สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการปฏิบัติตามแผน

ที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ : สิ่งสำคัญที่สุดคือต้องเป็นไปตามผังเมือง

ความเป็นจริงคือต้องมีการดำเนินการขยายที่ดินนำร่องสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในเร็วๆ นี้ เพื่อให้ถูกกฎหมายในเร็วๆ นี้ เพื่อใช้ทรัพยากรที่ดินได้อย่างดีที่สุด

โครงการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์คาดว่าจะสร้างแรงผลักดันให้กับกลุ่มที่อยู่อาศัยนี้มากขึ้น ภาพ: D.T

กุญแจสำคัญคือ “การมีสิทธิใช้ที่ดินอื่น”

พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 กำหนดให้โครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์สามารถดำเนินการได้ผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยเท่านั้น ส่วนสิทธิการใช้ที่ดินที่มีอยู่สามารถนำไปใช้ในการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเพื่อการพาณิชย์สำหรับที่ดินที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินอื่นๆ ได้

รัฐบาลได้มอบหมายให้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ทำหน้าที่ประธานและประสานงานกับกระทรวงและสาขาที่เกี่ยวข้องเพื่อจัดทำโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เสนอต่อรัฐสภา พร้อมทั้งจัดทำเอกสารแนวทางการบังคับใช้กฎหมาย โดยจัดทำข้อตกลงการรับสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดินหรือมีสิทธิใช้ประโยชน์ที่ดินอื่นใดตามที่กฎหมายกำหนด

โครงการนี้ ตามข้อมูลจากรัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม นายเล มินห์ เงิน กำลังเร่งดำเนินการเพื่อนำเสนอต่อ รัฐสภา เพื่ออนุมัติในการประชุมสมัยสามัญครั้งที่ 7 (พ.ค. 2567) และให้มีผลบังคับใช้พร้อมกับกฎหมายที่ดิน (ม.ค. 2568)

นายไม ฮู ติน นักธุรกิจประธานสหพันธ์ธุรกิจจังหวัด บิ่ญเซือง ผู้แทนในการประชุมสมัชชาแห่งชาติครั้งที่ 12 และ 13 กล่าวว่า ประเด็นสำคัญของโครงการนี้คือการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในกรณีที่ "มีสิทธิใช้ที่ดินอื่น"

“หากโครงการนำร่องที่รองปลัดกระทรวงเล มินห์ เงิน กล่าวถึง สามารถแก้ไขปัญหาข้างต้นได้ และมีผลบังคับใช้พร้อมกันกับกฎหมายที่ดินปี 2567 ก็มีความหวังว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์จะฟื้นตัว ส่งผลให้ภาคการก่อสร้าง วัสดุก่อสร้าง และการออกแบบตกแต่งภายในฟื้นตัว…” นายตินกล่าวกับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์เดาตู

นักธุรกิจจากจังหวัดบิ่ญเซืองตั้งคำถามว่า หากกฎหมายที่ดินฉบับใหม่กำหนดไว้ จะมีกี่พื้นที่ที่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยที่มีพื้นที่เหมาะสมสำหรับโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์? มีเพียงผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เพียงไม่กี่รายที่ดำเนินโครงการขนาดหลายร้อยหรือหลายพันเฮกตาร์เท่านั้นที่จะมีแปลงที่อยู่อาศัยที่ตรงตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

“ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายย่อยส่วนใหญ่ไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ หากเป็นเช่นนั้น พวกเขาต้องรอซื้อที่ดินสะอาดจากรัฐและนำออกประมูล ซึ่งหมายความว่าขึ้นอยู่กับความสามารถของรัฐในการมีที่ดินสะอาด ดังนั้น ในอนาคตอันใกล้นี้ การมีอุปทานที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ใหม่ๆ ในตลาดจึงเป็นเรื่องยากมาก” คุณทินกล่าว

เกี่ยวกับเรื่องนี้ ประธานสหพันธ์ธุรกิจจังหวัดบิ่ญเซืองเคยชี้ให้เห็นว่า ความเป็นจริงของการใช้ที่ดินของวิสาหกิจส่วนใหญ่ในภาคตะวันออกเฉียงใต้คือ พวกเขาใช้ที่ดินของครอบครัวที่มีมาหลายชั่วอายุคน หรือจ่ายเงินชดเชยที่ดินให้ประชาชนเพื่อส่งมอบให้รัฐ แล้วรัฐก็ให้เช่าที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจ เฉพาะทางตอนใต้ของจังหวัดบิ่ญเซืองเพียงแห่งเดียว รวมถึงเมืองดีอาน เมืองทวนอาน และเมืองธูเดามอต มีวิสาหกิจหลายพันแห่งที่ใช้ที่ดินดังกล่าว

ธุรกิจเหล่านี้ได้รับแจ้งให้เตรียมยุติการดำเนินงานและย้ายไปยังนิคมอุตสาหกรรมหรือกลุ่มอุตสาหกรรมที่รวมตัวกัน อย่างไรก็ตาม ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 แม้ว่าที่ดินที่พวกเขากำลังใช้อยู่จะสอดคล้องกับผังเมืองใหม่เพื่อการพัฒนาที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์อย่างสมบูรณ์ แต่พวกเขาไม่ได้รับอนุญาตให้พัฒนาที่ดินนั้นด้วยตนเอง หรือโอนที่ดินนั้นให้ธุรกิจอื่นดำเนินการพัฒนา เนื่องจากพวกเขาไม่มีที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

เพื่อไม่ให้กระบวนการพัฒนาเมืองล่าช้าและไม่ก่อให้เกิดความเสียหายต่อธุรกิจ นายทินกล่าวว่าควรมีการกำกับดูแลผู้ใช้ที่ดินที่มีสิทธิใช้ที่ดินและเสนอโครงการลงทุนตามผังเมืองให้มีคำขอเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินและให้หน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจอนุมัตินโยบายการลงทุน และในขณะเดียวกันก็อนุมัติผู้ลงทุนตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน จากนั้นจึงสามารถใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้

ฆ่านกสองตัวด้วยหินก้อนเดียว

นายหวู เตี๊ยน ล็อก ผู้แทนรัฐสภาแห่งกรุงฮานอย อดีตประธานสหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) แสดงความเห็นว่า สิ่งสำคัญไม่ใช่ว่ามีที่ดินสำหรับอยู่อาศัยหรือไม่ แต่เป็นว่าโครงการนั้นเหมาะสมสำหรับการวางผังเมืองหรือไม่

นายล็อค ยืนยันว่าจะสนับสนุนโครงการนำร่องการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์โดยตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินอื่นตามที่กฎหมายกำหนด โดยระบุว่าควรดำเนินการโครงการนี้โดยเร็วที่สุด

“ที่ดินสำหรับสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ก็เป็นที่อยู่อาศัยของประชาชนเช่นกัน และสิทธิในการมีที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมก็เป็นสิทธิของประชาชนเช่นกัน ในกระบวนการพัฒนาประเทศ มีกระบวนการพัฒนาเมือง ซึ่งรวมถึงการก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ที่ทันสมัยและมีความเจริญ แต่เหมาะสมกับงบประมาณของประชาชน ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานที่อยู่อาศัย ลดราคาที่อยู่อาศัย และสร้างเงื่อนไขให้ประชาชนเข้าถึงได้มากขึ้น นับเป็นลูกศรเพียงดอกเดียวที่พุ่งตรงไปยังเป้าหมายมากมาย” นายล็อคกล่าว

คุณล็อกวิเคราะห์ว่า ตอนทำผังเมือง ที่ดินแต่ละแห่งได้คำนวณไว้อย่างละเอียดถี่ถ้วนแล้ว ดังนั้น หากเหมาะสมที่จะวางแผน ก็ให้นักลงทุนเป็นผู้ดำเนินการ สิ่งสำคัญไม่ใช่ว่ามีที่ดินหรือไม่ แต่อยู่ที่ว่าเหมาะสมที่จะวางแผนหรือไม่ หากเหมาะสมที่จะวางแผน ก็ไม่ต้องลังเล ควรนำร่องโดยเร็ว และเมื่อกรมธรรม์มีผลบังคับใช้แล้ว ก็ต้องทำให้ถูกกฎหมายเสียก่อน

ผู้แทนฮานอยยังเน้นย้ำมุมมองที่เขาได้แสดงความคิดเห็นหลายครั้งในรัฐสภาว่าการทำให้ถูกกฎหมายเร็วขึ้นไม่ได้หมายความว่าจะต้องรอการแก้ไขครั้งต่อไปของกฎหมายที่ดินเพื่อรวมกฎหมายนี้ไว้ด้วย

“กฎหมายต้องมั่นคง แต่ต้องเอื้อต่อการพัฒนาด้วย หากนโยบายถูกต้องและชัดเจน ก็ไม่จำเป็นต้องรอถึง 10 ปีจึงจะออกกฎหมายได้ ด้วยมุมมองที่ว่าการพัฒนาควรได้รับความสำคัญสูงสุด ผมคิดว่าหากนโยบายใดที่ประกาศใช้ในปีนี้และปีหน้าพบว่าไม่สมเหตุสมผล และข้อกำหนดในทางปฏิบัติกำหนดให้ต้องมีการเพิ่มเติมและแก้ไขเพิ่มเติม ก็ควรแก้ไขเพิ่มเติมข้อกำหนดนั้นแยกต่างหากเพื่อให้สอดคล้องกับความต้องการของชีวิต” นายหวู เตียน ล็อก กล่าว

อดีตประธานาธิบดีเวียงจันทน์ (VCCI) ย้ำว่าชีวิตเปลี่ยนแปลงไปทุกวัน ดังนั้นนโยบายจึงจำเป็นต้องมีความยืดหยุ่นเพื่อสร้างเงื่อนไขสำหรับการพัฒนาประเทศและความมั่งคั่งของประชาชน หากนโยบายสามารถปูทางไปสู่การพัฒนาและทำให้ระบบกฎหมายสมบูรณ์ยิ่งขึ้น ก็ไม่จำเป็นต้องกังวลเรื่องเวลาอีกต่อไป

“รัฐสภาได้ทำหน้าที่อันยอดเยี่ยมในการเปลี่ยนการประชุมสมัยวิสามัญให้เป็นการประชุมสมัยปกติ ดังนั้น หลังจากการประชุมนำร่อง การแก้ไขเพียงมาตราเดียวของกฎหมายที่ดินก็ถือเป็นเรื่องปกติเช่นกัน ตราบใดที่การประชุมนำร่องนั้นถือว่ามีวุฒิภาวะเพียงพอ” ผู้แทนฮานอยกล่าว

ส่วนขอบเขตของโครงการนำร่องนั้น นายล็อคกล่าวว่า ควรเลือกจังหวัดและเมืองประมาณ 5 แห่ง ไม่จำเป็นต้องดำเนินการที่กรุงฮานอยและนครโฮจิมินห์ แต่เป็นพื้นที่ที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์จำนวนมากที่ตรงตามข้อกำหนดของโครงการ

การขจัดอุปสรรคต่อการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจ

ในหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการเลขที่ 15/CD-TTg ลงวันที่ 19 กุมภาพันธ์ 2567 เรื่องการเสริมสร้างการทำงานด้านการตรากฎหมายและการจัดทำร่างกฎหมายที่ส่งไปยังรัฐสภาในสมัยประชุมที่ 7 นายกรัฐมนตรีได้ขอให้เสริมสร้างสิทธิในการสื่อสารนโยบายในกระบวนการเสนอแนะการร่างเอกสารทางกฎหมาย เพื่อสร้างฉันทามติในหมู่สังคมและประชาชน และเพื่อให้แน่ใจว่าแนวร่วมปิตุภูมิเวียดนาม ประชาชน และธุรกิจต่างๆ มีส่วนร่วมในกระบวนการร่างและประกาศใช้เอกสารทางกฎหมายอย่างมีคุณภาพ

นายกรัฐมนตรียังได้ขอให้เน้นการทบทวนเนื้อหาของโครงการและร่างเอกสารกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพื่อตรวจสอบและจัดการกับข้อขัดแย้งและการทับซ้อนระหว่างกฎระเบียบในเอกสารกฎหมายปัจจุบันและเอกสารที่คาดว่าจะออกโดยเร็ว เพื่อให้แน่ใจว่าระบบกฎหมายมีความสอดคล้องและสอดประสานกัน ขจัดความยากลำบากและอุปสรรค และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการผลิตและกิจกรรมทางธุรกิจขององค์กรและชีวิตของประชาชน

แหล่งที่มา