อธิบายราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

ตลาดอพาร์ตเมนต์ในสองเมืองใหญ่ที่สุดของเวียดนาม คือ ฮานอย และโฮจิมินห์ซิตี้ มีความแตกต่างอย่างชัดเจน ก่อให้เกิดสีสันที่ตัดกัน แม้ว่าทั้งสองเมืองจะประสบปัญหาขาดแคลนอุปทาน แต่แนวโน้มราคาและการซื้อขายในสองตลาดนี้กลับแตกต่างกันอย่างสิ้นเชิง

ฮานอยร้อนระอุ โฮจิมินห์ซิตี้มืดมน

รายงานไตรมาส 3/2567 ของ Savills Vietnam ระบุว่าอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ในฮานอยมีจำนวน 5,265 ยูนิต เพิ่มขึ้น 95% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และ 178% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน โครงการต่างๆ เช่น Lumi Hanoi และ QMS Top Tower คิดเป็น 66% ของอุปทานอพาร์ตเมนต์ใหม่ทั้งหมด ส่วนที่เหลือมาจากเฟสต่อไปของโครงการอีก 4 โครงการ

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง พื้นที่ทางตะวันตกของฮานอยยังคงเป็นพื้นที่ที่มีอุปทานอพาร์ตเมนต์คลาสบีมากที่สุด โดยมีสัดส่วนถึง 92% Savills Vietnam คาดการณ์ว่าพื้นที่ดังกล่าวจะมีอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นอีก 21,000 ยูนิต จาก 28 โครงการ คิดเป็น 17% ของอุปทานทั้งหมดในอนาคต

Căn hộ cũ và mới ở Hà Nội đều tăng giá chóng mặt thời gian qua Ảnh: THÙY LINH — ราคาอพาร์ตเมนต์ทั้งเก่าและใหม่ในฮานอยพุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ภาพโดย: THUY LINH

นอกจากนี้ อัตราการดูดซับในตลาดฮานอยยังคงอยู่ในระดับสูง โดยมียอดขายอพาร์ตเมนต์ 6,840 ยูนิต เพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน และ 226% เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยอพาร์ตเมนต์คลาสบีมีอัตราการดูดซับสูงสุดที่ 85% คิดเป็น 98% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมด อุปทานใหม่ในตลาดนี้คิดเป็น 65% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมด

ที่น่าสังเกตคือ อพาร์ตเมนต์ราคาสูงกว่า 4 พันล้านดองคิดเป็น 70% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ที่ขายได้ทั้งหมด ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมากเมื่อเทียบกับเพียง 2% ในปี 2563 ซึ่งแสดงให้เห็นถึงการเปลี่ยนแปลงไปสู่กลุ่มตลาดระดับไฮเอนด์ในตลาดฮานอย ขณะเดียวกัน อพาร์ตเมนต์ราคาต่ำกว่า 2 พันล้านดองก็แทบจะหายไปจากตลาด คิดเป็นเพียง 1% ของอุปทานทั้งหมด

ในทางตรงกันข้าม ตลาดอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์ค่อนข้างซบเซา อุปทานอพาร์ตเมนต์หลักในไตรมาสที่ 3 ปี 2567 ลดลง 13% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 36% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน โดยมีจำนวนเพียง 4,871 ยูนิต ตลาดนี้กระจุกตัวอยู่ในภาคตะวันออก (เมือง Thu Duc) เป็นหลัก โดยมีส่วนแบ่งตลาด 58% และภาคตะวันตก (เขต 6, Binh Tan) ซึ่งมีส่วนแบ่งตลาด 20%

ปริมาณการซื้อขายในไตรมาสนี้ลดลง 16% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า และลดลง 4% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน เหลือ 1,915 ยูนิต โดยที่อพาร์ตเมนต์คลาสบีมีสัดส่วน 66% ของจำนวนยูนิตที่ซื้อขายสำเร็จทั้งหมด โดยมีอุปทานใหม่มีอัตราการดูดซับ 62% ขณะที่สินค้าคงคลังมีอัตราการดูดซับเพียง 35%

นอกจากนี้ ราคาอพาร์ตเมนต์หลักในนครโฮจิมินห์ลดลง 12% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า เหลือประมาณ 68 ล้านดอง/ตร.ม. สาเหตุหลักมาจากสัดส่วนอพาร์ตเมนต์ระดับ A และ B ในอุปทานหลักที่ลดลง

Savills Vietnam คาดการณ์ว่าภายในสิ้นปี 2567 นครโฮจิมินห์จะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายใหม่ประมาณ 6,700 ยูนิต โดยมีโครงการเด่นๆ อย่างเช่น Vinhomes Grand Park - The Opus One และ The Forest Gem ในระยะยาว ตั้งแต่บัดนี้จนถึงปี 2570 จะมีอพาร์ตเมนต์เปิดขายมากกว่า 50,000 ยูนิต จาก 76 โครงการ โดยส่วนใหญ่อยู่ในเมือง Thu Duc (คิดเป็น 49% ของอุปทานในอนาคต) เขต 7 (คิดเป็น 12%) และ Binh Tan (คิดเป็น 9%)

สาเหตุของความแตกต่างดังกล่าว ตามคำกล่าวของนายทรอย กริฟฟิธส์ รองกรรมการผู้จัดการใหญ่ของ Savills Vietnam ก็คือ สินค้าคงคลังในนครโฮจิมินห์ลดลง และไม่มีโครงการใหม่ๆ ที่เปิดขายมากนัก เนื่องจากปัญหาทางกฎหมายและความล่าช้าในการอนุมัติการวางแผน

แม้ว่าอุปทานอพาร์ทเมนต์หลักจะมีจำกัด แต่คุณกริฟฟิธส์คาดว่าสถานการณ์จะดีขึ้นในไตรมาสต่อๆ ไป เนื่องจากมีการแก้ไขกฎระเบียบ ปรับปรุงการวางแผน และดำเนินโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญ

ทำไม

ผู้เชี่ยวชาญหลายรายกล่าวว่าความแตกต่างระหว่างตลาดฮานอยและโฮจิมินห์ไม่ได้เกิดจากปัจจัยด้านอุปทานและอุปสงค์เท่านั้น แต่ยังได้รับอิทธิพลจากบริบททางกฎหมาย กลยุทธ์การพัฒนาเมือง และความต้องการของผู้ซื้อในแต่ละท้องถิ่นอีกด้วย

คุณ Tran Minh Tien ผู้อำนวยการศูนย์วิจัยตลาดและข้อมูลเชิงลึกของลูกค้า OneHousing ให้ความเห็นว่า แม้ว่าฮานอยจะประสบปัญหาด้านการจัดหาเช่นเดียวกับนครโฮจิมินห์ แต่ความรู้สึกของผู้ซื้อกลับเป็นไปในเชิงบวกมากกว่า

โดยเฉพาะอย่างยิ่งในเดือนสิงหาคม 2567 ฮานอยมีธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ประมาณ 3,100 รายการ แม้ว่าตัวเลขนี้จะลดลงเล็กน้อย 3% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า แต่กลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วถึง 25% เมื่อเทียบกับเดือนพฤษภาคมและมิถุนายน คุณเตียนคาดการณ์ว่าจำนวนธุรกรรมการโอนกรรมสิทธิ์อพาร์ตเมนต์ในฮานอยอาจลดลงเล็กน้อยหรือคงที่ในเดือนกันยายนและตุลาคม ก่อนที่จะเพิ่มขึ้นอีกครั้งในช่วงปลายปี ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์มีการเคลื่อนไหวมากที่สุดของปี

คุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate ประเมินว่าอุปทานเป็นปัจจัยสำคัญที่สุดในการพิจารณาอุปสงค์และราคาขายเฉลี่ยของตลาด ในนครโฮจิมินห์ อุปทานที่ลดลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมาอันเนื่องมาจากปัญหาทางกฎหมาย ทำให้จำนวนโครงการที่ขายไม่ได้ทันกับฮานอย นอกจากนี้ เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆ และโครงการส่วนใหญ่ที่ขายอยู่ในกลุ่มไฮเอนด์ ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอยสูงขึ้น

นางสาว Giang Huynh ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของ Savills Vietnam เน้นย้ำว่าที่อยู่อาศัยราคาประหยัดเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่ยังไม่สามารถตอบสนองความต้องการได้อย่างเต็มที่ทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

สถิติจาก Savills Vietnam แสดงให้เห็นว่าระหว่างปี 2562 ถึง 2566 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี ขณะที่ในโฮจิมินห์ซิตี้เพิ่มขึ้นเพียง 3% ต่อปี อย่างไรก็ตาม การเติบโตของรายได้ส่วนบุคคลในสองเมืองนี้อยู่ที่เพียง 4% และ 3% ต่อปีตามลำดับ ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่าที่ประชาชนจะจ่ายได้

คุณเกียง ฮวีญ กล่าวว่า เพื่อแก้ไขสถานการณ์นี้ จำเป็นต้องมีการประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างภาครัฐและเอกชน นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ยั่งยืนจำเป็นต้องมีกลุ่มตลาดที่หลากหลาย โดยเฉพาะอย่างยิ่งสินค้าระดับ B และ C ความต้องการอพาร์ตเมนต์ประมาณ 50,000 ยูนิตต่อปีในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ ซึ่งส่วนใหญ่มาจากผู้มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนรุ่นใหม่ ยังไม่สามารถตอบสนองได้อย่างเต็มที่

เพื่อลดต้นทุนที่ดิน ทั้งนครโฮจิมินห์และฮานอยต่างตั้งเป้าที่จะขยายพื้นที่เมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น บั๊กนิญสำหรับฮานอย และ บิ่ญเซือง และด่งนายสำหรับนครโฮจิมินห์ การลงทุนอย่างเข้มแข็งในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งและการพัฒนาเมืองย่อยจะเป็นแรงผลักดันสำคัญในการส่งเสริมตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่เหล่านี้" ผู้เชี่ยวชาญคาดการณ์

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การจะแก้ปัญหาอุปทานอพาร์ตเมนต์ซึ่งก็คือการลดราคาที่อยู่อาศัยทางอ้อมนั้น ประเด็นสำคัญยังคงอยู่ที่การขจัดอุปสรรคทางกฎหมายสำหรับโครงการต่างๆ

ขณะเดียวกัน การสร้างเงื่อนไขให้นักลงทุนได้พัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาประหยัดจะช่วยลดราคาอพาร์ตเมนต์ และสร้างโอกาสให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยด้วยรายได้ของตนเอง นอกจากนี้ ธนาคารแห่งรัฐยังให้ความสนใจและสนับสนุนนโยบายสินเชื่อที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการสำหรับนักลงทุนมากขึ้น

จะเพิ่มขึ้น

ดร. โฮ ก๊วก ตวน อาจารย์อาวุโส มหาวิทยาลัยบริสตอล (สหราชอาณาจักร) กล่าวว่า ราคาบ้านที่พุ่งสูงขึ้นเร็วกว่ารายได้เป็นความท้าทายสำคัญสำหรับนโยบายที่อยู่อาศัยของเวียดนาม หากราคาบ้านยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ผู้คนจะพบว่าการซื้อบ้านเป็นเรื่องยาก ซึ่งนำไปสู่ความเสี่ยงที่ความต้องการจะลดลง อย่างไรก็ตาม หากราคาบ้านลดลงอย่างรวดเร็ว ก็อาจเป็นสัญญาณเตือนถึงเสถียรภาพของตลาดได้เช่นกัน

ดร. โฮ ก๊วก ตวน ระบุว่าในช่วงหลายปีที่ผ่านมา อุปทานของอพาร์ตเมนต์ราคาประหยัดลดลงเนื่องจากกฎระเบียบที่เข้มงวดเกี่ยวกับการใช้ที่ดิน ทำให้การก่อสร้างที่อยู่อาศัยในเมืองยากขึ้น เขาคาดการณ์ว่าราคาที่อยู่อาศัยจะยังคงเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องเนื่องจากปัจจัยด้านประชากรศาสตร์ โดยอัตราการย้ายถิ่นฐานเพิ่มขึ้นในอัตรา 4% ต่อปี

ที่มา: https://nld.com.vn/ly-giai-gia-can-ho-o-ha-noi-va-tp-hcm-196241007210958175.htm