คนวงในออกมาพูด

ในการประชุมหารือแนวทางแก้ไขเพื่อขจัดปัญหาการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการผลิตและธุรกิจที่จัดขึ้นเมื่อสุดสัปดาห์ที่ผ่านมา นายกรัฐมนตรี Pham Minh Chinh กล่าวว่าธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังบ่นถึงความยากลำบากในการเข้าถึงเงินทุน

แต่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวมกลับสูงขึ้น หากเกิดความยากลำบาก แต่ผู้คนยังคงต้องการคงราคาขายไว้เท่าเดิมและยังคงต้องการความเป็นธรรมฝ่ายเดียว ความรับผิดชอบร่วมกันจะเป็นอย่างไร

อยากลดแต่ไม่ง่าย

ก่อนหน้านี้ ในการประชุมเรื่อง “การดำเนินการตามแนวทางแก้ไขอย่างแน่วแน่เพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ปลอดภัยและมีสุขภาพดีอย่างต่อเนื่อง” ในเดือนพฤศจิกายน ผู้ว่าการธนาคารแห่งรัฐ Nguyen Thi Hong ยังกล่าวอีกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องพิจารณาลดราคาขายด้วย

“ผู้ประกอบการและบริษัทอสังหาริมทรัพย์เองก็ต้องปฏิบัติตามมติ คณะรัฐมนตรี ที่ 33 ที่ว่าด้วยการบริหารจัดการองค์กรให้ดี กำหนดเป้าหมายกำไรให้สมดุล โครงสร้างสินค้า พิจารณาลดราคาขาย... จากนั้น ร่วมกับแนวทางแก้ไขจากกระทรวง สาขา และท้องถิ่น ก็จะกระตุ้นความต้องการลงทุนในตลาดนี้” ผู้ว่าฯ แนะนำ

โครงการบ้านพักอาศัยที่กำลังก่อสร้างในนครโฮจิมินห์ ภาพโดย: TAN THANH

กรรมการผู้จัดการใหญ่ของธนาคารขนาดใหญ่แห่งหนึ่งยังกล่าวอีกว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จำเป็นต้องมองย้อนกลับไปและเปลี่ยนแปลงตัวเอง เพื่อดูว่าพวกเขาดำเนินงานอย่างแข็งแกร่งและโปร่งใสหรือไม่ หากในอดีต ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สะสมโครงการไว้มากมายในช่วงเวลาที่ระดมทุนได้ง่าย เมื่อถึงเวลา พวกเขาจำเป็นต้องขายสินทรัพย์ ยอมรับจุดคุ้มทุนหรือขาดทุนเล็กน้อย และประสานงานกับธนาคารเพื่อชำระหนี้ แทนที่จะนั่งรอธนาคารให้การสนับสนุนและขยายธุรกิจ...

อย่างไรก็ตาม จากการพูดคุยกับผู้สื่อข่าว หนังสือพิมพ์ Nguoi Lao Dong กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่ง กล่าวว่า บริษัทต้องการขายโครงการเพื่อชำระหนี้จริงๆ แม้จะไม่อยากทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อีกต่อไป แต่ก็ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเนื่องจากโครงการนี้ติดปัญหาทางกฎหมาย กฎระเบียบในการโอนกรรมสิทธิ์... หากโครงการยังคงดำเนินต่อไป เมื่อผลิตภัณฑ์ออกสู่ตลาด ราคาก็ไม่สามารถถูกได้ เนื่องจากต้องแบกรับต้นทุนจำนวนมาก

ในฐานะผู้ที่ติดตามความเคลื่อนไหวของตลาดและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างใกล้ชิด คุณ Tran Khanh Quang กรรมการผู้จัดการบริษัท Viet An Hoa Real Estate Company กล่าวว่า ในช่วงที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้พยายามอย่างหนักเพื่อเอาตัวรอดและอยู่รอด เมื่อธุรกิจมีความมั่นคงมากขึ้น พวกเขาก็มองหาวิธีฟื้นฟูตลาดเพื่อหารายได้

ในความเป็นจริง ผู้ประกอบการได้ลดราคาสินค้าและราคาโอนโครงการเชิงรุกเพื่อคืนทุนในรูปแบบใดรูปแบบหนึ่ง แต่มีนักลงทุนเพียงไม่กี่รายที่ประกาศต่อสาธารณะ "เท่าที่ผมทราบ ราคาโอนของโครงการหลายโครงการลดลง 20%-30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ในบางโครงการ นักลงทุนถึงกับต้องลดราคาลงถึง 40%-50% เพราะความยากลำบาก"

ในตลาดปฐมภูมิ สำหรับสินค้าที่ขายให้กับลูกค้าโดยตรงนั้น ธุรกิจต่างๆ ไม่สามารถประกาศลดราคาสินค้าลงจากเดิมได้ แต่จะดำเนินการโดยเสนอนโยบายที่ให้สิทธิพิเศษต่างๆ เช่น โปรโมชั่น ส่วนลดราคา 5-10% การชำระเงินที่ยืดหยุ่น การสนับสนุนดอกเบี้ยเงินกู้ ส่วนลดสูงหากลูกค้าชำระเงินก่อนกำหนด... โดยทั่วไป นโยบายเหล่านี้ได้ลดราคาทางอ้อม 20%-30% เมื่อเทียบกับราคาตลาด” คุณกวางกล่าว

นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า การลดราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องแปลก แต่ก็มีปรากฏการณ์ที่ "แร้ง" เข้ามาหา "ศพ" และซื้อโครงการกลับคืนในราคาถูกมาก

มีอุปสรรคมากเกินไป

อย่างไรก็ตาม ในระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่าเป็นเรื่องยากมากที่จะลดระดับราคาอสังหาริมทรัพย์ลง เนื่องจากตลาดไม่เพียงแต่มีผู้ประกอบการในประเทศเท่านั้น แต่ยังมีนักลงทุนต่างชาติจำนวนมากด้วย ดังนั้น บริษัทต่างชาติที่ลงทุนในโครงการต่างๆ จึงมักเลือกกลุ่มลูกค้าที่มีระดับราคาสูง ทำเลที่ตั้งดี เอกสารทางกฎหมายครบถ้วน และคุณภาพสินค้าที่สูงกว่าโครงการของนักลงทุนในประเทศ ดังนั้น ราคาจึงไม่สามารถต่ำได้

เมื่อขายสินค้าออกสู่ตลาด พวกเขามักจะคำนวณผลผลิตย้อนหลังไป 2-3 ปี ดังนั้นราคาจึงมักจะสูงมาก ผู้ประกอบการต่างชาติมีข้อได้เปรียบด้านเงินทุนและต้นทุนทางการเงิน จึงไม่ได้รับแรงกดดันให้ลดราคาขาย

คุณ Tran Khanh Quang กล่าวว่า อุปสรรคสำคัญที่ทำให้การลดราคาอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องยากคือต้นทุนการลงทุนที่สูงเกินไป “ในโครงสร้างต้นทุนโครงการปัจจุบัน ต้นทุนการก่อสร้างเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าเมื่อเทียบกับ 4-5 ปีก่อน จาก 7-7.5 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็นมากกว่า 12 ล้านดองต่อตารางเมตร”

ราคาที่ดินอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงได้ แต่คิดเป็นเพียง 15%-20% ของต้นทุนรวม ในขณะที่ต้นทุนการก่อสร้างคิดเป็นเกือบ 40% ของต้นทุนรวม นอกจากนี้ยังมีต้นทุนประเภทอื่นๆ อีกมากมาย” นายกวางกล่าว

ขณะเดียวกัน กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในนครโฮจิมินห์ที่มีโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จ ยอมรับว่าปัญหาทางกฎหมายที่ยืดเยื้อมาหลายปีทำให้โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่เสร็จสมบูรณ์แล้วหาได้ยาก ผู้ประกอบการที่ประสบปัญหาโครงการเดิม แทบไม่มีสินค้าใหม่ขาย ขณะที่ความต้องการยังคงสูงอยู่ ก็เป็นอีกสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้น

นอกจากนี้ ภาวะเงินเฟ้อและอัตราดอกเบี้ยที่สูงก็เป็นอีกสาเหตุที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ลดลงได้ยาก “หากต้องลดราคาลง ย่อมเป็นการสูญเสียครั้งใหญ่ เพราะบริษัทไม่สามารถแบกรับต้นทุนโครงการที่เพิ่มขึ้นได้” กรรมการผู้จัดการใหญ่ของบริษัทกล่าว

คุณเล ฮู เหงีย กรรมการผู้จัดการบริษัท เล แถ่ง คอนสตรัคชั่น เทรดดิ้ง กล่าวถึงความเป็นจริงของโครงการบ้านจัดสรรของบริษัทว่า แม้ว่าผู้นำนครโฮจิมินห์จะมีนโยบายปรับเปลี่ยนแผน แต่บริษัทได้ขออนุญาตปรับเปลี่ยนหลายครั้ง แต่ฝ่ายนี้กลับผลักดันให้ฝ่ายอื่นดำเนินการแทน จนโครงการยังไม่สามารถดำเนินการได้ คุณเหงียกล่าวว่า “หากขั้นตอนของโครงการยืดเยื้อ ต้นทุนสูงขึ้น บริษัทก็จะลดราคาได้ยาก”

(*) ดูหนังสือพิมพ์ลาวดง ฉบับวันที่ 12 ธันวาคม

เน้นการกำจัดอุปสรรค

นายหวงไห่ ผู้อำนวยการกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ ( กระทรวงการก่อสร้าง ) กล่าวว่า เพื่อขจัดปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นกับตลาดและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ในอนาคตอันใกล้นี้ กระทรวง สาขา และท้องถิ่นต่างๆ ยังคงต้องให้ความสำคัญกับการทบทวนและขจัดอุปสรรคต่างๆ เพื่อให้การดำเนินการตามขั้นตอนการเตรียมการลงทุนเสร็จสมบูรณ์ การคัดเลือกนักลงทุนเพื่อดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์ โครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ โครงการบ้านพักอาศัยสังคม ให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย กฎหมายการลงทุน เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย ส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่

มุ่งเน้นการขจัดอุปสรรคและส่งเสริมการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งสำหรับผู้ขายและผู้ซื้อ ติดตามและทำความเข้าใจข้อมูลและพัฒนาการของตลาด และดำเนินมาตรการอย่างทันท่วงทีเพื่อรักษาเสถียรภาพของตลาด

วี. ดวน

ที่มา: https://nld.com.vn/gia-nha-van-cao-ngat-nguong-nguoi-trong-cuoc-len-tieng-19623121220570056.htm