กองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติคือทางแก้ไข 'วิกฤต' ที่อยู่อาศัยในเวียดนามหรือไม่?

(CLO) รัฐบาลเพิ่งจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเพื่อจัดการกับปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยอย่างรุนแรง เมื่อราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินรายได้มาก และอุปทานก็ลดลงอย่างต่อเนื่อง

ราคาบ้านใน ฮานอย เพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าในเวลาเพียง 6 ปี

ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ราคาที่อยู่อาศัยได้ "ทะลุจุดสูงสุด" อย่างต่อเนื่องและสร้างระดับราคาใหม่ จนกลายเป็นหัวข้อร้อนแรงตั้งแต่วาระ การประชุมรัฐสภา ไปจนถึงเวทีสังคมต่างๆ

ตามข้อมูลการวิจัยจากสถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) ดัชนีราคาอพาร์ตเมนต์ในฮานอย ดานัง และโฮจิมินห์ซิตี้ เพิ่มขึ้น 96.2%, 72.6% และ 56.9% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับปี 2019 เมื่อสิ้นสุดไตรมาสที่ 3 ของปี 2568

ราคาขายเฉลี่ยของโครงการในกลุ่มตัวอย่างในสามเมืองนี้สูงถึง 78.9 ล้านดองต่อตารางเมตรในฮานอย 67.4 ล้านดองต่อตารางเมตรในดานัง และ 81.6 ล้านดองต่อตารางเมตรในนครโฮจิมินห์

ราคาที่อยู่อาศัยในหลายพื้นที่ยังคงเพิ่มสูงขึ้น (ภาพประกอบ/DN)

จนถึงขณะนี้ราคาอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์กำลังเคลื่อนตัวไปสู่ราคาที่สูงขึ้นหลังจากสะสมมาเป็นเวลานาน ขณะที่ราคาอพาร์ตเมนต์ในดานังและฮานอยเริ่มมีแนวโน้มลดลงด้วยราคาที่สูง เนื่องจากนักลงทุนยังไม่เผชิญกับแรงกดดันทางการเงินมากนัก และยังคงมีความคาดหวังว่าราคาจะเพิ่มขึ้น

ในขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยของคนงานอยู่ที่ประมาณ 15 ล้านดองต่อเดือนเท่านั้น ทำให้อัตราส่วนราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้สูงเกินกว่าจะเอื้อมถึง

คู่รักหนุ่มสาวต้องใช้เวลาประมาณ 10 ปีในการเก็บเงินให้ได้เพียงพอสำหรับการซื้อบ้าน แต่ระหว่างนั้นราคาบ้านจะเพิ่มขึ้นเร็วกว่าการออม ทำให้เกิดสถานการณ์ที่ "การออมไม่สามารถตามราคาบ้านทัน"

ความเป็นจริงทำให้การเลือกเช่าบ้านในระยะยาวกลายเป็นเทรนด์ที่ได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ อย่างไรก็ตาม ในบริบทของตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าในเวียดนามที่ยังคงขาดความเป็นมืออาชีพและความมั่นคง การเช่าบ้านอาจช่วยลดภาระทางการเงินในระยะสั้นได้เท่านั้น แต่ไม่สามารถตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่ยั่งยืนของประชาชนได้

แม้ว่ารัฐบาลจะออกนโยบายส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคม (NƠXH) มากมาย ซึ่งช่วยให้การดำเนินโครงการ NƠXH รวดเร็วยิ่งขึ้น แต่ผลลัพธ์กลับไม่เป็นไปตามที่คาดหวัง

เนื่องจากการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมในปัจจุบันส่วนใหญ่อาศัยนโยบายส่งเสริมธุรกิจ แต่เนื่องจากอัตรากำไรที่ต่ำ ขั้นตอนที่ยุ่งยาก ขาดกองทุนที่ดินที่สะอาด และกลไกจูงใจที่ไม่มั่นคง ทำให้ธุรกิจขาดแรงจูงใจในการมีส่วนร่วม

เมื่อเผชิญกับสถานการณ์ดังกล่าว ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านได้แนะนำให้เปลี่ยนรูปแบบการพัฒนาที่อยู่อาศัยทางสังคมไปในทิศทางที่ให้รัฐมีบทบาทนำตั้งแต่การวางแผนนโยบาย การจัดสรรที่ดิน แหล่งทุน ไปจนถึงการจัดองค์กรเพื่อดำเนินการ

จำเป็นต้องมีกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ

ล่าสุด รัฐบาลได้ออกพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 302/2025 จัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ โดยดำเนินการใน 2 ระดับ คือ กองทุนกลางจัดตั้งและบริหารจัดการโดยกระทรวงก่อสร้าง ส่วนกองทุนท้องถิ่นจัดตั้งและบริหารจัดการโดยคณะกรรมการประชาชนจังหวัด

แหล่งที่มาของกองทุนมีความหลากหลาย เช่น งบประมาณแผ่นดิน มูลค่ากองทุนที่ดินสำหรับโครงสร้างพื้นฐานที่อยู่อาศัยทางสังคม รายได้จากการขายทรัพย์สินสาธารณะ รายได้จากการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน และเงินบริจาคโดยสมัครใจจากภายในและภายนอกประเทศ ตลอดจนแหล่งทางกฎหมายอื่นๆ

ที่น่าสังเกตคือ วัตถุประสงค์หลักของกองทุนคือการสร้างและพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อเช่า และยังได้รับอนุญาตให้ซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์เพื่อเช่าแก่เจ้าหน้าที่ ข้าราชการ พนักงานภาครัฐ และคนงานอีกด้วย

เมื่อแสดงความคิดเห็นเกี่ยวกับปัญหานี้ สถาบันวิจัยและประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS IRE) เชื่อว่าการมีส่วนร่วมโดยตรงของรัฐในการสร้างที่อยู่อาศัยทางสังคม โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยทางสังคมเพื่อเช่า ถือเป็นแนวทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยเชิงกลยุทธ์ที่สอดคล้องกับแนวโน้มระหว่างประเทศ

ผู้เชี่ยวชาญหลายท่านเชื่อว่าการจัดตั้งกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติเป็นสิ่งจำเป็น (ภาพประกอบ/ซีดี)

ในความเป็นจริง หลายประเทศได้นำแบบจำลองนี้ไปใช้อย่างประสบความสำเร็จแล้ว ยกตัวอย่างเช่น ในสิงคโปร์ ประชากรกว่า 80% อาศัยอยู่ในบ้านที่พัฒนาโดย HDB เกาหลีใต้ได้จัดตั้งรัฐวิสาหกิจที่เชี่ยวชาญด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม เยอรมนีมีนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยราคาประหยัดในระยะยาว โดยให้คำมั่นสัญญาว่าจะให้ค่าเช่าต่ำกว่าราคาตลาดเป็นเวลา 15-25 ปี

ในเวียดนาม การพัฒนาตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่าถือเป็นก้าวสำคัญ ท่ามกลางสถานการณ์ราคาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมที่พุ่งสูงขึ้น ซึ่งเกินกำลังความสามารถทางการเงินของกลุ่มผู้มีรายได้ปานกลางจำนวนมาก และปัญหาต่างๆ ที่เกิดขึ้นในกระบวนการดำเนินนโยบาย การมุ่งเน้นรูปแบบการให้เช่าเพียงอย่างเดียว ไม่ใช่การขาย จะช่วยให้มั่นใจถึงอุปทานที่มั่นคง จำกัดการเก็งกำไร และรักษาราคาค่าเช่าให้อยู่ในระดับที่เหมาะสมและยั่งยืน

“ด้วยเหตุนี้ ผู้คน โดยเฉพาะกลุ่มรายได้น้อยและปานกลาง จะมีโอกาสที่แท้จริงในการตั้งถิ่นฐาน ขณะเดียวกันก็ค่อยๆ ลดแรงกดดันต่อการเป็นเจ้าของบ้านลง” VARS IRE เน้นย้ำ

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้การเช่ากลายเป็นวิธีแก้ปัญหาที่ยั่งยืนอย่างแท้จริง VARS IRE เชื่อว่าจำเป็นต้องส่งเสริมความร่วมมือระหว่างภาครัฐและเอกชน (PPP) ซึ่งภาคธุรกิจมีส่วนร่วมในการก่อสร้างโครงการ และรัฐซื้อความเป็นเจ้าของกลับคืนหรือเช่ากลับเพื่อดำเนินการ

พร้อมกันนี้ ยังจำเป็นต้องดำเนินการวิจัยและประกาศใช้กฎระเบียบเกี่ยวกับมาตรฐานที่อยู่อาศัยให้เช่าอย่างต่อเนื่อง รวมถึงการจำกัดการปรับขึ้นราคาประจำปี การใช้สัญญาเช่าระยะยาว และการทำให้เงื่อนไขการปรับเปลี่ยนมีความโปร่งใส และการเสนอกลไกและนโยบายจูงใจเพื่อส่งเสริมการมีส่วนร่วมทางสังคมในการส่งเสริมการก่อสร้างที่อยู่อาศัยให้เช่า

ในระยะยาว เมื่ออุปทานที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาประหยัดและที่อยู่อาศัยให้เช่า ปรับตัวดีขึ้น ดุลยภาพระหว่างอุปทานและอุปสงค์ในตลาดจะค่อยๆ คงที่ ความต้องการเป็นเจ้าของส่วนหนึ่งจะถูกแทนที่ด้วยความต้องการเช่า ซึ่งจะช่วยลดแรงกดดันจากการขึ้นราคาและสร้างเงื่อนไขให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ดำเนินงานได้อย่างโปร่งใสและยั่งยืนมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็เปิดโอกาสด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงให้กับคนส่วนใหญ่

ขณะเดียวกัน คุณดิงห์ มิญ ตวน ผู้อำนวยการฝ่ายธุรกิจของ PropertyGuru Vietnam ยังได้วิเคราะห์ว่า การสร้างบ้านเพื่อสังคม 1 ล้านหลังก่อนปี 2030 ถือเป็นโครงการที่ท้าทายอย่างยิ่ง อย่างไรก็ตาม หากยังคงใช้รูปแบบเดิม เช่น การส่งเสริมให้ภาคธุรกิจและธนาคารมีส่วนร่วมในทิศทางของการมีส่วนร่วม เป้าหมายดังกล่าวคงยากที่จะบรรลุผลสำเร็จ

“หากเรามีกองทุนที่แสดงให้เห็นถึงบทบาทเชิงรุกของรัฐในการสร้างทุนให้ประชาชนซื้อที่อยู่อาศัยสังคมและสนับสนุนนักลงทุนด้วยทุนเพื่อการก่อสร้าง จะเป็นมาตรการคู่ขนานในการส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยสังคมได้อย่างรวดเร็ว” นายตวนกล่าว

นายตวน กล่าวว่า ผลกระทบประการแรกของกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติคือการช่วยให้ผู้ลงทุนมีเงินทุนเพื่อเร่งความคืบหน้าในการก่อสร้างโครงการบ้านจัดสรรในราคาที่เหมาะสมยิ่งขึ้น

ผลกระทบประการที่สองคือการช่วยเหลือประชาชน ปัจจุบันลูกค้าที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านต้องเสียดอกเบี้ยเป็นส่วนใหญ่จากรายได้ อย่างไรก็ตาม ด้วยมาตรการสินเชื่อใหม่ของกองทุนที่อยู่อาศัยแห่งชาติ ระยะเวลากู้ยืมจึงยาวนานขึ้น ผ่อนชำระน้อยลง ทำให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องง่ายขึ้น

ที่มา: https://congluan.vn/quy-nha-o-quoc-gia-lieu-co-phai-la-giai-phap-cho-khung-hoang-nha-o-tai-viet-nam-10320069.html