การซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องใช้เวลาออมอย่างน้อย 10 ปี: เงินทุนต้องกระจายตัวให้เหมาะกับตลาด

ครัวเรือนที่มีรายได้รวมสูงสุดตามเกณฑ์การอนุมัติ (40 ล้านดอง/เดือน) ต้องใช้เวลาออมเงิน 10 ปี จึงจะซื้อบ้านพักอาศัยสังคมมูลค่าประมาณ 1.5 พันล้านดองได้ หากกู้เงิน ตัวเลขจะสูงกว่านี้

สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) ระบุว่า โครงสร้างอุปทานอสังหาริมทรัพย์มีความไม่สมดุลอย่างมาก อุปทานใหม่ส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่โครงการระดับไฮเอนด์และมูลค่าสูง ซึ่งตอบสนองความต้องการด้านการลงทุน บางส่วนเป็นโครงการเก็งกำไร ขณะที่ตลาดที่อยู่อาศัยราคาประหยัดมีอุปทานไม่เพียงพอ

ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทานส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะในกลุ่มอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว ก่อให้เกิดระดับราคาใหม่และสูงกว่าอัตราการเติบโตของรายได้ที่แท้จริงอย่างมาก ไม่เพียงแต่ทำให้โอกาสการเข้าถึงที่อยู่อาศัยของคนส่วนใหญ่ลดลงเท่านั้น แต่ยังเพิ่มความเสี่ยงต่อการเกิดฟองสบู่ด้านราคาอีกด้วย

หากสมมติว่าราคาบ้านและรายได้ยังคงเท่าเดิม ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยก็ลดลงอย่างรวดเร็ว สำหรับอพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนในเขตเมืองราคาประมาณ 5 พันล้านดอง หากครอบครัวมีรายได้สูงประมาณ 50 ล้านดองต่อเดือน จะใช้เวลาประมาณ 8 ปี หากใช้รายได้ทั้งหมดไปกับการซื้อ และ 25 ปี หากยึดหลักต้นทุนที่อยู่อาศัยไม่เกิน 1 ใน 3 ของรายได้

ตามหลักการนี้ แม้แต่กลุ่มที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งออกแบบมาสำหรับผู้มีรายได้น้อยในเขตเมือง ก็ไม่ได้ "ถูก" อีกต่อไป ด้วยราคาประมาณ 1.5 พันล้านดองสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาด 60 ตารางเมตร ซึ่งทำให้แม้แต่ครัวเรือนที่มีรายได้รวม "อยู่ในระดับสูงสุด" ตามเกณฑ์การอนุมัติ คือ 40 ล้านดองต่อเดือน ก็ต้องออมเงินประมาณ 10 ปี อันที่จริง ตัวเลขนี้สูงกว่ามากเมื่อใช้ตัวเลือกสินเชื่อ

ส่งผลให้ช่องว่างระหว่างกลุ่มที่มีสินทรัพย์อยู่แล้วและกลุ่มที่ไม่มีสินทรัพย์นั้นแคบลงเรื่อยๆ ในขณะที่การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์กลับสร้างความมั่งคั่งให้กับกลุ่มคนจำนวนน้อยที่มีสินทรัพย์อยู่แล้ว ในขณะเดียวกัน คนส่วนใหญ่กลับรู้สึกว่า "ยากจนลง" แม้ เศรษฐกิจ จะเติบโต เนื่องจากต้นทุนที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นเร็วกว่ารายได้ ผู้ที่มีฐานะทางการเงินและสินทรัพย์เริ่มต้นมีแนวโน้มที่จะถือครองอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นเพื่อเป็นเครื่องมือสะสมและลงทุน และยังคง "ร่ำรวย" ต่อไปเนื่องจากมูลค่าที่ดินที่เพิ่มขึ้น ขณะที่ผู้ที่ไม่มีบ้านเป็นของตัวเองต้องเผชิญกับความเสี่ยงที่จะต้องเช่าบ้านในระยะยาว แม้จะมีความพยายามในการเพิ่มรายได้ก็ตาม

หากไม่มีการแก้ไขปัญหาอย่างทันท่วงที ช่องว่างระหว่างคนรวยกับคนจนจะไม่เพียงกว้างขึ้นเท่านั้น แต่ยังมีความเสี่ยงที่จะถูก "ตรึง" ไว้หลายชั่วอายุคนอีกด้วย และกลายเป็นความท้าทายที่สำคัญต่อเป้าหมายด้านความมั่นคงทางสังคม กลยุทธ์การขยายตัวของเมือง และการเติบโตอย่างยั่งยืนของประเทศ

ดังนั้น VARS จึงเชื่อว่าเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตอย่างต่อเนื่องโดยไม่ส่งผลกระทบต่อตัวตลาดอสังหาริมทรัพย์และเศรษฐกิจ จำเป็นต้องมีทางออกเพื่อ "หยุดยั้ง" การเติบโตอย่างรวดเร็วของราคาที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ทางออกที่สำคัญที่สุดคือการเคลียร์อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัด เมื่ออุปทานมีมากพอ ราคาตลาดจะปรับตัวตามดุลยภาพของอุปสงค์และอุปทานที่แท้จริง

ประการแรก จำเป็นต้องเร่งดำเนินการจัดทำเอกสารแนวทางการดำเนินการระบบกฎหมายใหม่ควบคู่ไปกับการปรับปรุงศักยภาพในการบังคับใช้กฎหมายของหน่วยงานท้องถิ่น

ประการที่สอง จำเป็นต้องกระจายช่องทางเงินทุนสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์เพื่อลดการพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคาร ปรับโครงสร้างตลาดตราสารหนี้ภาคเอกชนให้เป็นแหล่งเงินทุนระยะกลางและระยะยาวที่มีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องส่งเสริมการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ (National Housing Fund) และพัฒนากองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT)

ประการที่สาม โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและโครงการที่อยู่อาศัยราคาประหยัดต้องได้รับการจัดลำดับความสำคัญในการวางแผนและมีกลไกจูงใจ การพัฒนาเมืองต้องเชื่อมโยงกับโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่งถนนสายหลัก รถไฟฟ้าใต้ดิน และทางหลวง เพื่อขยายพื้นที่เมืองและลดแรงกดดันด้านราคาที่ดินในใจกลางเมือง ขณะเดียวกัน จำเป็นต้องพัฒนาตลาดเช่าที่เป็นมืออาชีพ เพื่อลดความคิดที่ว่า "การมีบ้านเป็นของตัวเองก็เพื่อสร้างความมั่นคงในชีวิต"

ประการที่สี่ จำเป็นต้องวิจัยและประกาศใช้ชุดเกณฑ์และมาตรฐานสำหรับการติดตามและเตือนภัยล่วงหน้าเกี่ยวกับพัฒนาการของตลาดอสังหาริมทรัพย์ เพื่อเป็นพื้นฐานในการประเมิน จำแนก และติดตามกิจกรรมของผู้เข้าร่วมตลาด ระบบตัวชี้วัดนี้ช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการสามารถตรวจจับสัญญาณของ "ความเบี่ยงเบน" ได้อย่างรวดเร็ว เช่น การเก็งกำไร ความไม่สมดุลระหว่างอุปสงค์และอุปทาน ราคาที่เพิ่มขึ้นผิดปกติ หรือการลดลงของสภาพคล่องภายในประเทศ เพื่อดำเนินมาตรการการแทรกแซงและปรับเปลี่ยนที่เหมาะสม การสร้างกลไกการติดตามเชิงรุกนี้จะช่วยป้องกันความเสี่ยงและสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดตั้งแต่ระยะเริ่มต้นและจากระยะไกล แทนที่จะจัดการเฉพาะเมื่อปัญหาปรากฏชัด ซึ่งก่อให้เกิดปฏิกิริยาลูกโซ่และควบคุมได้ยาก

นอกจากนี้ จำเป็นต้องเร่งสร้างและดำเนินการฐานข้อมูลตลาดที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจร โปร่งใส และทันเวลาทั่วประเทศ ซึ่งจะเป็นโครงสร้างพื้นฐานด้านข้อมูลที่สำคัญที่จะช่วยให้หน่วยงานบริหารจัดการของรัฐ องค์กรวิจัย และภาคธุรกิจต่างๆ สามารถติดตาม วิเคราะห์ คาดการณ์ และบริหารจัดการตลาดได้อย่างทันท่วงทีและแม่นยำ

ที่มา: https://baodautu.vn/mat-it-nhat-10-nam-tiet-kiem-moi-mua-duoc-nha-o-xa-hoi-phai-da-dang-von-cho-thi-truong-d431997.html