ราคาหุ้นอสังหาฯ แพงหรือถูก ควรลงทุนดี?

ในช่วงที่ผ่านมา ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับข้อมูลเชิงบวกอย่างต่อเนื่อง ล่าสุด นายกรัฐมนตรีได้สั่งการให้รัฐมนตรี ว่าการกระทรวงก่อสร้าง เร่งพัฒนาและร่างเอกสารรายละเอียดและแนวทางการบังคับใช้กฎหมาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งระเบียบเกี่ยวกับขั้นตอนการดำเนินการโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ โครงการบ้านจัดสรรเพื่อสังคม และเขตเมืองใหม่ เพื่อให้มั่นใจว่ากฎหมายมีผลบังคับใช้ควบคู่ไปกับกฎหมายและหลีกเลี่ยงช่องว่างทางกฎหมาย

นายกรัฐมนตรี ขอให้ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐสั่งให้ธนาคารพาณิชย์ทำการวิจัยและมีนโยบายส่งเสริมสินเชื่อพิเศษสำหรับโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นไปได้ และเร่งเบิกจ่ายแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยทางสังคมมูลค่า 120,000 ล้านดอง

ข้อมูลนี้ ประกอบกับนโยบายสนับสนุนและกฎระเบียบอื่นๆ อีกมากมายที่ช่วยขจัดปัญหากระแสเงินทุนและกฎหมายในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งผลให้หุ้นในกลุ่มนี้ปรับตัวดีขึ้นตั้งแต่ต้นปี หุ้นบางตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึงสองเท่า แม้จะมีความผันผวนของตลาดและ เศรษฐกิจ

คุณเหงียน อันห์ ดึ๊ก ผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ แดนตรี เปิดเผยว่า ในช่วงเดือนกุมภาพันธ์และมีนาคมที่ผ่านมา จนถึงปัจจุบัน ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวสูงขึ้นอย่างมาก แต่ก็ถือว่าสมเหตุสมผล

คุณดึ๊กอธิบายว่า ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงต้นปีนี้ เรื่องราวของพันธบัตรภาคเอกชนค่อนข้างเจ็บปวดและมีความเสี่ยง ซึ่งอาจนำไปสู่ความเสี่ยงเชิงระบบ เช่น การล้มละลายหมู่ หากรัฐบาลไม่เข้าแทรกแซง ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในขณะนั้นย่ำแย่มาก ตลาดตอบรับข่าวนี้อย่างแข็งขัน และราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็ร่วงลงอย่างรวดเร็วเช่นกัน

Giá cổ phiếu bất động sản đắt hay rẻ, có xuống tiền được không? - 1 — นายเหงียน อันห์ ดึ๊ก กล่าวว่าราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วตั้งแต่ต้นปี (ภาพ: ไห่หลง)

อย่างไรก็ตาม ด้วยนโยบายสนับสนุนของรัฐบาลตั้งแต่เดือนมีนาคมเป็นต้นไป ความเสี่ยงของการล้มละลายจึงไม่ได้เกิดขึ้นในระยะสั้นอีกต่อไป เนื่องจากตารางการชำระเงินถูกเลื่อนออกไป 2 ปี ความพยายามของรัฐบาลในการลดอัตราดอกเบี้ย อนุญาตให้ธนาคารปรับโครงสร้างหนี้ ไม่ต้องกันเงินสำรอง และส่งเสริมการยกเลิกกรอบกฎหมายสำหรับบางโครงการ ได้สร้างความหวังให้กับตลาด ตลาดหวังว่าอุตสาหกรรมนี้จะรอดพ้นจากสถานการณ์ที่เลวร้ายที่สุด และธุรกิจบางส่วนที่ดูเหมือนจะล้มละลายกลับไม่ได้ล้มละลาย

คุณดึ๊กได้เสนอแนวทางแก้ไขหลายประการ เช่น การปลดล็อกอุตสาหกรรม ธุรกิจสร้างผลิตภัณฑ์ใหม่ ขายสินค้าใหม่ให้กับผู้ซื้อ และนำเงินไปชำระหนี้ธนาคาร หรือธุรกิจขายสินทรัพย์ ชำระหนี้ธนาคาร และชำระหนี้พันธบัตร อย่างไรก็ตาม แนวทางแก้ไขทั้งสองนี้ยากที่จะนำไปปฏิบัติได้ในระยะสั้น

สิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ตามที่ผู้เชี่ยวชาญข้างต้นกล่าว คือ ความต้องการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ของผู้คนยังคงสูง อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามแตกต่างจากจีนอย่างสิ้นเชิง จีนผลิตมากเกินไป มีสินค้าคงคลังมาก ในขณะที่เวียดนามไม่มีสินค้าเลย

ดังนั้น คุณดุ๊กเชื่อว่าสิ่งสำคัญตอนนี้คือการมีผลิตภัณฑ์ โดยกรอบทางกฎหมายต้องได้รับการแก้ไข โครงการต้องได้รับใบอนุญาต นักลงทุนต้องสร้างผลิตภัณฑ์ใหม่ ขายผลิตภัณฑ์... จากนั้นตลาดจะเปิดกว้างขึ้น

ปัจจุบัน ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่ายังคงมีความยากลำบาก ความเสี่ยงในการชำระหนี้ และการไม่สามารถชำระหนี้ได้อีกมากมาย ยังไม่ถึงเวลาที่เหมาะสมในการพิจารณาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ "เราจะรู้สึกสบายใจมากขึ้นกับอุตสาหกรรมนี้ตั้งแต่กลางปีหน้าเป็นต้นไป" นายดึ๊กกล่าว

นายดิงห์ ดึ๊ก มินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายการลงทุน บริษัท วีนาแคปิตอล ฟันด์ แมเนจเมนท์ จอยท์ สต็อก จำกัด ซึ่งมีมุมมองเดียวกัน กล่าวว่า การฟื้นตัวของตลาดและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อาจยังคงล่าช้า และไม่สามารถคาดหวังว่าจำนวนธุรกรรมจะกลับมาเท่ากับปี 2563-2564 ได้

ปัจจัยสำคัญที่สุดที่ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวคือปัญหาทางกฎหมายของโครงการ ปัจจุบันโครงการจำนวนมากประสบปัญหาทางกฎหมาย เมื่อปัญหาทางกฎหมายไม่ได้รับการแก้ไข ธนาคารจะไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยกู้ และผู้ซื้อบ้านก็ไม่ได้รับหลักประกันใดๆ ธุรกิจจึงจะสามารถฟื้นตัวได้ก็ต่อเมื่อปัญหาทางกฎหมายได้รับการแก้ไข

Giá cổ phiếu bất động sản đắt hay rẻ, có xuống tiền được không? - 2 — นายดิงห์ ดึ๊ก มินห์ กล่าวว่า ราคาหุ้นอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้แพง แต่ก็ไม่ถูกเช่นกัน (ภาพ: ไห่หลง)

ในส่วนของหุ้น คุณมินห์ให้ความเห็นว่าราคาไม่ได้แพงหรือถูกเลย ตั้งแต่ต้นปี หุ้นหลายตัวมีราคาปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างมาก โดยเฉพาะในช่วงที่ธนาคารต่างๆ ลดอัตราดอกเบี้ยอย่างต่อเนื่อง (มิถุนายน กรกฎาคม สิงหาคม) และหากดูราคาปัจจุบัน หุ้นหลายตัวยังคงสูงกว่าช่วงต้นปี เทียบเท่าช่วงก่อนโควิด-19 จึงไม่ถือว่าถูก ในขณะที่ตลาดอ่อนตัวลงมาก

สำหรับการซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ ผู้เชี่ยวชาญของ VinaCapital แนะนำให้นักลงทุนซื้อและรอเป็นเวลานาน แต่ในระยะสั้น ตลาดยังคงเคลื่อนไหวช้าและเผชิญกับความยากลำบากมากมายในอีก 3-6 เดือนข้างหน้า

แหล่งที่มา