ธุรกิจอสังหาฯ ใดบ้างที่ได้รับประโยชน์จากราคาที่ดินใหม่?

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เชื่อการออกประกาศราคาที่ดินปรับปรุงใหม่ไม่ทำให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสูงขึ้น - ภาพ: NGOC HIEN

นครโฮจิมินห์ยังไม่ได้ตัดสินใจว่าจะใช้รายการราคาที่ดินใหม่เมื่อใด แต่สิ่งที่ประชาชนกังวลคือ หากรายการราคาที่ดินใหม่นี้ได้รับการอนุมัติ จะมีผลกระทบต่อตลาดโดยรวมและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะอย่างไร

ราคาที่ดินใหม่ไม่กระทบธุรกิจอสังหาฯ

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมนครโฮจิมินห์ แสดงความกังวลเกี่ยวกับการใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ที่จะส่งผลกระทบต่อราคาขายของผลิตภัณฑ์อสังหาริมทรัพย์ โดยระบุว่า การปรับบัญชีราคาที่ดินจะไม่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดโดยใช้วิธีส่วนเกิน

ดังนั้นผลการกำหนดราคาที่ดินจะแตกต่างกันจากราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว เนื่องจากได้รวมต้นทุนโครงการไว้ในราคาที่ดินแล้ว

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ชี้การออกบัญชีราคาที่ดินปรับปรุงไม่ทำให้ราคาขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาดสูงขึ้น

นอกจากนี้ ราคาที่ดิน เกษตรกรรม ในรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้วยังสูงขึ้นกว่าเดิม ทำให้ช่องว่างค่าเช่าที่ดินมีความกลมกลืนมากกว่าความเป็นจริง ส่งผลให้การหักลดหย่อนภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใส เปิดเผย ยุติธรรม และสมเหตุสมผลมากขึ้น เมื่อต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงิน

กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเชื่อว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ดำเนินไปตามกฎของอุปสงค์และอุปทาน ดังนั้นราคาขายจึงขึ้นอยู่กับตลาด

“โดยทั่วไปการดำเนินกิจการจะไม่ได้รับผลกระทบจากบัญชีราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว เนื่องจากระยะเวลาการบังคับใช้บัญชีราคาที่ดินมีเฉพาะวันที่ 1 สิงหาคม ถึง 31 ธันวาคม 2567 เท่านั้น” กรมทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าว

บางธุรกิจจะมีข้อได้เปรียบ

นายวัน เวียด เซิน ประธานเจ้าหน้าที่บริหารบริษัท นามลองแลนด์ กล่าวว่า เมื่อประกาศใช้รายการราคาที่ดินใหม่ จะเป็นประโยชน์ต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางประเภท นายเซินกล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่และได้คำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินไว้แล้ว จะได้เปรียบกว่า

นอกจากนี้ นายซอน กล่าวว่า การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินให้ใกล้เคียงกับราคาตลาด จะทำให้สะท้อนต้นทุนที่ภาคธุรกิจใช้จ่ายไปกับการชดเชยและการเคลียร์พื้นที่ได้อย่างแม่นยำ

อย่างไรก็ตาม นายซอนให้ความเห็นว่า การกระทำดังกล่าวจะส่งผลให้ราคาผลผลิตของโครงการต่างๆ เพิ่มสูงขึ้น

ขณะเดียวกัน นายเล ฮูเหงีย รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การปรับขึ้นราคาที่ดินไม่ส่งผลกระทบต่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เนื่องจากธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มีการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินโดยใช้วิธีส่วนเกิน และโครงการบ้านจัดสรรทางสังคมได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ดังนั้นจึงไม่ได้รับผลกระทบ

แต่รายการราคาที่ดินดังกล่าวจะส่งผลโดยตรงต่อประชาชนในการซื้อ-ขาย-โอนกรรมสิทธิ์ โดยจะต้องเสียค่าธรรมเนียมจดทะเบียนที่สูงกว่าระดับเดิม โดยระดับสูงสุดหรือต่ำสุดขึ้นอยู่กับราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ตามรายการราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตาม นายเหงีย กล่าวว่า เมื่อราคาที่ดินเพิ่มขึ้น ประชาชนจะได้รับค่าชดเชยและการอนุมัติพื้นที่ที่สูงขึ้น ดังนั้นจึงง่ายกว่าที่จะขอความเห็นชอบจากประชาชนและส่งมอบพื้นที่ได้เร็วยิ่งขึ้น

ขณะเดียวกัน ตัวแทนจากบริษัทที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า ในกรณีที่บริษัทตกลงชดเชยตามราคาตลาด เมื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน บริษัทสามารถหักค่าชดเชยที่ชำระล่วงหน้าตามบัญชีราคาที่ดินได้เท่านั้น

ในความเป็นจริง ธุรกิจต่างๆ จะได้รับประโยชน์จากการชดเชยที่รวดเร็วยิ่งขึ้นและระยะเวลาในการเคลียร์พื้นที่มากกว่าการจัดซื้อและจัดสรรที่ดินของรัฐ แต่ต้นทุนที่ธุรกิจต่างๆ ต้องจ่ายนั้นสูงกว่าอย่างแน่นอน

กังวลประชาชนในพื้นที่ที่ถูกระงับผังเมืองจะได้รับความเดือดร้อน

นายเล ฮวง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ประเมินว่ากลุ่มคนที่ได้รับผลกระทบมากที่สุดจากการประกาศใช้บัญชีราคาที่ดินใหม่ คือ ผู้ที่มีบ้านและที่ดินอยู่ในพื้นที่ที่ถูกระงับการวางผังเมือง เช่น เขตที่พักอาศัยสร้างใหม่ เขตที่พักอาศัยที่ได้รับการปรับปรุงใหม่ หรือโครงการที่ถูกระงับ เช่น โครงการบิ่ญก๊วย-ถั่นดา

เนื่องจากพวกเขาตั้งอยู่ในพื้นที่ที่ถูกระงับการวางผังเมือง เป็นเวลาหลายปีที่คนเหล่านี้ไม่ได้รับใบอนุญาตก่อสร้างใหม่ ไม่ได้รับอนุญาตให้แบ่งแปลงที่ดิน ไม่ได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน ดังนั้นพวกเขาจึงไม่สามารถชำระค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาที่ดินที่ต่ำมากเช่นเดิมได้

นายโจว กล่าวว่า หากในอนาคตอันใกล้นี้ เมื่อทางเมืองดำเนินการยกเลิกผังเมืองและโครงการที่ถูกระงับแล้ว ประชาชนเหล่านี้จะยังคงต้องประสบกับความสูญเสียครั้งที่สอง เนื่องจากจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินในราคาที่ดินที่สูงตามระเบียบในร่างบัญชีราคาที่ดิน

ที่มา: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-bat-dong-san-nao-duoc-loi-voi-bang-gia-dat-moi-20240802171234913.htm