โอกาสซื้อบ้านในเวียดนามสำหรับคนต่างแดน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยมีแต่เพิ่มไม่ลด

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์ครองตลาด ถั่นฮัว สรุปราคาพื้นที่ “ที่ดินทอง” คดียึดทรัพย์และยึดทรัพย์บ้านพักอาศัยของรัฐ... เป็นข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเนื้อหาใหม่ๆ มากมายที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดอย่างมากในอนาคต (ที่มา: หนังสือพิมพ์ XD)

คนเวียดนามโพ้นทะเลมีโอกาสที่จะซื้อบ้านในประเทศ

กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขนี้ได้รับการผ่านอย่างเป็นทางการในการประชุมสมัยที่ 6 ของ รัฐสภาชุด ที่ 15 และจะมีผลบังคับใช้อย่างเป็นทางการตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2568 เป็นต้นไป

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่ากฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีเนื้อหาใหม่ๆ มากมาย ซึ่งจะส่งผลกระทบอย่างมากต่อตลาดในอนาคต หนึ่งในประเด็นใหม่ที่ถูกกล่าวถึงคือการขจัดการเลือกปฏิบัติต่อชาวเวียดนามโพ้นทะเลเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ

กฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับแก้ไขระบุว่าชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศและเป็นพลเมืองเวียดนาม (ที่ยังคงมีสัญชาติเวียดนาม) มีสิทธิและหน้าที่เกี่ยวกับที่ดินเช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ บุคคลเชื้อสายเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศ (ซึ่งไม่มีสัญชาติเวียดนามแล้ว) จะต้องปฏิบัติตามนโยบายปัจจุบัน

ผู้เชี่ยวชาญด้านกฎหมาย - อสังหาริมทรัพย์ เหงียน วัน ดิงห์ ให้ความเห็นว่ากฎระเบียบนี้สอดคล้องกับร่างกฎหมายที่ดิน (ฉบับแก้ไข) ดังนั้น ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศที่ยังคงถือสัญชาติจึงมีสิทธิทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซื้อ เช่า หรือเช่าซื้อบ้านและงานก่อสร้างได้เช่นเดียวกับพลเมืองเวียดนามในประเทศ

ซึ่งจะทำให้ชาวเวียดนามที่อาศัยอยู่ในต่างประเทศสามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศได้ง่ายขึ้น ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับการพัฒนาและสร้างความต้องการเพิ่มมากขึ้น นายดินห์วิเคราะห์

ก่อนหน้านี้ ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากต้องขอให้ญาติพี่น้องมายืนยันชื่อของตนเองเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศ ซึ่งนำไปสู่ผลกระทบต่างๆ เช่น การฟ้องร้องและข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขาดความโปร่งใสของกฎหมาย การแก้ไขกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้ได้สร้างความยุติธรรมระหว่างชาวเวียดนามโพ้นทะเลและชาวเวียดนามในการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ทนายความ Le Minh Phieu ผู้อำนวยการสำนักงานกฎหมาย LMP กล่าวว่า ก่อนหน้านี้เขาได้แนะนำให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลจำนวนมากเดินทางกลับเวียดนามเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่พวกเขาต้องโอนกรรมสิทธิ์ในสัญญาและไม่สามารถจดทะเบียนชื่อไว้ในสมุดสีชมพูได้ อุปสรรคและความยากลำบากเหล่านี้เกิดจากหลายประเด็น โดยเฉพาะอย่างยิ่งประเด็นทางกฎหมาย

นายปีเตอร์ ฮ่อง รองประธานถาวรสมาคมผู้ประกอบการชาวเวียดนามในต่างประเทศ ซึ่งเป็นชาวเวียดนาม-แคนาดา กล่าวว่า “หากทำได้ เงินทุนจากต่างประเทศจะช่วยกอบกู้ภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยคาดว่าจะมีเงินทุนจากต่างประเทศจากเวียดนามกลับคืนสู่เวียดนามราว 19.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ”

คนเหล่านี้หลายคนก็มีความคิดเห็นเหมือนกัน พวกเขาทำงานในต่างประเทศมานานหลายทศวรรษ ฝากเงินในธนาคารโดยไม่มีดอกเบี้ย แม้กระทั่งต้องจ่ายค่าธรรมเนียมต่างๆ พวกเขาจึงต้องการกลับไปเวียดนามเพื่อลงทุน ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และมองว่าเป็นทรัพย์สินสำหรับคนรุ่นต่อไป ดังนั้น บทบัญญัติใหม่ในกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่งผ่านมาจะช่วยกระตุ้นและดึงดูดกระแสเงินทุนเหล่านี้

กลุ่มอพาร์ตเมนท์ระดับไฮเอนด์ครองตลาด ราคายังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

จากข้อมูลตลาดอพาร์ตเมนต์ในฮานอยในไตรมาสที่ 3 กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่าราคาขายเฉลี่ยของอพาร์ตเมนต์ที่เปิดขายในตลาดหลักเพิ่มขึ้นเกือบ 7% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส และเพิ่มขึ้น 14% เมื่อเทียบเป็นรายปี และอยู่ที่ประมาณ 50.8 ล้านดองต่อตารางเมตร

กระทรวงก่อสร้างประเมินว่าการปรับราคามีแนวโน้มเพิ่มขึ้น เนื่องจากอุปทานใหม่ในกลุ่มไฮเอนด์มีสัดส่วนสูง (มากกว่า 90%) ขณะเดียวกัน นักลงทุนบางรายได้ปรับราคาขึ้นและเปิดขายสินค้าคงคลังเพิ่มเติมในชั้นที่สูงขึ้น

ในตลาดรอง ราคาขายอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยยังคงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า โดยอยู่ที่ประมาณ 32 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 2.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 0.8% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ราคาขายรองในเขตต่างๆ ของฮานอยในไตรมาสที่ 3 เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 2 ซึ่งเขตดงดา, ทันห์ซวน, เตยโห, นามตู่เลียม และเกียลัม เพิ่มขึ้นมากกว่า 3%

คุณฟุก อันห์ ผู้อำนวยการฝ่ายซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในฮาดง (ฮานอย) กล่าวว่า ราคาอพาร์ตเมนต์ยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แม้ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะเผชิญความยากลำบาก ด้วยอุปทานที่มีจำกัด ขณะที่ความต้องการที่แท้จริงเพิ่มขึ้น ราคาอพาร์ตเมนต์จึงมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอนาคตอันใกล้ แม้ราคาจะเพิ่มขึ้นก็ตาม

“ในอนาคต ราคาอพาร์ตเมนต์หลักก็จะพุ่งสูงขึ้นเช่นกัน เนื่องจากนักลงทุนต้องพยายามทำกำไรให้ได้มากที่สุดเมื่อต้นทุนทุกอย่างพุ่งสูงขึ้น การซื้ออพาร์ตเมนต์จึงเป็นเรื่องยากขึ้นเรื่อยๆ เมื่อโครงการใหม่ๆ มีจำนวนน้อยมาก และรายได้ของประชาชนก็จำกัด รายได้ที่เพิ่มขึ้นจึงไม่สามารถตามทันราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้นได้” คุณฟุก อันห์ กล่าว

คุณอันห์ กล่าวว่า ณ เวลานี้ นอกจากปัจจัยด้านความสะดวกสบายแล้ว ผู้ซื้อยังให้ความสำคัญกับราคาและนโยบายการผ่อนชำระมากขึ้น ดังนั้น โครงการที่มีราคาลดลงและมีนโยบายการผ่อนชำระที่ดีจะขายได้อย่างรวดเร็ว อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อบ้านหลายรายยังไม่ได้กู้เงินเพื่อซื้อบ้าน เนื่องจากยังคงกังวลเรื่องอัตราดอกเบี้ย

พื้นที่ “แผ่นดินทอง” ในทัญฮว้า มีราคาเริ่มต้นกว่า 451 พันล้านดอง

นายเหงียน วัน ถิ รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้าถาวร ลงนามในมติอนุมัติราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินเชิงพาณิชย์และบริการในเขตเมืองทางตอนใต้ของเมืองทัญฮว้า ในเขตกวางทัญฮว้า

พื้นที่ประมูลมีเนื้อที่เกือบ 105,000 ตร.ม. คณะกรรมการประชาชนเมือง Thanh Hoa ได้จัดให้มีการฟื้นฟูที่ดิน อนุมัติแผนการชดเชย สนับสนุนการเคลียร์พื้นที่ และดำเนินการชดเชยและสนับสนุนการเคลียร์พื้นที่ให้เสร็จสิ้น

ที่ดินนี้รัฐเช่าเป็นระยะเวลา 50 ปี โดยเก็บค่าเช่าเพียงครั้งเดียว วัตถุประสงค์การใช้งานคือที่ดินเพื่อการค้า

ในด้านโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ที่ดินที่ประมูลจะมีด้านหนึ่งติดกับถนนหุ่งเวือง (ถนนเหนือ-ใต้) และอีกด้านหนึ่งติดกับเส้นทางตะวันออกที่สร้างเสร็จแล้ว ทำให้ผู้ชนะการประมูลสามารถดำเนินการลงทุนและก่อสร้างได้

เพื่อลดและจำกัดผลกระทบจากความเสียหายต่อโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ถนนบางสายที่อยู่ติดกับที่ดินที่ประมูลจึงถูกมอบหมายให้กับคณะกรรมการประชาชนเมือง Thanh Hoa เพื่อรับผิดชอบการก่อสร้าง การเชื่อมต่อ และการดำเนินการควบคู่ไปกับการก่อสร้างงานต่างๆ ในที่ดินที่ประมูล

ราคาเริ่มต้นของการประมูลอยู่ที่กว่า 451 พันล้านดอง ราคาเริ่มต้นนี้กำหนดภายใต้เงื่อนไขว่าผู้ชนะการประมูลจะต้องลงทุนในการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคและงานต่างๆ บนที่ดินให้เสร็จสมบูรณ์และพร้อมๆ กันตามผังเมืองที่ได้รับอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ และปฏิบัติตามภาระผูกพันที่ระบุไว้ในแผนการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างครบถ้วน

ราคาเริ่มต้นในการประมูลมีอายุ 6 เดือนนับจากวันที่อนุมัติและกำหนดตามวัตถุประสงค์และเกณฑ์การใช้ที่ดินตามที่กำหนด

คณะกรรมการประชาชนจังหวัดทัญฮว้ามอบหมายให้กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กรม สาขา และหน่วยงานที่เป็นสมาชิกของสภาการประเมินที่ดินรับผิดชอบเต็มที่ตามกฎหมาย

คณะกรรมการประชาชนเมืองThanh Hoa มีหน้าที่รับผิดชอบในการดำเนินการตามขั้นตอนต่อไปในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินดังกล่าวข้างต้น โดยต้องแน่ใจว่าเป็นไปตามกฎระเบียบ

กรณีการยึดคืนและบังคับยึดทรัพย์สินสาธารณะ

มาตรา 127 ของกฎหมายที่อยู่อาศัยแก้ไข ระบุกรณีการยึดคืนและการบังคับยึดที่อยู่อาศัยที่เป็นทรัพย์สินสาธารณะไว้อย่างชัดเจน

ดังนั้นการฟื้นฟูทรัพย์สินที่อยู่อาศัยสาธารณะจะดำเนินการในกรณีใดกรณีหนึ่งต่อไปนี้:

การให้เช่า เช่าซื้อ หรือขายที่อยู่อาศัยโดยไม่ได้รับอนุญาต หรือให้ไปในทางมิชอบ หรือไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายว่าด้วยที่อยู่อาศัยกำหนด

ระยะเวลาเช่าจะสิ้นสุดลงเมื่อผู้เช่าไม่ประสงค์จะเช่าต่อหรือเมื่อทั้งสองฝ่ายตกลงที่จะยุติสัญญาเช่าที่อยู่อาศัย

ผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้อส่งคืนบ้านที่เช่าหรือเช่าซื้อ

ผู้เช่าไม่มีสิทธิที่จะเช่าที่อยู่อาศัยภายใต้บทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้อีกต่อไป

ผู้เช่าเสียชีวิตหรือศาลประกาศว่าสูญหายโดยไม่มีใครอยู่ด้วย ผู้ที่เช่าบ้านพักราชการเสียชีวิตหรือศาลประกาศว่าสูญหาย

ผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้อบ้านไม่ชำระค่าเช่าเต็มจำนวนตามสัญญาเป็นเวลา 03 เดือนขึ้นไปโดยไม่มีเหตุผลอันสมควร

บ้านเช่าหรือบ้านเช่าซื้อที่ต้องรื้อถอนเพื่อซ่อมแซมหรือสร้างใหม่ตามมติของหน่วยงานรัฐที่มีอำนาจหน้าที่; บ้านที่ไม่ปลอดภัยต่อการใช้งานตามกฎหมายว่าด้วยการก่อสร้าง

ผู้เช่าหรือผู้เช่าซื้อนำบ้านไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์อื่นนอกเหนือจากที่ตกลงกันไว้ในสัญญาเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าซื้อ หรือดัดแปลง ขาย เช่าช่วง ให้ยืมบ้าน หรือรื้อถอน ขยาย ปรับปรุง หรือรื้อถอนบ้านที่เช่าหรือเช่าซื้อโดยพลการ

ผู้เช่าที่อยู่อาศัยสาธารณะจะถูกระดม หมุนเวียน หรือส่งไปทำงานในพื้นที่อื่น

การครอบครองที่อยู่อาศัยโดยผิดกฎหมาย

ผู้ที่เช่า เช่าซื้อ หรือใช้งานบ้านที่ถูกยึดคืนตามบทบัญญัติในมาตรา 127 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยฉบับแก้ไขเพิ่มเติม จะต้องส่งมอบบ้านให้แก่หน่วยงานที่ได้รับมอบหมายให้บริหารจัดการบ้าน หากไม่ส่งมอบบ้าน ตัวแทนเจ้าของบ้านที่เป็นทรัพย์สินสาธารณะจะเป็นผู้พิจารณาเรื่องการยึดคืนบ้าน คณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดมีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดทำการยึดคืนบ้าน หรือมอบหมายให้คณะกรรมการประชาชนประจำอำเภอซึ่งเป็นที่ตั้งของบ้าน ดำเนินการยึดคืนบ้านภายใน 30 วันนับจากวันที่ออกคำสั่งยึดคืนบ้าน

ภายหลังการยึดบ้านคืนตามกรณีเฉพาะแต่ละกรณี เจ้าหน้าที่ผู้มีอำนาจหน้าที่จะดำเนินการเปลี่ยนหน้าที่หรือดำเนินการจัดการ จัดการให้เช่า เช่าซื้อ หรือขายต่อไปตามบทบัญญัติของกฎหมายฉบับนี้

รัฐบาลจะต้องระบุรายละเอียดขั้นตอนการยึดคืนและการบังคับใช้การยึดคืนที่อยู่อาศัยสาธารณะ

แหล่งที่มา