อัตราดอกเบี้ยเงินออมเพิ่มขึ้น ส่งผลอย่างไรต่อตลาดอสังหาฯ?

ล่าสุดธนาคารหลายแห่งเริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ซึ่งคาดว่าจะส่งผลกระทบต่อผู้ซื้อบ้าน ธุรกิจ และตลาดอสังหาริมทรัพย์

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุว่า เมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินฝากเพิ่มขึ้น ต้นทุนปัจจัยการผลิตของธนาคารก็จะเพิ่มขึ้นด้วย ซึ่งทำให้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ได้รับแรงกดดันอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ แม้ว่าอาจมีความล่าช้าบ้างก็ตาม

คาดการณ์ว่าในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ธนาคารต่างๆ จะพบว่ายากที่จะรักษาระดับการปล่อยสินเชื่อให้อยู่ในระดับต่ำเหมือนในช่วงต้นปี 2568 ดังนั้น อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ยในไตรมาสที่ 4 อาจเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสที่ 3 ของปี 2568

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า ผลกระทบแรกและเห็นได้ชัดที่สุดเมื่ออัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพิ่มขึ้นคือสภาพคล่องในตลาดที่ลดลง ผู้ซื้อบ้าน โดยเฉพาะผู้ที่ใช้สินเชื่อ จะพิจารณาแผนการเงินของตนเองใหม่ ขณะเดียวกัน นักลงทุนมีความระมัดระวังมากขึ้นในการขยายพอร์ตการลงทุน เนื่องจากผลกำไรที่คาดว่าจะได้รับนั้นไม่น่าจะชดเชยต้นทุนเงินทุนที่เพิ่มขึ้นได้

ในขณะเดียวกัน องค์กรพัฒนาโครงการก็เผชิญกับความเสี่ยงสองทาง คือ ต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นในขณะที่ความต้องการลดลง ส่งผลให้กระแสเงินสดชะลอตัวลงและอุปทานใหม่หดตัวลง เมื่ออุปทานลดลง ธุรกรรมต่างๆ ก็ซบเซา และราคาจึงยากที่จะรักษาโมเมนตัมขาขึ้นให้เท่ากับช่วงก่อนหน้า

ตลาดอสังหาริมทรัพย์อาจได้รับผลกระทบเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

ด้วยลักษณะการใช้เงินกู้ยืมที่มีภาระหนี้สูง อสังหาริมทรัพย์ เป็นช่องทางการลงทุนที่ได้รับผลกระทบโดยตรงและรุนแรงที่สุดจากความผันผวนของอัตราดอกเบี้ย สาเหตุส่วนหนึ่งมาจากจิตวิทยาการลงทุนที่พึ่งพาเงินกู้ระยะสั้น ขณะที่โครงการและสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มีวงจรการลงทุนที่ยาวนาน เมื่อต้นทุนเงินทุนเพิ่มขึ้นอย่างกะทันหัน กระแสเงินสดจะหยุดชะงัก และความเสี่ยงจากการขาดสภาพคล่องแทบจะหลีกเลี่ยงไม่ได้

VARS ระบุว่า แรงกดดันยังมาจากสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ให้สิทธิพิเศษ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เพื่อกระตุ้นตลาด นักลงทุนและธนาคารพาณิชย์หลายแห่งได้เปิดตัวแพ็คเกจสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษเริ่มต้นเพียง 5.5% ต่อปี หรือแม้กระทั่งปลอดดอกเบี้ย โดยมีระยะเวลาปลอดดอกเบี้ยสูงสุด 5 ปี นโยบายนี้ช่วยให้ประชาชนและนักลงทุนจำนวนมากเข้าถึงเงินทุนราคาถูกเพื่อเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ช่วงเวลาพิเศษมักเป็นเพียงช่วงเวลาชั่วคราว เมื่อเข้าสู่ช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หากอัตราดอกเบี้ยทั่วไปเพิ่มขึ้น แรงกดดันในการชำระหนี้ของผู้ซื้อบ้านจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เมื่อสภาพคล่องในตลาดต่ำ การขายต่อเพื่อลดการขาดทุนก็ทำได้ยาก และความเสี่ยงของหนี้เสียอาจกลับคืนสู่ระบบสินเชื่อ

จากข้อมูลของ VARS อัตราดอกเบี้ยที่สูงเป็นเวลานานอาจบั่นทอนความสามารถในการขยายกองทุนที่ดินและการริเริ่มโครงการใหม่ๆ อันที่จริง ธนาคารมักจะขึ้นอัตราดอกเบี้ยในช่วงที่ตลาดถดถอย ในเวลานั้น ธุรกิจหลายแห่งเลือกที่จะ "นิ่งเฉย" แทนที่จะขยายการลงทุนเพื่อจำกัดการขาดทุน ส่งผลให้อุปทานที่อยู่อาศัยมีความเสี่ยงที่จะลดลงในระยะกลาง

รองศาสตราจารย์ ดร. ดิงห์ จ่อง ถิญ ผู้เชี่ยวชาญ ด้านเศรษฐศาสตร์ กล่าวว่า อัตราดอกเบี้ยเป็น “วาล์วควบคุม” ที่มีความอ่อนไหวที่สุดสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์ เมื่อต้นทุนการกู้ยืมเพิ่มขึ้น ราคาที่อยู่อาศัยก็ไม่น่าจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเหมือนในช่วงก่อนหน้า นักลงทุนที่มีภาระหนี้สูงจำเป็นต้องปรับโครงสร้างพอร์ตการลงทุนหรือขายสินทรัพย์เพื่อลดภาระหนี้ ในขณะเดียวกัน ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงก็ต้องคำนวณแผนการเงินใหม่ เนื่องจากแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นในการชำระหนี้รายเดือน

ผู้ซื้อบ้านควรระมัดระวังในการกู้ยืมเงิน (ภาพ: Cong Hieu)

ผู้ซื้อบ้านควรทำอย่างไร?

ในบริบทนี้ VARS แนะนำว่าประชาชนไม่ควรกู้ยืมเกิน 50% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงเมื่ออัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกัน ควรเลือกนักลงทุนและโครงการที่มีชื่อเสียงและมีสถานะทางกฎหมายที่โปร่งใส เพื่อหลีกเลี่ยงการสูญเสียทั้งเงินและทรัพย์สินเมื่อโครงการล่าช้ากว่ากำหนดหรือไม่สามารถส่งมอบได้

ดร.เหงียน ตรี เฮียว ผู้เชี่ยวชาญด้านการเงินและการธนาคาร แนะนำให้ผู้ซื้อบ้านกู้ยืมไม่เกิน 80% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ โดยต้องมั่นใจว่าการผ่อนชำระรายเดือนไม่เกิน 50% ของรายได้สุทธิ ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น ควรมีเงินสำรองอย่างน้อย 6-12 เดือน เผื่อกรณีตกงานหรือรายได้ลดลง

คุณโด้กวีซวี ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท Thoi Dai Moi Real Estate Investment and Trading เปิดเผยว่า สำหรับครอบครัวที่มีรายได้ต่อเดือนประมาณ 30-40 ล้านดองต่อเดือน ถือว่าสมเหตุสมผลที่จะกู้ยืมเพียงประมาณ 40% ของมูลค่ากระแสเงินสดนั้นเพื่อจ่ายดอกเบี้ยธนาคาร

โดยเฉพาะถ้ามีรายได้ 30 ล้านบาทต่อเดือน ควรนำเงินไปจ่ายธนาคารประมาณ 12 ล้านบาท ส่วนถ้ามีรายได้ 40 ล้านบาทต่อเดือน ควรนำเงินไปจ่ายธนาคารประมาณ 16.17 ล้านบาท ถือเป็นสินเชื่อที่เหมาะสม

สำหรับผู้ที่มีรายได้เพียงประมาณ 20 ล้านดอง ควรพิจารณาเพิ่มกระแสเงินสดก่อนกู้สินเชื่อบ้านเพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยง

ตั้งแต่ต้นเดือนพฤศจิกายน ธนาคารหลายแห่งได้ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก ยกตัวอย่างเช่น VPBank ปรับขึ้น 0.3% ต่อปี เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า Techcombank ประกาศว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 1-2 เดือน เพิ่มขึ้น 0.2% ต่อปี เป็น 3.95% ต่อปี และอัตราดอกเบี้ยเงินฝากประจำ 3 เดือน เพิ่มขึ้น 0.3% ต่อปี เป็น 4.75% ต่อปี PVCombank ยังได้เพิ่มอัตราดอกเบี้ยขึ้น 0.5% ต่อปีสำหรับระยะเวลา 1-36 เดือนในเวลาเดียวกัน ธนาคารพาณิชย์ร่วมพัฒนานครโฮจิมินห์ ( HDBank ) ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ย 0.15% ต่อปี สำหรับระยะเวลา 1-5 เดือน และ 0.2% ต่อปี สำหรับระยะเวลา 6 เดือน ธนาคารพาณิชย์พรอสเพอริตี้ เอรา คอมเมอร์เชียล จอยท์ สต็อก (GPBank) ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากสำหรับทุกระยะเวลา โดยปรับขึ้น 0.1% ต่อปีสำหรับเงินฝากประจำ 1-5 เดือน และ 0.2% ต่อปีสำหรับเงินฝากประจำ 6-36 เดือน

ที่มา: https://baolangson.vn/lai-suat-tiet-kiem-tang-thi-truong-bat-dong-san-chiu-tac-dong-gi-5064670.html