เงินเดือน 30 ล้านดอง/เดือน แต่ห้องราคาไม่ถึง 3 พันล้านดอง ยัง... "เกินเอื้อม"

VTV.vn - เมื่อเผชิญกับแนวโน้มราคาอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากจึงยอมเช่าและรอต่อไป

จำเป็นต้องมีโซลูชันที่ครอบคลุมเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัย

"ผู้คนขาดแคลนที่อยู่อาศัยแต่ไม่มีบ้านให้ซื้อ แล้วคนจะซื้อบ้านราคา 100 ล้านดองต่อตารางเมตรได้อย่างไร หากราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงสูงขึ้นเรื่อยๆ ผู้คนจะเห็นว่าราคาบ้านสูงขึ้นเรื่อยๆ สูงเกินไปจนผู้คนไม่มีเงินซื้อ" คำแถลงของนายกรัฐมนตรีฝ่าม มิญ จิ่ง ในการประชุมคณะกรรมการกลางว่าด้วยนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อต้นสัปดาห์ที่ผ่านมา ได้รับความสนใจจากประชาชนเป็นพิเศษ แม้คำแถลงจะสั้นแต่ก็เข้าถึงใจผู้คนหลายล้านคน โดยเฉพาะผู้ที่อาศัยและทำงานในเมืองใหญ่ๆ อย่าง ฮานอย และโฮจิมินห์มาหลายปี

ในการประชุมครั้งนี้ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ยังได้กล่าวถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาล โดยเน้นย้ำถึง 11 กลุ่มงานและแนวทางแก้ไขที่สำคัญ เพื่อมุ่งเน้นการเพิ่มอุปทาน ลดต้นทุน มุ่งมั่นรักษาราคาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ให้อยู่ในระดับที่เหมาะสม ส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคม เพื่อให้ประชาชนมีสภาพที่อยู่อาศัยที่เอื้ออำนวยและเหมาะสม

ตามความเห็นของตลาด ที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมทั้งสองส่วนจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่แยกจากกัน โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มุ่งเน้นไปที่การแก้ไขปัญหาที่เกี่ยวข้องกับกระบวนการทางกฎหมายและระยะเวลาในการดำเนินการ ขณะเดียวกัน ที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมจำเป็นต้องแก้ไขปัญหาเงินทุนและนโยบายเพื่อดึงดูดให้ภาคธุรกิจเข้ามามีส่วนร่วม

ผมได้ตั้งคำถามว่า แนวทางแก้ไขปัญหาเพื่อลดราคาที่อยู่อาศัยที่สูงนั้นคืออะไร จะทำอย่างไรให้เหมาะสมและเหมาะสมกับรายได้ของประชาชน จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาที่ครอบคลุมหลายด้าน นโยบายการคลังเพียงอย่างเดียวไม่สามารถทำได้ นโยบายการเงินเพียงอย่างเดียวไม่สามารถทำได้ นโยบายที่ดินเพียงอย่างเดียวไม่สามารถทำได้ รัฐบาลกลางไม่สามารถทำได้ องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นและวิสาหกิจไม่สามารถทำได้ แนวทางนี้ต้องครอบคลุมทุกด้าน กล่าวคือ ต้องมีแนวทางแก้ไขปัญหาที่สอดคล้องและครอบคลุม ครอบคลุม เปิดเผย และมีประสิทธิภาพ ต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลกลางและองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น” นายกรัฐมนตรี ฝ่าม มิญ จิ่ง กล่าวเน้นย้ำ

อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านต้องต่ำกว่า 4%

อันที่จริง เป็นเวลาหลายปีแล้วที่พรรค รัฐ และรัฐบาลได้กำหนดให้ที่อยู่อาศัยเป็นนโยบายประกันสังคมที่สำคัญ จากสถิติ ณ เดือนกรกฎาคมปีนี้ ทั่วประเทศมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคม 692 โครงการที่กำลังดำเนินการอยู่ นับเป็นก้าวสำคัญในแผนงานสู่เป้าหมายการมีบ้านพักอาศัยสังคม 1 ล้านยูนิตภายในปี พ.ศ. 2573 ผลลัพธ์อีกประการหนึ่งแสดงให้เห็นถึงความพยายามอันโดดเด่นของรัฐบาล นั่นคือ ภายในเดือนสิงหาคม เวียดนามได้บรรลุเป้าหมายในการกำจัดบ้านพักอาศัยชั่วคราวและบ้านทรุดโทรมทั่วประเทศ

กลับมาที่ราคาตลาดบ้านในปัจจุบัน ข้อมูลจากสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม ระบุว่าเมื่อประมาณ 10 ปีก่อน ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยอยู่ที่ประมาณ 18-25 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น แต่ปัจจุบันราคาเฉลี่ยพุ่งสูงขึ้นเป็น 75.5 ล้านดอง/ตร.ม. โครงการระดับไฮเอนด์หลายแห่งตั้งราคาไว้ที่ 100-200 ล้านดอง/ตร.ม.

จะลดราคาที่อยู่อาศัยได้อย่างไร? ธุรกิจและผู้เชี่ยวชาญต่างชี้ว่าจำเป็นต้องมีโซลูชันแบบซิงโครนัสมากมาย

ต้นทุนปัจจัยการผลิตโครงการที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น เนื่องมาจากราคาที่ดิน วัสดุก่อสร้าง ค่าแรงที่ปรับตัวสูงขึ้น หรือผู้ลงทุนนิยมซื้อบ้านหรูระดับไฮเอนด์ การเก็งกำไร การสะสม ฯลฯ ซึ่งเหล่านี้เป็นสาเหตุหลักที่เชื่อว่าผลักดันให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้นตั้งแต่ช่วงครึ่งหลังของปี 2566 จนถึงปัจจุบัน

คุณเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานกรรมการบริษัท GP Invest กล่าวว่า “ปัจจุบัน อุปทานอสังหาริมทรัพย์จะเป็นตัวกำหนดตลาด ไม่ว่าราคาจะเพิ่มขึ้นหรือลดลงก็ตาม ยิ่งระยะเวลานานเท่าไหร่ ต้นทุนการลงทุนก็จะสูงขึ้นเท่านั้น นับตั้งแต่การตัดสินใจเรื่องราคาที่ดินไปจนถึงการประเมินมูลค่า ก็ยิ่งใช้เวลานานมากเท่านั้น บางโครงการใช้เวลานานถึง 2-3 ปี”

แม้ว่าจะมีธนาคาร 9 แห่งที่ได้ลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการสินเชื่อพิเศษมูลค่า 145 ล้านล้านดองสำหรับที่อยู่อาศัยสังคมแล้วก็ตาม หลังจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ย 6 ครั้ง ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยดังกล่าวลดลงเหลือ 6.4% ต่อปีสำหรับนักลงทุน และ 5.9% สำหรับผู้ซื้อบ้าน ระยะเวลากู้ยืม 5 ปี อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านไปกว่า 2 ปี โครงการสินเชื่อนี้ได้เบิกจ่ายไปแล้วเพียงกว่า 4 ล้านล้านดองเท่านั้น แม้ว่าความต้องการสินเชื่อจากภาคธุรกิจและประชาชนจะมีจำนวนมาก

นายเหงียน วัน คอย ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม กล่าวว่า "ระยะเวลาผ่อนชำระสั้นเกินไป ธุรกิจส่วนใหญ่เสนอให้ผ่อนเกิน 10 ปี ซึ่งจะทำให้ราคาลดลง อัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้มีรายได้น้อยและแรงงานควรลดลงเหลือ 4%"

ความเห็นบางส่วนกล่าวว่าจำเป็นต้องมีการเปลี่ยนแปลงในการคัดเลือกนักลงทุน

“แทนที่รัฐบาลจะต้องดูแลทุกอย่างเกี่ยวกับที่อยู่อาศัยสังคม ตั้งแต่การปลดปล่อยไปจนถึงทุกสิ่งทุกอย่าง คุณสามารถค้นคว้าและพิจารณาเลือกธุรกิจสักสองสามสิบแห่ง แล้วมอบให้ธุรกิจเหล่านั้นจัดการเอง เพื่อที่คุณจะกำหนดราคาได้เพียง 15-20 ล้านเท่านั้น” นายเหงียน ดึ๊ก วินห์ ผู้อำนวยการทั่วไปของ VPBank กล่าว

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงนั้นไม่อาจมองข้ามได้ เนื่องจากความผันผวนของตลาดที่เกิดจากกลุ่มเก็งกำไร ยกตัวอย่างเช่น โครงการที่มีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 2,000 ยูนิต กลุ่มนักลงทุนเก็งกำไรสามารถถือครองได้เพียง 100 ยูนิตเท่านั้น จากนั้นก็ดันราคาขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้เกิดภาวะขาดแคลนแบบหลอกๆ ซึ่งเป็นการเล่นกับจิตวิทยาของกลุ่มคนจำนวนมาก ดังนั้น นอกจากการคำนวณราคาขายตั้งแต่ต้นทาง นั่นคือ นับตั้งแต่ที่นักลงทุนเริ่มก่อสร้างโครงการแล้ว จำเป็นต้องคำนวณราคาขายตั้งแต่ต้นทาง เมื่ออสังหาริมทรัพย์เริ่มสร้างเสร็จและนำออกสู่ตลาดด้วย

แนวทางแก้ไขเพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในนครโฮจิมินห์

ข้อมูลจากบริษัทวิจัยตลาดแสดงให้เห็นว่าราคาอพาร์ตเมนต์ในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้น 18-20% ในช่วงปีที่ผ่านมา เมื่อเผชิญกับราคาที่สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ครอบครัวหนุ่มสาวจำนวนมากจึงตัดสินใจเช่าอพาร์ตเมนต์และรอต่อไป

อย่างไรก็ตาม สำหรับ Cam Tu (พนักงานออฟฟิศ นครโฮจิมินห์) คำถามว่าเธอจะสามารถซื้อบ้านได้เมื่อใด ในขณะที่ราคาพุ่งสูงขึ้นเป็นพันล้านดองต่ออพาร์ตเมนต์เมื่อเร็วๆ นี้ ถือเป็นคำถามที่ตอบไม่ได้จริงๆ

ด้วยงานออฟฟิศ เงินเดือนอยู่ที่ประมาณ 30 ล้านดองต่อเดือน บวกกับเงินออมอีกนิดหน่อย แต่การซื้ออพาร์ทเมนท์ในราคาต่ำกว่า 3 พันล้านดองต่อยูนิตนั้นเกินกำลังของตูอย่างสิ้นเชิง

“ฉันหวังว่าจะมีนโยบายเพิ่มเติมเพื่อสนับสนุนคนรุ่นใหม่ในการซื้อบ้าน ทั้งในแง่ของอัตราดอกเบี้ยธนาคารและราคาอพาร์ตเมนต์ในระดับที่สมเหตุสมผลมากขึ้น” นางสาวตูกล่าว

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญระบุ วิธีแก้ปัญหาที่เร็วที่สุดสำหรับนครโฮจิมินห์ในการเพิ่มอุปทานและควบคุมราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น คือ การวางแผนกองทุนที่ดินสะอาดที่ให้ความสำคัญกับการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

“เราจำเป็นต้องมีแผนเพื่อให้แน่ใจว่ามีกองทุนที่ดินสำหรับผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลาง” ดร. ซู หง็อก เคออง ผู้อำนวยการอาวุโสของ Savills Vietnam กล่าว

จะเห็นได้ว่าปัญหาขั้นตอนทางกฎหมายในการก่อสร้างบ้านพักสังคมยังคงเป็น “คอขวด” ที่ทำให้ธุรกิจหลายแห่งกังวล

นายเล ฮุว เงีย ผู้อำนวยการบริษัท เล ถั่น คอนสตรัคชั่น แอนด์ เทรด กล่าวว่า "มติที่ 201 ได้ออกเพื่อเร่งรัดกระบวนการ แต่สุดท้ายแล้ว มตินี้กำหนดให้โครงการบ้านพักอาศัยสังคมต้องได้รับใบอนุญาตก่อสร้าง การดำเนินการขอใบอนุญาตก่อสร้างต้องผ่านขั้นตอนต่างๆ ที่กำหนดไว้ล่วงหน้าตามระเบียบข้อบังคับก่อนจึงจะสามารถยื่นคำขอได้ ซึ่งใช้เวลานานมาก ในขณะที่โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในปัจจุบันได้รับการยกเว้นใบอนุญาตก่อสร้าง"

เมื่อเผชิญกับความเป็นจริงดังกล่าว สมาคมอสังหาริมทรัพย์ในเมืองขอแนะนำให้หน่วยงานต่างๆ ยังคงดำเนินการแก้ไขปัญหาทางกฎหมายสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยทางสังคมต่อไป และเร่งทบทวนโครงการจำนวน 220 โครงการที่ยังคงประสบปัญหาทางกฎหมาย เพื่อหาแนวทางแก้ไขในการขจัดอุปสรรค สร้างอุปทาน และลดราคาที่อยู่อาศัย

สนับสนุนประชาชนในการดำเนินการซื้อที่อยู่อาศัยสังคม

โดยไม่ต้องรอการประชุมรัฐบาลต้นสัปดาห์นี้ โครงการบ้านพักอาศัยสังคมจึงกลายเป็นประเด็นร้อนในตลาดอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ต้นปี โดยเฉพาะอย่างยิ่งในสองตลาดที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ คือ ฮานอยและโฮจิมินห์ นอกจากจำนวนบ้านพักอาศัยสังคมที่เพิ่มมากขึ้นแล้ว ประชาชนยังให้ความสนใจในการกรอกเอกสารเพื่อขอซื้ออีกด้วย

ฮานอยมีโครงการบ้านจัดสรรสังคม 6 โครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จในปีนี้ แต่จนถึงขณะนี้ยังไม่มีโครงการใดเปิดขายหรือรับสมัครเลย ผู้คนต่างรอคอยและหวังเป็นอย่างยิ่ง เนื่องจากราคาอพาร์ตเมนต์บ้านจัดสรรสังคมอยู่ที่เพียง 18-27 ล้านดอง/ตร.ม. เท่านั้น เมื่อเทียบกับราคาเฉลี่ยของบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ในตลาดปัจจุบันที่ 70-80 ล้านดอง/ตร.ม. ราคาจึงลดลงเหลือเพียง 1 ใน 3 เท่านั้น

ตั้งแต่เดือนมิถุนายนปีที่แล้ว ผู้ซื้อบ้านจำนวนมากต่างแสวงหาข้อมูลเกี่ยวกับการยื่นขอที่อยู่อาศัยสังคมอย่างจริงจัง เพื่อสนับสนุนขั้นตอนต่างๆ ให้กับประชาชน ศูนย์บริการบริหารสาธารณะกรุงฮานอยได้นำร่องให้บริการสนับสนุนทางโทรศัพท์มือถือสำหรับขั้นตอนการซื้อที่อยู่อาศัยสังคมในตำบลด่งอันห์ โดยมีระยะเวลาดำเนินการตั้งแต่วันที่ 15 กันยายน ถึง 30 กันยายน

หลังจากโครงการนำร่องในตำบลด่งอันห์ กรุงฮานอย ใช้เวลาเพียง 10 วันเศษ เจ้าหน้าที่ที่นี่ได้รับใบสมัครมากกว่า 2,000 ใบ แม้จะมีจำนวนมาก แต่ก็ไม่มีการแย่งชิง เนื่องจากประชาชนส่วนใหญ่ได้รับแจ้งข้อมูลและได้บันทึกหมายเลขผ่านระบบออนไลน์แล้ว นี่เป็นหนึ่งในทางออกที่ช่วยให้ประชาชนเข้าถึงที่อยู่อาศัยสังคมได้สะดวกยิ่งขึ้น โดยหลีกเลี่ยงการผ่านช่องทางนายหน้า ซึ่งอาจนำไปสู่ปัญหาด้านลบได้ง่าย

“ขั้นตอนที่สาขาด่งอันห์รวดเร็วมาก นี่เป็นครั้งแรกที่ผมทำแบบนี้ แต่ไม่คิดว่าจะเร็วขนาดนี้” คุณเหงียน วัน เซิน (ฮานอย) กล่าว

คุณเหงียน จุง เวียด (ฮานอย) กล่าวว่า "เมื่อผมได้ยินว่ามีทีมที่ปรึกษาเคลื่อนที่ ผมก็มาขอคำแนะนำด้วย ผมเห็นว่าขั้นตอนการสมัครค่อนข้างง่าย และผมสามารถทำเองได้"

อย่างไรก็ตาม ยังมีบางครั้งที่เนื่องจากมีความต้องการสูง ผู้คนจึงไม่สามารถรับหมายเลขคิวในระบบ I-Hanoi ได้ ดังนั้นพวกเขาจึงต้องรอจนถึงวันถัดไป

นายเหงียน ดินห์ เลือง รองหัวหน้าฝ่ายแนะแนวกระบวนการบริหาร ศูนย์บริการนักท่องเที่ยวสาธารณะกรุงฮานอย กล่าวว่า “เราขอแนะนำผู้นำด้วยว่า ในช่วงเวลาที่ให้บริการประชาชนภายใต้โครงการเช่นนี้ ควรเพิ่มจำนวนการจองกับ I-Hanoi เพื่อให้ประชาชนได้รับบริการที่ดีขึ้นและไม่ต้องรอนาน”

ในการประชุมคณะกรรมการอำนวยการกลางว่าด้วยนโยบายที่อยู่อาศัยและตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่จัดขึ้นเมื่อต้นสัปดาห์นี้ นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh ยืนยันว่าการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์และที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเด็นใหญ่ เป็นเรื่องสำคัญของประเทศและประชาชน มีความสำคัญอย่างยิ่ง จำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุมหลายประการ เช่น การลดราคาอสังหาริมทรัพย์ การเพิ่มอุปทานให้เพียงพอต่ออุปทานและอุปสงค์ การแก้ไขโครงการค้างส่ง การส่งเสริมที่อยู่อาศัยสังคม การลดราคาที่ดิน การลดต้นทุน การแก้ปัญหาโครงสร้างพื้นฐานในด้านการขนส่ง ไฟฟ้า น้ำ โทรคมนาคม เป็นต้น

กระทรวงก่อสร้างกำลังดำเนินการวิจัยเพื่อให้รัฐบาลออกมติมอบหมายให้วิสาหกิจที่มีความสามารถ มุ่งมั่น และมีความสามารถจำนวนหนึ่ง ดำเนินโครงการบ้านจัดสรรตามหลักการประสานประโยชน์ระหว่างรัฐ ประชาชน และวิสาหกิจ

ที่มา: https://vtv.vn/luong-30-trieu-dong-thang-nhung-chung-cu-duoi-3-ty-dong-van-ngoai-tam-voi-100250927065656649.htm