ในการแถลงข่าวเกี่ยวกับเศรษฐกิจและสังคมของนครโฮจิมินห์เมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม กรมการ ท่องเที่ยว ของนครโฮจิมินห์ได้เสนอข้อแนะนำหลายประการเพื่อควบคุมการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นให้เข้มงวดขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พวกเขาเสนอว่าการดำเนินงานของอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยวควรได้รับอนุญาตก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากคณะกรรมการบริหารหรือผู้พักอาศัยที่เกี่ยวข้องเท่านั้น
Airbnb เติบโตอย่างรวดเร็วหลังสถานการณ์โควิด-19
นายเลอ ตรวง เฮียน ฮวา รองผู้อำนวยการกรมการท่องเที่ยวนครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การพัฒนาแพลตฟอร์มการจองออนไลน์เป็นแนวโน้มที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในบริบทของ เศรษฐกิจ ดิจิทัลและการบูรณาการระหว่างประเทศ โดยเฉพาะอย่างยิ่งหลังจากสถานการณ์โควิด-19 ความต้องการที่พักของนักท่องเที่ยวเปลี่ยนแปลงไปอย่างมาก หลายคนเลือกที่จะพักนานขึ้น ผสมผสานการท่องเที่ยวและการทำงานจากระยะไกล นักท่องเที่ยวกลุ่มนี้มักให้ความสำคัญกับพื้นที่ส่วนตัวที่ยืดหยุ่นพร้อมสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน เช่น ห้องครัว เครื่องซักผ้า ห้องนั่งเล่น ฯลฯ มากกว่าโรงแรมแบบดั้งเดิม “รูปแบบอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นมีส่วนช่วยในการกระจายความหลากหลายของที่พัก โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วงวันหยุดหรือเมื่อนครโฮจิมินห์จัดงานสำคัญ” นายฮวา กล่าว กรมการท่องเที่ยวประเมินว่าที่พักประเภทนี้ช่วยกระจายการไหลเวียนของนักท่องเที่ยวออกไปนอกพื้นที่ใจกลางเมือง กระตุ้นการใช้จ่ายด้านอาหาร การเดินทาง และการช้อปปิ้งในหลายพื้นที่อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม การพัฒนาอย่างรวดเร็วและเป็นธรรมชาติของ Airbnb ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา กำลังก่อให้เกิดความท้าทายหลายประการ
ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่ากรอบกฎหมายสำหรับรูปแบบที่พักระยะสั้นจำเป็นต้องได้รับการสรุปให้เสร็จสิ้นโดยเร็ว
ภาพถ่าย: เลอ นัม
หนึ่งในปัญหาใหญ่ที่สุดคือความขัดแย้งระหว่างผู้พักอาศัยจริงกับเจ้าของอพาร์ตเมนต์ที่ดำเนินธุรกิจให้เช่าระยะสั้น ตามข้อมูลจากกรมการท่องเที่ยวนครโฮจิมินห์ ปัจจุบันที่พัก Airbnb ส่วนใหญ่ตั้งอยู่ในอาคารอพาร์ตเมนต์ที่พักอาศัย ในขณะที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยห้ามมิให้ใช้ห้องชุดในอพาร์ตเมนต์เพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากการอยู่อาศัยอย่างเด็ดขาด นี่จึงเป็นจุดขัดแย้งทางกฎหมายระหว่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยฉบับปัจจุบันกับกฎหมายว่าด้วยการท่องเที่ยว
ดร. ดึงค์ ดึ๊ก มินห์ รองผู้อำนวยการสถาบันวิจัยเพื่อการพัฒนาเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว ให้สัมภาษณ์กับหนังสือพิมพ์ Thanh Nien เมื่อช่วงบ่ายของวันที่ 19 พฤษภาคม ว่า แนวโน้มการจัดการ Airbnb ทั่วโลก ได้เปลี่ยนแปลงไปอย่างมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากเดิมที่หลายเมืองมอง Airbnb เป็นสัญลักษณ์ของเศรษฐกิจดิจิทัล ปัจจุบันเมืองใหญ่ส่วนใหญ่หันมาใช้การจัดการที่เข้มงวดมากขึ้น เพื่อปกป้องสิทธิในการเข้าถึงที่พัก รักษาเสถียรภาพของชุมชน และสร้างความยั่งยืนให้กับการพัฒนาการท่องเที่ยว
สิงคโปร์แทบจะห้ามการเข้าพักระยะสั้นในที่พักอาศัย โดยกำหนดระยะเวลาเช่าขั้นต่ำ 3 เดือนสำหรับบ้านส่วนตัว และ 6 เดือนสำหรับที่อยู่อาศัยของรัฐ นิวยอร์ก (สหรัฐอเมริกา) กำหนดให้เจ้าของบ้านต้องลงทะเบียนทรัพย์สิน และแพลตฟอร์มดิจิทัลต้องรับผิดชอบทางกฎหมายต่อการละเมิด บาร์เซโลนา (สเปน) ถึงกับประกาศยกเลิกใบอนุญาตอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยวทั้งหมดภายในปี 2028 เพื่อฟื้นฟูที่อยู่อาศัยสำหรับผู้อยู่อาศัย ในความเป็นจริง การสัญจรของนักท่องเที่ยวอย่างต่อเนื่องอาจสร้างแรงกดดันต่อลิฟต์ ที่จอดรถ การจัดการขยะ ระดับเสียงรบกวน และระบบความปลอดภัยจากอัคคีภัย ในขณะที่อาคารอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในโฮจิมินห์ซิตี้ได้รับการออกแบบมาเพื่อการอยู่อาศัยอย่างมั่นคง ไม่ใช่เพื่อการดำเนินงานโรงแรม
"ฉันทามติของผู้อยู่อาศัย" เพียงพอหรือไม่?
จากสถานการณ์ข้างต้น กรมการท่องเที่ยวนครโฮจิมินห์ได้เสนอระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจนว่าพื้นที่ใดบ้างที่ได้รับอนุญาตให้ดำเนินการอพาร์ตเมนต์สำหรับนักท่องเที่ยว ขนาดของการดำเนินงาน และกำหนดให้ต้องได้รับ "ความยินยอมจากคณะกรรมการบริหารหรือผู้อยู่อาศัยที่เกี่ยวข้อง" อย่างไรก็ตาม ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่าจำเป็นต้องมีกรอบกฎหมายที่ครอบคลุม รวมถึงการลงทะเบียนภาคบังคับ การแจ้งข้อมูลผู้เข้าพัก ภาระภาษี มาตรฐานความปลอดภัยจากอัคคีภัย ข้อจำกัดเวลาการเช่า ความรับผิดชอบของแพลตฟอร์มดิจิทัล และกลไกการตรวจสอบที่โปร่งใส "มีเพียงระบบการจัดการที่ครอบคลุมเท่านั้นที่ Airbnb จะอยู่รอดได้ในฐานะส่วนหนึ่งของเศรษฐกิจแบ่งปันและการท่องเที่ยวในเมืองสมัยใหม่โดยไม่ส่งผลกระทบต่อโครงสร้างทางสังคม สภาพแวดล้อมในการอยู่อาศัย และเป้าหมายการพัฒนาอย่างยั่งยืนในระยะยาวของนครโฮจิมินห์" ดร. ดือง ดึ๊ก มินห์ กล่าว
นครโฮจิมินห์กำลังพยายามควบคุมการเช่าอพาร์ตเมนต์ระยะสั้นอย่างเป็นระบบ
ภาพถ่าย: เลอ นัม
ดร. เชา ฮุย กวาง (สำนักงานกฎหมาย Rajah & Tann LCT) เชื่อว่า การขอความคิดเห็นจากผู้อยู่อาศัยสามารถเป็นแนวทางแก้ไขปัญหาด้านการบริหารจัดการเพื่อตอบสนองความต้องการที่เกิดขึ้นใหม่ได้ แต่ไม่สามารถเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกฎหมายของโครงการที่ได้รับอนุมัติได้โดยพลการ เขาอธิบายว่า กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยปี 2023 รับรองสิทธิของเจ้าของในการให้เช่าที่อยู่อาศัยที่ตนเป็นเจ้าของโดยชอบด้วยกฎหมาย อย่างไรก็ตาม กฎหมายปัจจุบันยังขาดเกณฑ์ที่ชัดเจนในการพิจารณาว่ากิจกรรมการให้เช่าอพาร์ตเมนต์จะเปลี่ยนจากการใช้เพื่ออยู่อาศัยไปเป็นการประกอบธุรกิจที่พักเชิงพาณิชย์เมื่อใด ความยากลำบากที่สุดในการนำกลไก "ฉันทามติของผู้อยู่อาศัย" มาใช้คือ การกำหนดขอบเขตและคุณค่าทางกฎหมายของฉันทามตินี้ หากใช้หลักการเสียงข้างมากเพียงอย่างเดียว สิทธิของกลุ่มผู้อยู่อาศัยส่วนน้อยอาจได้รับผลกระทบอย่างมาก
ตามที่ทนายความเดียบ นัง บินห์ หัวหน้าสำนักงานกฎหมายติงทอง (สมาคมทนายความนครโฮจิมินห์) กล่าวไว้ ปัจจุบันยังไม่มีกฎระเบียบที่ชัดเจนว่าผู้อยู่อาศัยต้องยินยอมให้เช่าห้องชุดระยะสั้นในสัดส่วนเท่าใด หมายความว่าผู้อยู่อาศัยทุกคนต้องยินยอม หรือเฉพาะผู้ที่ได้รับผลกระทบโดยตรงเท่านั้น? หากไม่มีกฎระเบียบที่ชัดเจน การนำไปใช้ในทางปฏิบัติอาจนำไปสู่ข้อพิพาทและการฟ้องร้องได้ง่าย การให้อำนาจคณะกรรมการบริหารในการ "อนุญาต" หรือ "ไม่อนุญาต" ให้เช่าระยะสั้นนั้นมีความเสี่ยงที่จะเกินขอบเขตอำนาจ ยิ่งไปกว่านั้น ยังมีประเด็นเรื่องการคุ้มครองสิทธิของเจ้าของห้องชุดที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไปแล้ว หากคณะกรรมการบริหารอาคารลงมติคัดค้านการให้เช่าระยะสั้นในภายหลัง จะจัดการอย่างไร? จะมีการดำเนินการย้อนหลังหรือกลไกการชดเชยหรือไม่? เหล่านี้เป็นคำถามทางกฎหมายที่ต้องหาคำตอบ
ทนายความบินห์เสนอแนะว่า นครโฮจิมินห์ควรจัดตั้งระบบที่มีเงื่อนไขเฉพาะ เช่น การจดทะเบียนกิจการที่พักอาศัย การแจ้งข้อมูลผู้พักอาศัย การปฏิบัติตามข้อกำหนดด้านความปลอดภัยจากอัคคีภัย ความปลอดภัยและความสงบเรียบร้อย และกำหนดความรับผิดชอบทางกฎหมายของเจ้าของห้องชุดอย่างชัดเจน หากผู้เช่าก่อให้เกิดความไม่สงบหรือละเมิดกฎหมาย ในขณะเดียวกัน จำเป็นต้องจำแนกอาคารชุดพักอาศัยอย่างเดียวและโครงการแบบผสมผสานที่มีทั้งที่พักอาศัยและเชิงพาณิชย์ตั้งแต่เริ่มต้น แทนที่จะใช้กลไกเดียวกันกับทุกรูปแบบ “เป็นไปไม่ได้ที่จะใช้กลไกการจัดการเดียวกันกับอาคารชุดพักอาศัยอย่างเดียวและโครงการแบบผสมผสานที่มีทั้งที่พักอาศัย การค้า และบริการตั้งแต่เริ่มต้น นี่เป็นจุดสำคัญมากเพื่อหลีกเลี่ยงการนำไปใช้แบบตายตัว ซึ่งส่งผลกระทบต่อสภาพแวดล้อมการลงทุนและสิทธิของผู้ซื้อบ้าน ในระยะยาว จำเป็นต้องมีความสอดคล้องกันระหว่างกฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 กฎหมายว่าด้วยการท่องเที่ยว พ.ศ. 2560 และระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับธุรกิจที่พักอาศัยและที่พักระยะสั้น เพื่อหลีกเลี่ยงช่องโหว่ทางกฎหมายในปัจจุบัน” ทนายความบินห์กล่าว
ปัจจุบัน การประชุมของเจ้าของคอนโดมิเนียมมีจุดประสงค์หลักเพื่อตัดสินใจเกี่ยวกับเรื่องการบริหารจัดการและการดำเนินงานประจำวัน และไม่ได้มีจุดประสงค์เพื่อเปลี่ยนแปลงลักษณะทางกฎหมายหรือการดำเนินงานของโครงการ ยิ่งไปกว่านั้น คณะกรรมการบริหารคอนโดมิเนียมไม่ใช่หน่วยงานบริหารของรัฐ และไม่มีอำนาจที่จะ "ทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย" หากกิจกรรมนั้นไม่สอดคล้องกับหน้าที่ที่ได้รับอนุมัติไว้ในตอนแรก
ดร. Chau Huy Quang, สำนักงานกฎหมาย Rajah & Tann LCT
ที่มา: https://thanhnien.vn/chung-cu-cho-thue-ngan-ngay-ai-quyet-185260520185434009.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)