เกิดอะไรขึ้นกับหุ้นอสังหาริมทรัพย์?

จากข้อมูลเกี่ยวกับทิศทางในอนาคตของการบริหารจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้แรงขายในกลุ่มหุ้นนี้เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่วันซื้อขายที่ผ่านมา

หุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เผชิญแรงขายในรอบการซื้อขายที่ผ่านมา - ภาพ: บง ไม

ข้อความเกี่ยวกับการควบคุมการเก็งกำไรในตลาดอสังหาริมทรัพย์

คุณโฮ ฮู ตวน ฮิ้ว ผู้เชี่ยวชาญด้านกลยุทธ์การลงทุนจาก SSI Research เชื่อว่าปฏิกิริยาที่ระมัดระวังของตลาดนั้นเป็นเรื่องที่เข้าใจได้ เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นอุตสาหกรรมที่มีผลกระทบในวงกว้างต่อภาค เศรษฐกิจ หลายภาค ตั้งแต่ธนาคารและวัสดุก่อสร้าง ไปจนถึงสินค้าอุปโภคบริโภค

เขาแย้งว่าควรพิจารณาประเด็นนี้จากมุมมองระยะยาวมากกว่าที่จะตอบสนองต่อความรู้สึกระยะสั้นเพียงอย่างเดียว เมื่อเทียบกับช่วงเวลาที่จีนควบคุมภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มงวดระหว่างปี 2016-2020 สถานการณ์ปัจจุบันในเวียดนามนั้นแตกต่างกันอย่างมาก

เวียดนามยังคงอยู่ในช่วงการขยายตัวของเมืองอย่างรวดเร็ว โดยมีประชากรวัยหนุ่มสาวจำนวนมากและความต้องการอสังหาริมทรัพย์สูง อัตราการขยายตัวของเมืองใหม่ประมาณ 38% ซึ่งต่ำกว่าของจีนที่เกือบ 60% ในช่วงที่ประเทศเข้าสู่ภาวะอุปทานล้นตลาด

นายฮิ้วกล่าวว่า จำนวนผู้ซื้อบ้านในกลุ่มอายุ 30-40 ปีในเวียดนามยังคงอยู่ในระดับสูง ซึ่งเป็นพื้นฐานสำหรับการขยายตัวอย่างต่อเนื่องของความต้องการด้านอสังหาริมทรัพย์ในอีกหลายปีข้างหน้า มาตรการควบคุมในปัจจุบันมุ่งเน้นไปที่การควบคุมการเก็งกำไร การควบคุมการไหลเวียนของเงินทุน และการทำให้ราคาบ้านใกล้เคียงกับกำลังซื้อของประชาชน

เขาเน้นย้ำว่าประเด็นเรื่องการควบคุมราคาที่อยู่อาศัยหรือการยับยั้งการเก็งกำไรไม่ใช่เรื่องใหม่ สิ่งที่น่าสังเกตคือ นอกเหนือจากการควบคุมการเก็งกำไรแล้ว ทางการยังดำเนินการขจัดอุปสรรคทางกฎหมายและเพิ่มอุปทานอย่างแข็งขัน โครงการหลายโครงการคาดว่าจะเริ่มดำเนินการอีกครั้งในปี 2025 หลังจากหยุดชะงักไปนาน

แนวทางการของหน่วยงานกำกับดูแลได้เปลี่ยนไปสู่ความยืดหยุ่นมากขึ้น โดยอนุญาตให้แก้ไขอุปสรรคทางกฎหมายเป็นขั้นตอน เพื่อให้โครงการต่างๆ สามารถดำเนินการได้เร็วขึ้น แทนที่จะรอให้กระบวนการทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์เหมือนแต่ก่อน

ดังนั้น ธุรกิจที่มุ่งเน้นความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงและพัฒนาโครงการในเขตเมืองชั้นในหรือชานเมืองของเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดี ยังคงมีโอกาสเติบโตต่อไป ในขณะเดียวกัน ธุรกิจที่ถือครองที่ดินห่างไกลจากใจกลางเมืองและพึ่งพาเงินทุนเก็งกำไรเป็นอย่างมาก จะเผชิญกับแรงกดดันที่มากขึ้น เนื่องจากนโยบายด้านกฎระเบียบมีความเข้มงวดมากขึ้นเรื่อยๆ

นายฮิ้วกล่าวว่า แนวโน้มของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจะมีความแตกต่างกันอย่างมาก แทนที่จะเติบโตอย่างสม่ำเสมอเหมือนในรอบก่อนๆ แทนที่จะมองทั้งอุตสาหกรรมเป็นแนวโน้มเดียวกัน นักลงทุนจำเป็นต้องเลือกธุรกิจอย่างรอบคอบและมุ่งเน้นไปที่ธุรกิจที่ได้รับประโยชน์จากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง รวมถึงการขยายตัวของอุปทานในเมืองใหญ่ๆ

อนาคตของหุ้นอสังหาริมทรัพย์จะเป็นอย่างไร?

นางสาวเหงียน ถิ ทันห์ นัน นักวิเคราะห์จากบริษัท ฟินซัคเซส อินเวสต์เมนต์ จำกัด (มหาชน) ให้สัมภาษณ์กับ หนังสือพิมพ์ตวยเตรออนไลน์ ว่า ในระยะสั้น หุ้นอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะยังคงอยู่ภายใต้แรงกดดันขาลง เนื่องจากความเชื่อมั่นของตลาดมีความอ่อนไหวต่อปัจจัยต่างๆ เช่น สินเชื่อ ปัญหาทางกฎหมายของโครงการ และกลไกการซื้อขายที่เข้มงวดขึ้นเพื่อป้องกันการเก็งกำไร

ผลกระทบจะไม่เกิดขึ้นอย่างเท่าเทียมกันทั่วทั้งอุตสาหกรรม ส่งผลให้เกิดความแตกต่างอย่างมาก ธุรกิจที่มีหนี้สินสูง พึ่งพาพันธบัตร และมีสินค้าคงคลังจำนวนมาก จะเผชิญกับความเสี่ยงมากที่สุด ในไตรมาสที่ 2 ปี 2026 จะมีการออกพันธบัตรประมาณ 59 ล้านล้านดอง โดยพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 79% หรือเกือบ 46 ล้านล้านดอง และพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ประมาณ 120 ล้านล้านดองจะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2026

นอกจากนี้ มูลค่าสินค้าคงคลังของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยที่ถือครองโดยบริษัทจดทะเบียนกว่า 70 แห่ง มีมูลค่าเกือบ 430,000 พันล้านดองเวียดนาม โดยบางบริษัท เช่น พัทดัท ดัทซาน และ โนวาแลนด์ ยังคงมีอัตราส่วนสินค้าคงคลังต่อหนี้สินที่สูงอยู่

นางสาวหนานกล่าวว่า แนวทางการบริหารจัดการในปัจจุบันไม่ได้มุ่งเป้าไปที่การ "ปิดกั้น" ธุรกิจที่พัฒนาโครงการอย่างแท้จริง แต่เน้นไปที่การควบคุมการเก็งกำไร เป้าหมายคือการรักษาสัดส่วนสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ไว้ที่ประมาณ 25% ของสินเชื่อคงค้างทั้งหมด จัดสรรเงินทุนไปยังความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง เพิ่มความโปร่งใสของข้อมูลตลาดให้สอดคล้องกับพระราชกฤษฎีกา 357/2025 และให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

หุ้นของบริษัทชั้นนำที่มีที่ดินสะอาด มีฐานะการเงินที่มั่นคง และมีภาระหนี้สินต่ำ จะทรงตัวได้เร็วขึ้นเมื่อความเชื่อมั่นกลับสู่ภาวะสมดุล นอกจากนี้ มูลค่าของบริษัทที่มีพื้นฐานแข็งแกร่งได้กลับมาอยู่ที่ระดับเฉลี่ย 5 ปีแล้ว

เธอกล่าวว่า นักลงทุนควรระมัดระวังในระยะสั้น หลีกเลี่ยงการซื้อหุ้นเก็งกำไรที่ราคาตกอย่างรวดเร็ว และรอสัญญาณกระแสเงินสดที่มั่นคงก่อนที่จะเลือกหุ้นที่มีพื้นฐานทางการเงินและโครงการที่ดีอย่างแท้จริง

กลับสู่หัวข้อเดิม

เหงียน เหงียน

ที่มา: https://tuoitre.vn/chuyen-gi-dang-xay-ra-voi-co-phieu-bat-dong-san-20260522101449725.htm