนโยบายพิเศษจำนวนหนึ่งสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม แต่ในทางปฏิบัติยังคงมีปัญหาและความยากลำบากเกิดขึ้นอีกมาก จึงมีความจำเป็นที่จะต้องออกมติใหม่ของรัฐบาลเกี่ยวกับกลไกพิเศษเพื่อจัดการกับปัญหาที่เกิดจากกฎหมาย

รัฐมนตรีช่วย ว่าการกระทรวงยุติธรรม เหงียน แทงห์ ตู กล่าวสุนทรพจน์ในการประชุม ภาพ: VGP/DA

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงยุติธรรมเหงียน ถั่น ตู เป็นประธานการประชุมสภาประเมินอิสระเมื่อเร็วๆ นี้ เพื่อพิจารณาร่างมติของ รัฐบาล เกี่ยวกับการประกาศใช้กลไกพิเศษเพื่อจัดการกับความยากลำบากและอุปสรรคที่เกิดจากบทบัญญัติทางกฎหมายและเป้าหมายของกฎหมายความก้าวหน้าสำหรับการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม

ในร่างมติ กระทรวงการก่อสร้าง ได้เสนอกลไกพิเศษเพื่อจัดการกับปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมโดยเฉพาะดังต่อไปนี้ ในกรณีที่ผู้ลงทุนเสนอโครงการบนที่ดินที่ตั้งที่ไม่มีหรือไม่เหมาะสมสำหรับการวางผังเมืองและชนบท หรือไม่เหมาะสมสำหรับการวางผังการใช้ที่ดิน และไม่มีโครงการหรือแผนพัฒนาที่อยู่อาศัย คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะมอบหมายให้กรมการก่อสร้างเป็นประธานและประสานงานกับกรมการคลัง กรมเกษตรและสิ่งแวดล้อม กรมผังเมืองและสถาปัตยกรรมศาสตร์ (ถ้ามี) และคณะกรรมการประชาชนของตำบลที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อทบทวนและประเมินความเหมาะสมของความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมในพื้นที่ ความสามารถในการตอบสนองโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและโครงสร้างพื้นฐานทางสังคมของโครงการ เพื่อนำเสนอต่อคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อกำหนดตัวชี้วัดการวางผังการใช้ที่ดิน ข้อกำหนดด้านการจัดระบบพื้นที่ สถาปัตยกรรม และภูมิทัศน์ของที่ดิน เพื่อเป็นพื้นฐานในการตัดสินใจอนุมัตินโยบายการลงทุนและมอบหมายผู้ลงทุน

ภายหลังจากการตัดสินใจอนุมัตินโยบายการลงทุนและมอบหมายผู้ลงทุนแล้ว ผู้ลงทุนมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดการจัดเตรียม ยื่นประเมินผล และอนุมัติแผนรายละเอียดในระดับ 1/500 หรือการอนุมัติแผนแม่บทเพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการจัดเตรียม ประเมินผล และอนุมัติรายงานการศึกษาความเป็นไปได้ในการก่อสร้างเพื่อการลงทุน หรือรายงานด้านเศรษฐกิจ-เทคนิคการลงทุนก่อสร้าง และการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปของโครงการ

คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีหน้าที่กำกับดูแลหน่วยงานที่มีอำนาจหน้าที่ปรับปรุงเนื้อหาผังเมืองและผังเมือง โครงการพัฒนาที่อยู่อาศัย และแผนงานของท้องถิ่นให้แล้วเสร็จภายในเวลาไม่เกิน 12 เดือนนับจากวันที่อนุมัติโครงการให้เป็นไปตามนโยบายการลงทุน และในขณะเดียวกันก็มอบหมายผู้ลงทุนด้วย

กรณีผู้ลงทุนโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมจัดสรรพื้นที่สูงสุดร้อยละ 20 ของพื้นที่อยู่อาศัยทั้งหมดภายในขอบเขตโครงการที่ได้ลงทุนก่อสร้างระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค เพื่อลงทุนก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ จะต้องชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่ก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยเชิงพาณิชย์ตามบัญชีราคาที่ดินที่คณะกรรมการประชาชนจังหวัดกำหนดใช้ในขณะที่หน่วยงานของรัฐที่รับผิดชอบจัดสรรที่ดิน ให้เช่าที่ดิน หรืออนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ได้ให้ความเห็นเกี่ยวกับแผนงาน 1/500 ว่า โครงการก่อสร้างใดๆ ก็ตามจะไม่สามารถเกิดขึ้นได้หากไม่มีแผนงาน 1/500 ยกเว้นโครงการเดี่ยวที่มีแบบก่อสร้างตัวอย่าง ตามกฎหมายรถไฟ โครงการใดๆ ที่มีแผนงาน 1/500 จะได้รับการยกเว้นใบอนุญาตก่อสร้าง ดังนั้น การอนุมัติแผนงาน 1/500 สำหรับโครงการบ้านจัดสรรสังคมจึงถือเป็นการยืนยันการยกเว้นใบอนุญาตก่อสร้าง

สำหรับการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับพื้นที่พาณิชย์ 20% นั้น คุณเล ฮวง เชา กล่าวว่า การใช้บัญชีราคาที่ดินคูณด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคา (Adjustment Coefficient) นั้นไม่เหมาะสม จำเป็นต้องชี้แจงให้ชัดเจนว่า “ค่าสัมประสิทธิ์” ในที่นี้เป็นค่าสัมประสิทธิ์แยกต่างหาก ไม่ใช่ค่าสัมประสิทธิ์ K1 ตามปกติ เพราะหากใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K1 ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ธุรกิจต้องจ่ายจะสูงกว่าเดิมมาก

ในส่วนของหลักเกณฑ์การคัดเลือกธุรกิจที่เข้าร่วมโครงการ นายเชาว์ เห็นว่าหลักเกณฑ์มีความสมเหตุสมผลและจำเป็นในการส่งเสริมให้ธุรกิจที่มีศักยภาพเข้าร่วมโครงการ

ผู้แทนกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมเสนอให้ชี้แจงว่า ผังเขตพื้นที่จะต้องได้รับการปรับปรุงและบูรณาการเข้ากับแผนระดับสูงขึ้น เช่น แผนระดับจังหวัด แผนระดับเมืองและชนบททั่วไป และแผนอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้เกิดความสอดคล้องและสอดประสานกัน

เกี่ยวกับวิธีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เห็นด้วยและเสนอให้คงบทบัญญัติไว้ในร่างปัจจุบัน ซึ่งก็คือ การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินจะใช้ “บัญชีราคาที่ดินและค่าสัมประสิทธิ์การปรับ”

ในช่วงท้ายการประชุม รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงยุติธรรมเหงียน แทงห์ ตู ยืนยันว่า แม้จะมีการออกข้อมติที่ 201 ว่าด้วยที่อยู่อาศัยสังคมแล้วก็ตาม แต่ในทางปฏิบัติยังคงมีปัญหาและอุปสรรคหลายประการที่ต้องอาศัยการชี้นำจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง ดังนั้นจึงจำเป็นต้องออกข้อมติใหม่ภายใต้กลไกของข้อมติที่ 206 ของรัฐสภาว่าด้วยกลไกพิเศษเพื่อจัดการกับปัญหาและอุปสรรคที่เกิดจากกฎหมาย

จากเกณฑ์การประเมิน 6 ประการ รองปลัดกระทรวงยุติธรรมเหงียน ถัน ตู ได้ชี้ให้เห็น 3 ประเด็นที่ต้องทำให้เสร็จ ได้แก่ ห้ามใส่เนื้อหาคำสั่งและการบริหาร ทบทวนร่างและบทบัญญัติทางกฎหมายทั้งหมดในร่างเพื่อให้แน่ใจว่ามีความเป็นไปได้และหลีกเลี่ยงการละเมิด จัดทำเอกสารทางเทคนิคให้ครบถ้วนตามข้อกำหนดของกฎหมายว่าด้วยการเผยแพร่เอกสารทางกฎหมาย

ร่างมติจะเสนอให้รัฐบาลพิจารณาได้เฉพาะเมื่อผ่านการพิจารณาและดำเนินการเสร็จสิ้นตามรายงานการประเมินและความเห็นของสภาวิชาชีพบัญชีอิสระแล้วเท่านั้น

ดิว อันห์

ที่มา: https://baochinhphu.vn/can-co-co-che-dac-biet-xu-ly-vuong-mac-phap-luat-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-102251114100601719.htm