อัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นเป็นบททดสอบตลาดอสังหาฯ

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามระบุว่าระดับอัตราดอกเบี้ยในปัจจุบันอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมาก ด้วยเหตุนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นภาคส่วนที่พึ่งพาสินเชื่ออย่างมาก กำลังเผชิญกับการทดสอบครั้งใหญ่สำหรับกระบวนการฟื้นตัวและการพัฒนา

การกลับมาของแรงกดดันด้านเงินเฟ้อและแนวโน้มการบริหารที่ระมัดระวังของธนาคารกลางหลักๆ ทั่ว โลก ทำให้โอกาสในการรักษาอัตราดอกเบี้ยต่ำลดลง (ภาพ: PV)

ภาคอสังหาริมทรัพย์มักเป็นภาคส่วนที่ได้รับประโยชน์สูงสุดเมื่อกระแสเงินสดผันผวน หลังจากอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์ของธนาคารหลายแห่งที่อยู่ในระดับต่ำมาเป็นเวลานาน ได้ปรับตัวสูงขึ้นอย่างเงียบๆ ในระยะสั้น ส่งผลให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้มีแนวโน้มสูงขึ้น แม้ว่าธนาคารกลางจะยังคงนโยบายสนับสนุนสภาพคล่องและไม่ได้ส่งสัญญาณการรัดเข็มขัดทางการเงินเมื่อไม่ได้เริ่มถอนเงินผ่านตั๋วเงินคลังอีกครั้งตั้งแต่เดือนมิถุนายน แต่ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยกำลังอยู่ภายใต้แรงกดดันอย่างมาก

อันที่จริง เมื่ออัตราดอกเบี้ยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ผลกระทบแรกและชัดเจนที่สุดคือสภาพคล่องในตลาดที่ลดลง ผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้กู้ยืมเงิน จะต้องพิจารณาแผนการเงินของตนเองใหม่ ขณะเดียวกัน นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ก็ระมัดระวังมากขึ้นในการขยายพอร์ตการลงทุน เพราะผลกำไรที่คาดว่าจะได้รับนั้นไม่น่าจะชดเชยต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้นได้

ในขณะเดียวกัน องค์กรพัฒนาโครงการก็ต้องเผชิญกับความเสี่ยงสองทาง คือ ต้นทุนทางการเงินที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ความต้องการลดลง ส่งผลให้กระแสเงินสดหมุนเวียนช้าลง และอุปทานใหม่หดตัวลง เมื่ออุปทานลดลง ธุรกรรมต่างๆ ก็ซบเซา และราคาจึงยากที่จะรักษาโมเมนตัมขาขึ้นให้เท่ากับช่วงก่อนหน้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นภาคส่วนที่พึ่งพานโยบายสินเชื่อเป็นอย่างมาก (ภาพ: PV)

ด้วยลักษณะการใช้เงินกู้จำนวนมาก อสังหาริมทรัพย์จึงเป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและรุนแรงที่สุดจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย ในอดีต ตลาดเวียดนามเคยประสบภาวะตกต่ำอย่างรุนแรงในช่วงปี 2554-2556 โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้สูงเกินเกณฑ์ 18-20% ต่อปี ธุรกิจและนักลงทุนจำนวนมากต้องขายสินทรัพย์เพื่อลดการขาดทุน ทำให้ตลาด "หยุดชะงัก" เป็นเวลานาน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในหลายพื้นที่ลดลง 30-40% แม้แต่ในเขตใจกลางเมือง

สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากทัศนคติการลงทุนที่พึ่งพาเงินกู้ระยะสั้น ขณะที่โครงการและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีวงจรการลงทุนที่ยาวนาน เมื่อต้นทุนเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน กระแสเงินสดจะหยุดชะงัก และความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องแทบจะหลีกเลี่ยงไม่ได้

แรงกดดันจากสินเชื่อบ้านที่ให้สิทธิพิเศษก็มาจากสินเชื่อบ้านเช่นกัน อย่างไรก็ตาม ระยะเวลาสิทธิพิเศษนี้เป็นเพียงชั่วคราว เมื่อเข้าสู่ช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หากอัตราดอกเบี้ยทั่วไปเพิ่มขึ้น แรงกดดันในการชำระหนี้จะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ลูกค้าหลายรายตกอยู่ในสถานการณ์ที่ "ไม่ได้ชำระเงินต้นเลย แต่ดอกเบี้ยกลับเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า" เมื่อสภาพคล่องในตลาดต่ำ การขายต่อเพื่อลดการขาดทุนก็เป็นเรื่องยาก และความเสี่ยงจากหนี้เสียอาจกลับคืนสู่ระบบสินเชื่อ

ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับความเสี่ยงสองเท่าเมื่ออัตราดอกเบี้ยสูงขึ้น ในแง่หนึ่ง พวกเขาต้องแบกรับต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นเพื่อกู้ยืมเงินเพื่อดำเนินโครงการต่างๆ ในทางกลับกัน อำนาจซื้อในตลาดลดลงเมื่อผู้คนประสบปัญหาในการเข้าถึงสินเชื่อเพื่อซื้อบ้าน

ขณะเดียวกัน ช่องทางการระดมทุนพันธบัตรภาคเอกชนยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ การออกพันธบัตรใหม่ยังคงระมัดระวัง ขณะที่จำนวนพันธบัตรที่ครบกำหนดยังคงอยู่ในระดับสูง ทำให้หลายธุรกิจต้องบริหารจัดการกระแสเงินสดด้วยการขายกองทุนที่ดิน ชะลอความคืบหน้าการก่อสร้าง หรือเจรจากับผู้รับเหมาและธนาคารเพื่อขยายระยะเวลาการชำระหนี้

อัตราดอกเบี้ยที่สูงเป็นเวลานานไม่เพียงส่งผลกระทบต่อโครงการที่กำลังดำเนินอยู่เท่านั้น แต่ยังทำให้ความสามารถในการขยายกองทุนที่ดินและการริเริ่มโครงการใหม่ ๆ อ่อนแอลงด้วย ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงที่จะลดลงอย่างมีนัยสำคัญในระยะกลาง

ผลที่ตามมาอีกประการหนึ่งคือผลกระทบทางอ้อมต่อการลงทุนภาครัฐและต้นทุนโครงสร้างพื้นฐาน เมื่อราคาวัตถุดิบ ต้นทุนแรงงาน และการเคลียร์พื้นที่เพิ่มขึ้น ความคืบหน้าของโครงการคมนาคมขนส่งสำคัญหลายโครงการก็ล่าช้าลง สิ่งนี้ส่งผลโดยตรงต่อการคาดการณ์การปรับขึ้นราคาในพื้นที่ที่คาดการณ์ว่าจะ “ได้รับประโยชน์จากโครงสร้างพื้นฐาน” ซึ่งทำให้นักลงทุนรายย่อยจำนวนมากตกอยู่ในสถานการณ์ที่ยากลำบาก

แม้จะมีความท้าทายมากมาย แต่แนวโน้มระยะยาวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเวียดนามยังคงสดใส เนื่องจากความต้องการที่อยู่อาศัยที่แข็งแกร่งและการขยายตัวของเมือง ขณะที่ เศรษฐกิจ เติบโต ภาคส่วนต่างๆ เช่น ที่อยู่อาศัย อสังหาริมทรัพย์อุตสาหกรรม สำนักงานให้เช่า และค้าปลีก จะยังคงรักษาความต้องการที่คงที่

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเชื่อว่าในปัจจุบัน ผู้ซื้อบ้านควรฉวยโอกาสนี้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำและอุปทานกำลังฟื้นตัว ดังนั้น ควรควบคุมการใช้สินเชื่อให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ไม่เกิน 50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยอาจเปลี่ยนแปลง ผู้ซื้อควรให้ความสำคัญกับการเลือกโครงการจากนักลงทุนที่มีชื่อเสียง มีความสามารถทางการเงินที่แข็งแกร่ง มีหลักประกันทางกฎหมาย และมีความคืบหน้าในการก่อสร้าง โดยเฉพาะอย่างยิ่งโครงการที่อยู่อาศัยที่กำลังจะสร้างขึ้นในอนาคต

ที่มา: https://baoquangninh.vn/lai-suat-tang-phep-thu-cho-thi-truong-bat-dong-san-3384151.html