ประธานสภาฯ ชี้ต้องบัญญัติวิธีการกำหนดราคาที่ดินไว้ในกฎหมาย

นายเว้ วู้ง ดินห์ เว้ เสนอแนะให้คณะกรรมาธิการร่างรวมหลักการและวิธีการในการกำหนดราคาที่ดินไว้ในร่างกฎหมายที่ดิน (แก้ไข) เพื่อให้ รัฐสภา และผู้มีสิทธิออกเสียงแสดงความคิดเห็น

เช้าวันที่ 9 มิถุนายน ประธานสภาแห่งชาติ เวือง ดิ่ง เว้ ได้หารือกันเป็นกลุ่มเกี่ยวกับร่างกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข ณ รัฐสภา โดยกล่าวว่า มติที่ 18 ของคณะกรรมการกลางว่าด้วยนโยบายการพัฒนาที่ดิน กำหนดวิธีการกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาร่างกฎหมายที่ดินแล้ว ผู้แทนพบว่าเป็นการยากที่จะหารือ เพราะระบุเพียงว่ารัฐบาลจะออกกฎระเบียบโดยละเอียด

นายเว้ กล่าวว่า ในเรื่องการเงินที่ดิน สิ่งที่ยากที่สุดคือราคาที่ดิน ดังนั้น กฎหมายจึงจำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินอย่างชัดเจน ตั้งแต่หลักการไปจนถึงวิธีการกำหนดราคา เพื่อให้รัฐสภาได้แสดงความคิดเห็น “ผู้เชี่ยวชาญและผู้ใช้ที่ดินหลายรายระบุว่า ยิ่งมีวิธีการกำหนดราคาที่ดินมากเท่าไหร่ ก็ยิ่งใช้ยากขึ้นเท่านั้น เมื่อนำไปใช้แล้ว ผู้คนจะตั้งคำถามว่าทำไมถึงใช้วิธีนี้ ไม่ใช่ใช้วิธีอื่น” ประธานรัฐสภา เวือง ดิ่ง เว้ วิเคราะห์

เขากล่าวว่าในร่างมติว่าด้วยการนำร่องกลไกพิเศษสำหรับการพัฒนานครโฮจิมินห์ ทางนครโฮจิมินห์ได้เสนอให้ใช้ค่าสัมประสิทธิ์ K อย่างต่อเนื่อง เพื่อให้เกิดความโปร่งใสและง่ายต่อการดำเนินการ เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนจะทราบถึงต้นทุนปัจจัยการผลิตที่ต้องชำระเป็นรายปีในแผนการเงิน และในขณะเดียวกัน หน่วยงานที่เกี่ยวข้องก็จะสามารถนำไปปฏิบัติได้โดยง่าย

ประธานรัฐสภา เวือง ดิ่ง เว้ กล่าวปราศรัยในการประชุมกลุ่มที่รัฐสภาเมื่อเช้าวันที่ 9 มิถุนายน ภาพโดย: ฮวง ฟอง — ประธานรัฐสภา เวือง ดิ่ง เว้ กล่าวปราศรัยในการประชุมกลุ่มที่รัฐสภาเมื่อเช้าวันที่ 9 มิถุนายน ภาพโดย: *ฮวง ฟอง*

ประธานรัฐสภากล่าวว่า ปัญหาที่ยากที่สุดในการกำหนดราคาที่ดิน คือ พื้นที่ชายแดนภายในจังหวัดหรือพื้นที่ชายแดนสองจังหวัด ฝั่งหนึ่งเป็นเขตเมืองพิเศษ และอีกฝั่งเป็นเขตเมืองปกติ ดังนั้นราคาที่ดินจึงแตกต่างกัน ซึ่งจะก่อให้เกิดข้อร้องเรียน นายเว้กล่าวว่า “ถ้า รัฐบาล ควบคุมราคาที่ดินโดยเฉพาะ รัฐสภาจะมั่นใจได้อย่างไรว่าผ่าน” พร้อมเสนอให้คณะกรรมาธิการยกร่างกฎหมายนี้ ระบุเนื้อหาเกี่ยวกับหลักการและวิธีการกำหนดราคาที่ดินไว้ในร่างกฎหมาย เพื่อให้รัฐสภาและผู้มีสิทธิเลือกตั้งสามารถแสดงความคิดเห็นได้

ผู้แทนเล แถ่ง วัน (สมาชิกถาวรของคณะกรรมการการคลังและงบประมาณ) เห็นด้วยกับนายเว้ โดยกล่าวว่าร่างกฎหมายนี้ต้องมีวิธีการกำหนดราคาที่ดินที่สอดคล้องกัน “มีคนกล่าวว่าราคาที่ดินถูกกำหนดตามหลักการตลาด แต่วิธีการนั้นคืออะไร? หากราคาที่ดินที่สำรวจ ณ ที่ตั้งจริงสูงกว่าราคาประเมินที่ดิน จะแก้ไขอย่างไร?” นายวันตั้งคำถาม

เขากล่าวว่า ในพื้นที่ที่ไม่สามารถกำหนดราคาที่ดินในปัจจุบันได้ สามารถใช้ราคาเฉลี่ยย้อนหลัง 5 ปีในการคำนวณได้ ในพื้นที่ห่างไกลซึ่งมีการกำหนดราคาที่ดินเป็นครั้งแรก สามารถคำนวณโดยพิจารณาจากมูลค่าผลผลิตและปัจจัยที่มีผลต่อแปลงที่ดิน เช่น ปริมาณการจราจรและดิน

ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินต้องคงที่

ที่กลุ่มกวางนิญ นายเหงียน ซวน ถัง ผู้อำนวยการสถาบันการเมืองแห่งชาติโฮจิมินห์ และประธานสภาทฤษฎีกลาง กล่าวว่าร่างที่ระบุว่า “การกำหนดราคาที่ดินตามหลักการตลาด” นั้นไม่เพียงพอ “เราเป็นตลาดที่ยึดหลักสังคมนิยม ไม่ใช่ทุกอย่างจะเป็นไปตามตลาด” เขากล่าว พร้อมเสนอให้กำหนดกฎระเบียบด้านราคาสำหรับที่ดินแต่ละประเภทเพื่อให้มั่นใจถึงความถูกต้องทางวิทยาศาสตร์และความโปร่งใส

เกณฑ์การประเมินมูลค่าในร่างประกอบด้วยเนื้อหาหลายประการ เช่น ระดับราคา ณ ขณะนั้น สภาวะท้องถิ่นและภูมิภาค ที่ดินพร้อมโครงสร้างพื้นฐาน อย่างไรก็ตาม นายทังกล่าวว่าราคาที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยต้องแตกต่างจากราคาที่ดินที่เกี่ยวข้องกับการผลิตและธุรกิจ “การประเมินมูลค่าที่ดินต้องอิงกับค่าสัมประสิทธิ์การปรับให้เหมาะสมกับความเป็นจริง เป็นไปตามเกณฑ์ความมั่นคง หลีกเลี่ยงราคาหนึ่งในวันนี้และอีกราคาหนึ่งในอนาคต เพื่อให้ธุรกิจรู้สึกมั่นใจในการลงทุน” นายทังกล่าว

นายเหงียน ซวน ถัง ภาพ: สื่อรัฐสภา — นายเหงียน ซวน ถัง ภาพ: *สื่อรัฐสภา*

ผู้อำนวยการสถาบันการเมืองแห่งชาติโฮจิมินห์เสนอแนะว่าคณะกรรมการร่างควรกำหนดวิธีการประเมินมูลค่าที่จะช่วยให้ธุรกิจและประชาชนมีความมั่นคงในการพัฒนาแผนการผลิตและธุรกิจ หากธุรกิจใดไม่ได้ผลิตแต่เพียงเก็งกำไร จำเป็นต้องเรียกคืนที่ดินนั้น

ก่อนหน้านี้ รัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ดัง ก๊วก คานห์ ได้นำเสนอรายงานที่ระบุว่า ร่างกฎหมายที่ดินได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินตามหลักการตลาด ปฏิบัติตามขั้นตอนที่ถูกต้อง เพื่อให้เกิดความโปร่งใส เปิดเผย และเป็นอิสระจากสภาประเมินราคา ร่างกฎหมายดังกล่าวเสนอให้รัฐบาลกำหนดรายละเอียดเกี่ยวกับการกำหนดราคาที่ดิน เนื้อหาและเงื่อนไขในการใช้วิธีการประเมินราคาที่ดิน จัดทำและบังคับใช้บัญชีราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินเฉพาะเจาะจง ตรวจสอบและกำกับดูแลการดำเนินการ และให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน

ตามพระราชกฤษฎีกา พ.ศ. 2557 มีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี วิธีแรก คือการเปรียบเทียบโดยตรงผ่านการวิเคราะห์ราคาที่ดินเปล่าที่มีความคล้ายคลึงกันในด้านวัตถุประสงค์การใช้งาน ความสามารถในการทำกำไร ทำเลที่ตั้ง สภาพโครงสร้างพื้นฐาน รูปร่าง และเนื้อที่ วิธีที่สอง คือการหักมูลค่าที่ดินจากที่ดินที่มีทรัพย์สินติดมากับที่ดิน โดยไม่รวมมูลค่าทรัพย์สินออกจากมูลค่ารวมของอสังหาริมทรัพย์

ประการที่สาม คือ การรวบรวมและประเมินมูลค่าที่ดินโดยพิจารณาจากอัตราส่วนระหว่างรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อหน่วยพื้นที่ ต่ออัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ยต่อปี ประการที่สี่ คือ การใช้ที่ดินส่วนเกินและประเมินมูลค่าที่ดินกับแปลงที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาตามผังเมือง หรือได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์ที่ดินให้ใช้ประโยชน์สูงสุด ประการที่ห้า คือ การใช้ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน (ค่าสัมประสิทธิ์ K) คูณด้วยราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินที่ออกโดยระดับจังหวัด

เวียดตวน - ซอนฮา

ลิงค์ที่มา