มีแรงจูงใจมากมายในการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคม แต่การจัดหายังคง 'ช้า'

(CLO) ในอนาคตอันใกล้นี้ นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับสิทธิพิเศษด้านกฎระเบียบมากขึ้น เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดและคำนวณราคาซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคม การเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับกรอบกฎหมายบ้านพักอาศัยสังคมจะช่วยเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างของบ้านพักอาศัยสังคม

กลไกและนโยบายพร้อมแล้ว

ในการประชุมเชิงปฏิบัติการเมื่อเร็วๆ นี้ นาย Vuong Duy Dung รองผู้อำนวยการกรมการจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง ได้เน้นย้ำว่า กฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ. 2566 และกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม โดยมีกฎระเบียบแก้ไขเพิ่มเติมมากมาย ซึ่งเมื่อนำไปปฏิบัติจริงจะช่วยขจัดปัญหาต่างๆ ในการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้หลายประการ

พร้อมกลไก นโยบาย และแนวทางแก้ไขสนับสนุน เพื่อเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัยสังคม (ภาพ: ST)

ในอนาคตอันใกล้นี้ นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับสิทธิพิเศษด้านกฎระเบียบมากขึ้น เช่น กฎระเบียบเกี่ยวกับการกำหนดและคำนวณราคาซื้อขายบ้านพักอาศัยสังคม การเปลี่ยนแปลงและเพิ่มเติมใดๆ ก็ตามในกรอบกฎหมายว่าด้วยบ้านพักอาศัยสังคมจะช่วยเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์และโครงสร้างของบ้านพักอาศัยสังคม

นายดุง ให้ความเห็นว่า เมื่อกลไกนโยบายที่อยู่อาศัยสังคมได้รับการอนุมัติ จะทำให้มีอุปทานเพิ่มขึ้นเพื่อตอบสนองความต้องการของประชาชน อุปทานที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยในอนาคต

ขณะเดียวกัน ในการประชุมหารือเกี่ยวกับการบังคับใช้กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 อย่างมีประสิทธิผล ซึ่งจัดโดยสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนามเมื่อเร็วๆ นี้ นางสาว Pham Thi Thu Ha รองหัวหน้าแผนกที่อยู่อาศัยสังคม กรมที่อยู่อาศัยและการจัดการตลาดอสังหาริมทรัพย์ กระทรวงก่อสร้าง กล่าวว่า กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้อุทิศบทหนึ่งให้กับการควบคุมที่อยู่อาศัยสังคมโดยเฉพาะ

ก่อนหน้านี้ วิสาหกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมหลายแห่งรายงานว่าขั้นตอนการขอนโยบายการลงทุนและการก่อสร้างสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยประเภทนี้มีความซับซ้อนและยุ่งยากมาก โดยมี “ข้อบังคับย่อย” มากกว่าโครงการลงทุนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ทั่วไปเสียอีก การขอนโยบายการลงทุนและการก่อสร้างที่ยืดเยื้ออาจสร้างแรงกดดันทางการเงินให้กับวิสาหกิจได้

นางสาว Pham Thi Thu Ha กล่าวว่า กฎหมายปัจจุบันและขั้นตอนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมภายใต้กฎหมายใหม่ได้ลดขั้นตอนการบริหารหลายอย่างลง รวมถึง 3 ขั้นตอน

ในขั้นตอนการเตรียมโครงการ ขั้นตอนการวางแผนมีความแตกต่างกัน โดยข้อกำหนดการวางแผนเมื่อเสนอราคาโครงการคือต้องมีผังการแบ่งเขตขนาด 1/2000 หรือแผนมาตราส่วน 1/500 โดยละเอียด

โดยเฉพาะอย่างยิ่งผู้ลงทุนจะได้รับการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินตลอดโครงการ ไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน รวมถึงขั้นตอนการขอยกเว้น

นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้ลงทุนก่อสร้างภายในขอบเขตโครงการบ้านจัดสรร การกำหนดราคาที่ดินและการคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่ต้องจ่ายให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

“สองขั้นตอนในขั้นตอนการดำเนินโครงการและขั้นตอนการแล้วเสร็จโครงการไม่แตกต่างจากโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์มากนัก” นางสาวฮาเน้นย้ำ

ทุนพิเศษก็มีไว้ให้เลือกเช่นกัน

เพื่อเพิ่มอุปทานของที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ได้กำหนดแรงจูงใจสำหรับนักลงทุนไว้อย่างชัดเจน นอกจากไม่ต้องดำเนินการตามขั้นตอนในการกำหนดราคาที่ดิน การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน และขั้นตอนการขอยกเว้นภาษีแล้ว นักลงทุนยังมีสิทธิได้รับเงินลงทุนสูงสุด 10% ของมูลค่าการลงทุนก่อสร้างทั้งหมดสำหรับพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม

นอกจากนี้ รัฐบาล ได้ดำเนินการและยังคงดำเนินโครงการสินเชื่อวงเงิน 120,000 พันล้านดองเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมอย่างต่อเนื่อง โครงการนี้ดำเนินการภายใต้เจตนารมณ์ของธนาคารในการปรับสมดุลเชิงรุก แม้ว่างบประมาณจะไม่เอื้ออำนวย จึงมีการให้สิทธิประโยชน์ด้านดอกเบี้ยเงินกู้ระยะสั้น 3 ปีสำหรับนักลงทุน และ 5 ปีสำหรับผู้ซื้อ

ภาพรวมการแถลงข่าวประจำไตรมาสที่ 3 (ภาพ: ST)

ในงานแถลงข่าวประจำไตรมาสที่ 3 ที่จัดขึ้นเมื่อวานนี้ (17 ต.ค.) นายหวู่ง ดุย ดุง รองอธิบดีกรมบริหารจัดการตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ (กระทรวงก่อสร้าง) กล่าวว่า ในความเป็นจริง แพ็คเกจ 120,000 พันล้านดองไม่ได้ให้แรงจูงใจเพียงพอสำหรับผู้ซื้อบ้านซึ่งเป็นผู้มีรายได้น้อยและคนงานในนิคมอุตสาหกรรม

ดังนั้น เพื่อเพิ่มแรงจูงใจ รัฐบาลจึงมอบหมายให้กระทรวงก่อสร้างศึกษามาตรการสินเชื่อวงเงิน 30,000 พันล้านดองสำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม ซึ่งประกอบด้วยพันธบัตรรัฐบาลวงเงิน 15,000 พันล้านดอง และงบประมาณท้องถิ่นวงเงิน 15,000 พันล้านดอง เพื่อสนับสนุนผู้มีรายได้น้อยและแรงงานในการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เพื่อช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถเข้าถึงเงินทุนราคาถูกเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยได้

นายดุง กล่าวว่า แพ็คเกจสินเชื่อ 30,000 พันล้านดองจะต้องได้รับการปฏิบัติตามกฎหมายอื่นๆ ดังนั้น กระทรวงก่อสร้างจึงกำลังทำงานร่วมกับ กระทรวงการคลัง และธนาคารแห่งรัฐเพื่อนำแพ็คเกจสินเชื่อนี้ไปปฏิบัติในเร็วๆ นี้

รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงก่อสร้าง เหงียน เวียด ฮุง ได้เน้นย้ำถึงมุมมองนี้ว่า “หัวใจสำคัญของนโยบายพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมคือการยกเว้นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและสินเชื่อพิเศษ สินเชื่อพิเศษไม่เพียงแต่สนับสนุนนักลงทุนในการสร้างบ้านเท่านั้น แต่ยังช่วยให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงสินเชื่อราคาถูกเพื่อซื้อบ้านอีกด้วย”

รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า หลังจากดำเนินการมานานกว่าหนึ่งปี มาตรการสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง ได้เบิกจ่ายไปเพียงเกือบ 1% หรือประมาณ 1,344 พันล้านดอง ในจำนวนนี้ 1,295 พันล้านดอง จัดสรรให้กับนักลงทุนใน 12 โครงการ และที่เหลือจัดสรรให้กับผู้ซื้อบ้าน

แหล่งเงินทุนสำหรับแพ็กเกจสินเชื่อ 120,000 พันล้านดอง มาจากธนาคารพาณิชย์ของรัฐ 4 แห่ง (BIDV, VietinBank, Vietcombank และ Agribank) ปัจจุบันมีธนาคารเอกชนอีก 4 แห่ง ได้แก่ TPBank, VPBank, MBBank และ Techcombank ได้ลงทะเบียนเข้าร่วมโครงการแล้ว โดยแต่ละธนาคารมียอดลงทะเบียน 5,000 พันล้านดอง (เพิ่มแหล่งเงินทุนสนับสนุนอัตราดอกเบี้ยเป็น 140,000 พันล้านดอง)

นายหว่อง ดุย ดุง อธิบายถึงความล่าช้าในการเบิกจ่ายแพ็คเกจมูลค่า 120,000 พันล้านดองว่า แพ็คเกจนี้มีระยะเวลาจูงใจค่อนข้างสั้นสำหรับทั้งผู้ซื้อและนักลงทุน จึงไม่น่าดึงดูดใจนัก

นอกเหนือจากแพ็คเกจสนับสนุนเงินทุนสองรายการที่กล่าวข้างต้นแล้ว ในความเป็นจริงยังมีประเด็นใหม่ซึ่งก็คือเงินทุนที่ได้รับมอบหมายจากกองทุนพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่น (ถ้ามี) การสนับสนุนงบประมาณประจำปีท้องถิ่น เงินทุนจากการออกพันธบัตร พันธบัตรที่อยู่อาศัย และแหล่งทางกฎหมายอื่น ๆ ที่สภาประชาชนในระดับจังหวัดและอำเภอกำหนดขึ้นเพื่อดำเนินการตามเป้าหมายและแผนงานที่อยู่อาศัยทางสังคมในท้องถิ่น

ทั้งนี้ ที่น่าสังเกตคือ สถาบันการเงินที่รัฐแต่งตั้งจะมีการปล่อยกู้เพื่อที่อยู่อาศัยสังคมตามระเบียบที่รัฐบาลและนายกรัฐมนตรีกำหนดไว้ในแต่ละช่วงเวลา...

อุปทานยังคง “ช้า”

แม้จะมีนโยบายสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมมากมาย แต่อุปทานของกลุ่มนี้ยังคงมีจำกัด

รายงานของกระทรวงก่อสร้างระบุว่า ตั้งแต่ปี 2564 ถึงเดือนสิงหาคม 2567 ประเทศไทยได้เปิดตัวโครงการบ้านจัดสรร 619 โครงการ คิดเป็นจำนวนอพาร์ตเมนต์มากกว่า 560,000 ยูนิตสู่ตลาด อย่างไรก็ตาม ความคืบหน้ายังคงล่าช้า โดยมีโครงการที่เสร็จสมบูรณ์เพียง 79 โครงการ และมีอพาร์ตเมนต์ 40,600 ยูนิต มีโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง 128 โครงการ และโครงการอื่นๆ อีก 412 โครงการได้รับการอนุมัติการลงทุน

ที่น่าสังเกตคือ บางพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมสูง เช่น ไทเหงียน นิญบิ่ญ นามดิ่ญ ฯลฯ ยังไม่มีโครงการใดแล้วเสร็จ ทำให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยาก ดังนั้น ณ สิ้นเดือนสิงหาคม จำนวนที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่เริ่มก่อสร้างและแล้วเสร็จจึงเหลือเพียงประมาณ 35.6% ของเป้าหมายโครงการสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม 1 ล้านหน่วยภายในปี พ.ศ. 2568

ด้วยความก้าวหน้าในปัจจุบัน เป้าหมายของรัฐบาลในการสร้างเสร็จ 130,000 ยูนิตภายในปี 2567 เพื่อแก้ไขปัญหาความต้องการที่อยู่อาศัยเร่งด่วนของประชาชนกำลังกลายเป็น "ปัญหา" ที่ยากลำบาก

เพื่อส่งเสริมการลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคม กลุ่มวิจัยของมหาวิทยาลัยเศรษฐศาสตร์แห่งชาติ (NEU) แนะนำว่ารัฐควรมีการชดเชยที่เหมาะสมและแผนการเคลียร์พื้นที่สำหรับครัวเรือนในพื้นที่เพื่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเพื่ออำนวยความสะดวกและเร่งการเคลียร์พื้นที่

หน่วยงานนี้ยังได้ขอให้กระทรวงก่อสร้างประสานงานกับกระทรวงและสาขาอื่น ๆ เพื่อจัดระบบการปฏิบัติตามแนวทาง กระตุ้นและแนะนำท้องถิ่นให้ดำเนินการตามมติของรัฐบาลอย่างจริงจัง

พร้อมกันนี้ ให้มีการทบทวน ติดตาม ตรวจจับ และจัดการการละเมิดในการดำเนินงานอย่างเคร่งครัด ให้มีการวางแผนใหม่และการจัดสรรที่ดินในท้องถิ่นเพื่อพัฒนาพื้นที่ที่อยู่อาศัยทางสังคมให้เป็นไปตามกฎหมายและคำสั่งของรัฐ ให้มีการปฏิบัติตามอัตราส่วนที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยทางสังคม ที่อยู่อาศัยสำหรับคนงานในนิคมอุตสาหกรรมในโครงการที่อยู่อาศัย พื้นที่ในเมืองอย่างเคร่งครัด...

ที่มา: https://www.congluan.vn/nhieu-uu-dai-cho-phat-trien-nha-o-xa-hoi-nguon-cung-van-dung-dinh-post317419.html