กฎหมายที่ดินปี 2024 ที่ผ่านโดย รัฐสภา ในสมัยประชุมวิสามัญที่จัดขึ้นเมื่อต้นปีนี้ อนุญาตให้ผู้ลงทุนเจรจาสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเพื่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เท่านั้น
ข้อดีของกฎระเบียบข้างต้นคือจะยุติสถานการณ์ที่ภาคเอกชนบางส่วนซื้อและผูกขาดที่ดินเพื่อแสวงหากำไร อย่างไรก็ตาม ในระยะสั้น รัฐไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่ดินทั้งหมดของวิสาหกิจผ่านการจัดสรรที่ดินและการให้เช่าได้ ดังนั้น ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านจึงเตือนว่าตลาดจะยังคงเผชิญกับปัญหาการขาดแคลนที่ดิน ซึ่งนำไปสู่การขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
ผลที่ตามมาอีกประการหนึ่งคือ กฎระเบียบดังกล่าวอาจกระจุกผลประโยชน์ไว้ในมือของนักลงทุนที่มีที่ดินสำหรับโครงการบ้านจัดสรรอยู่แล้ว ส่งผลให้ราคาบ้านพักอาศัยปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ด้วยเหตุนี้ รัฐสภาจึงอนุญาตให้หากเห็นสมควร รัฐบาล จะศึกษา พัฒนา และเสนอต่อรัฐสภาเพื่อพิจารณาและประกาศใช้มติอนุญาตให้โครงการบ้านจัดสรรนำร่องผ่านข้อตกลงเกี่ยวกับการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นๆ ตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด
ควรเพิ่มเติมด้วยว่าข้อกำหนดในการมีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยถือเป็นปัญหาพื้นฐานสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ส่วนใหญ่ที่ติดขัดในตลาด และได้รับการกล่าวถึงโดยผู้เชี่ยวชาญและธุรกิจจำนวนมากในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา
เฉพาะในนครโฮจิมินห์เพียงแห่งเดียว ปัจจุบันมีโครงการที่ไม่เป็นไปตามเงื่อนไขการอนุมัติสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับการลงทุนในโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ถึง 41 โครงการ ขณะเดียวกัน สถิติจากสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ระบุว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพียง 11 โครงการในเมืองเท่านั้นที่ได้รับอนุมัติให้ลงทุน สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม รวมถึงคอนโดเทลและออฟฟิศเทล ยังไม่มีโครงการใหม่ใดได้รับการอนุมัติให้ลงทุนในช่วงที่ผ่านมา
ในความเป็นจริง ตั้งแต่ปี 2557 กฎหมายที่อยู่อาศัยได้กำหนดให้ต้องใช้ที่ดินที่อยู่อาศัย 100% สำหรับโครงการต่างๆ ส่งผลให้โครงการอสังหาริมทรัพย์เกือบ 100% ต้องหยุดชะงักลง ภายในปี 2565 รัฐสภาได้ออกกฎหมายฉบับที่ 03/2565 แก้ไขเพิ่มเติมกฎหมาย 9 ฉบับ อนุญาตให้วิสาหกิจสามารถรับโอนที่ดินที่อยู่อาศัย หรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ตามแผนงานในการดำเนินโครงการลงทุนได้
อย่างไรก็ตาม โครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ใหม่ส่วนใหญ่ โดยเฉพาะโครงการขนาดใหญ่ มักดำเนินการบนที่ดินที่เดิมไม่ใช่ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย สถิติจาก HoREA เกี่ยวกับสัดส่วนของโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ที่พัฒนาบนที่ดินประเภทต่างๆ ให้ตัวเลขที่น่าทึ่ง โดยเฉพาะอย่างยิ่ง สัดส่วนของโครงการที่พัฒนาบนที่ดินสำหรับอยู่อาศัย 100% มีเพียง 1% เท่านั้น ขณะที่โครงการที่พัฒนาบนที่ดินแบบผสมผสาน ทั้งที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นๆ มีสัดส่วนมากที่สุด (ประมาณ 94%)
นี่แสดงให้เห็นว่ากฎระเบียบที่กำหนดให้เฉพาะผู้ที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยเท่านั้นจึงจะได้รับการอนุมัติให้สร้างโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ได้ กำลังก่อให้เกิดปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น นี่ยังเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่าที่ผู้ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริงจะเอื้อมถึงในปัจจุบัน
ดังนั้น หากโครงการข้างต้นได้รับการอนุมัติ อาจเป็นก้าวสำคัญในการควบคุมที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา จากเดิมที่ "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย" ที่ใช้ควบคุมที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ (ในพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2557) ได้เปลี่ยนเป็น "ที่ดินสำหรับอยู่อาศัย หรือที่ดินสำหรับอยู่อาศัยและที่ดินอื่นใดที่เข้าเงื่อนไขการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ประโยชน์" (พระราชบัญญัติเลขที่ 03/2565 แก้ไขเพิ่มเติม 9 กฎหมาย และพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567) และเปลี่ยนเป็น "การนำร่องที่ดินประเภทอื่น"
สิ่งนี้จะสร้างเงื่อนไขให้โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์นับสิบๆ โครงการ รวมถึงโครงการที่ไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย ได้ถือกำเนิดขึ้น ซึ่งถือเป็นปัจจัยสำคัญในการเพิ่มอุปทานในตลาดที่อยู่อาศัย จึงเป็นการแก้ปัญหาความขาดแคลนอุปทานที่ครอบงำตลาดมายาวนาน ช่วยลดราคาที่อยู่อาศัย และสร้างเงื่อนไขให้ความฝันในการตั้งถิ่นฐานใกล้ชิดกับผู้มีรายได้น้อย
แน่นอนว่า เพื่อหลีกเลี่ยงสถานการณ์ที่ธุรกิจแสวงหาผลประโยชน์จากการเก็งกำไรและแสวงหากำไรเกินควร รัฐจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขเพื่อควบคุมกิจกรรมการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินผ่านเครื่องมือต่างๆ เช่น การวางแผนและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ในระยะยาว จำเป็นต้องเร่งออกกฎระเบียบใหม่เกี่ยวกับการพัฒนา การจัดการ และการใช้ประโยชน์ที่ดิน ซึ่งดำเนินการโดยองค์กรพัฒนากองทุนที่ดิน เมื่อถึงเวลานั้น นักลงทุนจะสามารถเข้าถึงกองทุนที่ดินได้อย่างเปิดเผยและโปร่งใส ผ่านการประมูลและการเสนอราคา ซึ่งจะช่วยให้ตลาดเติบโตอย่างแข็งแกร่งยิ่งขึ้น
การแสดงความคิดเห็น (0)