สหพันธ์การค้าและอุตสาหกรรมเวียดนาม (VCCI) รวมไปถึงหน่วยงานอื่นๆ อีกหลายแห่งปรึกษาหารือกัน เห็นพ้องต้องกันว่า การอนุญาตให้ธุรกิจที่มี "ที่ดินอื่น" ดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์นั้นมีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อตอบโจทย์ความต้องการในทางปฏิบัติ
 |
| กฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินสำหรับโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการพูดถึงกันอย่างมาก ภาพ: ดึ๊ก ถั่น |
ประเด็นที่เหลือของกฎหมายที่ดิน
“กฎหมายที่ดิน 2567 – เนื้อหาสำคัญที่ธุรกิจต้องรู้” คือหัวข้อของการประชุมเชิงปฏิบัติการที่ VCCI จัดขึ้นเมื่อเร็วๆ นี้ โดยมีตัวแทนภาคธุรกิจหลายร้อยรายและวิทยากรจำนวนมากที่มีส่วนร่วมในกระบวนการร่างกฎหมายที่สำคัญยิ่งนี้เข้าร่วม
นายเดา อันห์ ตวน รองเลขาธิการและหัวหน้าฝ่ายกฎหมายของ VCCI กล่าวว่า กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ได้ขจัดความซ้ำซ้อนระหว่างเอกสารทางกฎหมาย ทำให้กระบวนการจัดการที่ดินรวดเร็วขึ้น และส่งเสริมการทำธุรกรรมในตลาด ประเด็นสำคัญที่เหลืออยู่คือกฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ มีอยู่ 2 กรณี คือ หากวิสาหกิจมีที่ดิน ต้องมีที่ดินอยู่อาศัยทั้งหมดหรือบางส่วน (มาตรา 127 ข้อ 6) และหากวิสาหกิจเจรจาขอรับสิทธิใช้ที่ดิน ต้องมี "ที่ดินอยู่อาศัย" 100% (ข้อ ข ข้อ 1 มาตรา 127)
“กรณีการได้รับสิทธิการใช้ที่ดินต้องมีเอกสารรับรองจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด และต้องสอดคล้องกับผังเมือง ตามกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2556 เฉพาะกรณีการ 'เก็บ' ที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม เท่านั้นที่ต้องมีเอกสารจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัด” นายตวนกล่าวเปรียบเทียบ
หลังจากกระบวนการร่างกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 เสร็จสิ้น คุณตวนเน้นย้ำว่า กฎระเบียบเกี่ยวกับกองทุนที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้รับการหารือกันอย่างมากในตอนที่มีการผ่านกฎหมายแก้ไขกฎหมายการลงทุนและธุรกิจ 9 ฉบับ (ต้นปี 2565) ประเด็นสำคัญที่ถกเถียงกันในการร่างกฎหมายที่ดินคือประเด็นที่อยู่ระหว่างการร่างกฎหมาย และกำลังเปิดกลไกนำร่อง
คาดว่าจะนำเสนอร่างมติ สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เรื่อง โครงการนำร่องการดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย (ร่าง) ต่อสภานิติบัญญัติแห่งชาติ ในการประชุมสมัยที่ 7 (พ.ค. 2567)
ตามเอกสารที่ทำหน้าที่ประเมินผลงานของกระทรวงยุติธรรม กำหนดแนวทางปฏิบัติไว้ในร่าง ดังนี้
ประการแรก ที่ดินสำหรับดำเนินโครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์ผ่านข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน เป็นที่ดินประเภทตามที่กำหนดไว้ในมาตรา 9 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2567 ซึ่งมีสิทธิโอนสิทธิการใช้ที่ดินได้ตามบทบัญญัติของกฎหมายที่ดิน รูปแบบของข้อตกลงประกอบด้วย การโอนสิทธิการใช้ที่ดิน การบริจาคทุนในรูปของสิทธิการใช้ที่ดิน และการบริจาคสิทธิการใช้ที่ดิน
ประการที่สอง ที่ดินที่นิติบุคคลอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิใช้ประโยชน์เป็นของที่ดินประเภทใดประเภทหนึ่งหรือรวมถึงที่ดินประเภทต่อไปนี้: ที่ดินเพื่อการเกษตร ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร นอกเหนือจากที่ดินเพื่ออยู่อาศัย ในกรณีที่โครงการบ้านจัดสรรเชิงพาณิชย์มีความจำเป็นต้องขยายพื้นที่มากกว่าพื้นที่ที่นิติบุคคลใช้อยู่ในปัจจุบัน นิติบุคคลต้องทำสัญญารับสิทธิใช้ที่ดินประเภทที่ระบุไว้ในวรรค 1 แห่งข้อนี้ เพื่อมีที่ดินสำหรับดำเนินโครงการ
ประการที่สาม ในกรณีที่พื้นที่ดินสำหรับดำเนินโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์โดยวิธีรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินตามวรรคหนึ่งแห่งมาตรานี้ มีพื้นที่ดินที่หน่วยงานหรือองค์กรของรัฐบริหารจัดการ รัฐต้องคืนที่ดินนั้นและจัดสรรหรือให้เช่าที่ดินแก่ผู้ลงทุน โดยมิต้องขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินหรือประมูลเพื่อคัดเลือกผู้ลงทุนให้ดำเนินโครงการที่ใช้ที่ดินนั้น
แนวทางการคัดเลือกโครงการและสถานที่ดำเนินการนำร่อง คือ การดำเนินการนำร่องโครงการบ้านจัดสรรพาณิชย์ผ่านข้อตกลงรับโอนสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดินที่ไม่ใช่ที่อยู่อาศัย ไม่เกินร้อยละ 30 ของจำนวนโครงการ และไม่เกินร้อยละ 20 ของพื้นที่ความต้องการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรทั้งหมดที่ได้รับอนุมัติจากโครงการและแผนพัฒนาที่อยู่อาศัยจนถึงปี 2573 โดยให้ความสำคัญกับการดำเนินการนำร่องในเขตเมืองและพื้นที่ผังเมืองที่ได้รับอนุมัติ
ตามบทบัญญัติของมตินี้ คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะกำหนดแนวทางการดำเนินโครงการนำร่องให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงของท้องถิ่น คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะนำเสนอรายชื่อโครงการนำร่องต่อสภาประชาชนในระดับเดียวกันเพื่ออนุมัติก่อนเริ่มดำเนินโครงการนำร่อง โครงการนำร่องนี้จะเริ่มดำเนินการตั้งแต่ปี พ.ศ. 2568 และมีระยะเวลา 5 ปี
ในการตอบสนองต่อการร้องขอความคิดเห็นเกี่ยวกับร่างกฎหมาย VCCI ระบุว่าการอนุญาตให้บริษัทต่างๆ รับการโอนสิทธิในการใช้ "ที่ดินอื่น" และการอนุญาตให้บริษัทที่มี "ที่ดินอื่น" ในปัจจุบันดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ ถือเป็นข้อเสนอแนะที่สำคัญและสำคัญประการหนึ่งของบริษัทต่างๆ ในระหว่างกระบวนการร่างกฎหมายที่ดินปี 2024
กฎหมายที่ดินฉบับใหม่ พ.ศ. 2567 หยุดกำหนดไว้เพียงว่าวิสาหกิจจะได้รับอนุญาตให้รับโอน "ที่ดินเพื่ออยู่อาศัย" เท่านั้น ส่วนวิสาหกิจที่มี "ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยหรือที่ดินเพื่ออยู่อาศัยและที่ดินอื่น ๆ" ได้รับอนุญาตให้ดำเนินโครงการลงทุนก่อสร้างที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์
VCCI เห็นด้วยอย่างยิ่งและเห็นด้วยอย่างยิ่งกับการพัฒนามตินำร่องที่อนุญาตให้วิสาหกิจได้รับโอนสิทธิการใช้ “ที่ดินอื่น” ซึ่งอนุญาตให้วิสาหกิจที่ปัจจุบันมี “ที่ดินอื่น” สามารถดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ได้ กฎระเบียบนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง เพื่อตอบสนองความต้องการในทางปฏิบัติ ช่วยแก้ไขปัญหาและขจัดอุปสรรคต่างๆ ที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน และลดความยุ่งยากของโครงการต่างๆ ในปัจจุบัน
กุญแจสำคัญอยู่ที่การป้องกันความเสี่ยง
ในระหว่างกระบวนการจัดทำร่างกฎหมาย ข้อเสนอโครงการนำร่องได้รับการอนุมัติจากท้องถิ่นหลายแห่ง รวมถึงท้องถิ่นที่ไม่เคยดำเนินโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์มาก่อน ผ่านรูปแบบการรับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน หรือการใช้ที่ดินที่อยู่อาศัยและที่ดินประเภทอื่นๆ ที่หน่วยงานรัฐที่เกี่ยวข้องอนุญาตให้เปลี่ยนวัตถุประสงค์เป็นที่อยู่อาศัยได้ (เช่น หุ่งเยน และบางพื้นที่) สำหรับเมืองใหญ่ที่โครงการจำนวนมากกำลังประสบปัญหา การสนับสนุนร่างกฎหมายยิ่งเข้มแข็งยิ่งขึ้น
สมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) ยืนยันว่าการพัฒนาร่างกฎหมายฉบับนี้มีความจำเป็นอย่างยิ่ง โดยชี้ให้เห็นถึงปัญหาเชิงปฏิบัติหลายประการ ตัวอย่างเช่น หากนักลงทุนได้รับอนุญาตให้เจรจาเฉพาะสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย ก็จะไม่มีกองทุนที่ดินขนาดใหญ่เพียงพอที่จะลงทุนในการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ พื้นที่เมืองขนาดใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคครบครัน โครงสร้างพื้นฐานทางสังคมที่เชื่อมโยงกัน และสาธารณูปโภคและบริการในเมือง
เหตุผลก็คือที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดตามกฎหมายที่ดินว่าด้วยการจัดสรรที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยมีขนาดไม่เกิน 400 ตารางเมตร ในขณะที่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่ที่สุดในเขตเมืองมีขนาดเพียงไม่กี่พันตารางเมตรเท่านั้น “โดยทั่วไปแล้ว วิลล่าโบราณที่เลขที่ 110 - 112 โว วัน ตัน (เขต 3 นครโฮจิมินห์) มีหน้ากว้างติดถนน 3 ด้าน มีพื้นที่เพียงกว่า 2,700 ตารางเมตรเท่านั้น” HoREA ระบุ
กระทรวงเกษตรและสหกรณ์ (HoREA) ระบุว่า ประเด็นสำคัญคือการป้องกันและหยุดยั้งความเสี่ยงที่จะทำให้เกิดการสูญเสียรายได้งบประมาณแผ่นดิน การสูญเสียทรัพย์สินสาธารณะ เช่น ทรัพยากรที่ดิน และการไม่อนุญาตให้นักลงทุนแสวงหาผลประโยชน์จากส่วนต่างค่าเช่าที่ดินอย่างผิดกฎหมายในการดำเนินกลไกการเจรจาต่อรองด้วยตนเอง หากกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 มีผลบังคับใช้อย่างสมบูรณ์ กฎระเบียบที่เข้มงวดและสอดคล้องกันเกี่ยวกับราคาที่ดิน จะช่วยป้องกันและหยุดยั้งความเสี่ยงดังกล่าวได้
ในส่วนของพื้นที่ดำเนินการ HoREA แสดงความ "ยินดีอย่างยิ่ง" เมื่อร่างเสนอให้จังหวัดและเมืองที่บริหารจัดการโดยส่วนกลางทั้งหมดสามารถออกเกณฑ์เกี่ยวกับพื้นที่ ทุนการลงทุน และเกณฑ์อื่นๆ ที่เหมาะสมกับความเป็นจริงในท้องถิ่น เพื่อเลือกโครงการในพื้นที่นำร่องที่ได้รับอนุญาต
อย่างไรก็ตาม VCCI เชื่อว่าข้อเสนอนี้อาจก่อให้เกิดข้อกังวลเกี่ยวกับกลไกการขออนุมัติโครงการลงทุนที่อยู่ภายใต้กลไกนำร่อง เพื่อจำกัดสถานการณ์นี้ VCCI เสนอให้พิจารณากำหนดเกณฑ์ทั่วไปไว้ในมติ และหน่วยงานท้องถิ่นจะใช้เกณฑ์เหล่านี้ในการพิจารณาโครงการที่เหมาะสม
- การสนับสนุนของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดอานซางในการร่างกฎหมาย
สำหรับขนาดโครงการที่ตกลงรับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น เสนอให้นำร่องใช้พื้นที่น้อยกว่า 10 เฮกตาร์ โดยที่ขนาดพื้นที่น้อยกว่า 10 เฮกตาร์ นักลงทุนสามารถเจรจาขอโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ด้วยตนเอง โดยไม่ต้องผ่านกระบวนการทางปกครองจากหน่วยงานภาครัฐ ในทางกลับกัน ขนาดพื้นที่นี้ยังสอดคล้องกับอำนาจอนุมัติการเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเพื่อการเพาะปลูกข้าว (ถ้ามี) ของสภาประชาชนจังหวัดอีกด้วย
ในส่วนของเงินลงทุน ขึ้นอยู่กับพื้นที่โครงการ อาจอยู่ระหว่าง 20,000 ล้านดอง ถึง 300,000 ล้านดอง นักลงทุนต้องเป็นองค์กรเศรษฐกิจที่ดำเนินธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ มีศักยภาพทางการเงินสอดคล้องกับขนาดและเงินลงทุนรวมของโครงการตามกฎระเบียบปัจจุบัน
แหล่งที่มา
การแสดงความคิดเห็น (0)