ประเทศไทย: ความท้าทายใหม่สำหรับตลาดที่อยู่อาศัย

จำนวนประชากรสูงวัยที่เพิ่มขึ้นกำลังสร้างการเปลี่ยนแปลงอย่างลึกซึ้งในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย เนื่องจากอัตราการเติบโตของรายได้ตามหลังต้นทุนการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มสูงขึ้น ทำให้ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของหลายครัวเรือนลดลง ในบริบทนี้ การพัฒนารูปแบบที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวควบคู่ไปกับนโยบายการกำกับดูแลตลาดที่เหมาะสม ถือเป็นแนวทางที่จำเป็นในการบรรเทาแรงกดดันทางการเงินและรักษาเสถียรภาพในตลาดอสังหาริมทรัพย์

การสูงวัยของประชากรส่งผลให้ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไป

ประเทศไทยกำลังเข้าสู่ช่วงเวลาที่ประชากรสูงวัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว ในปี 2023 ประเทศไทยได้กลายเป็นสังคมผู้สูงอายุอย่างเป็นทางการ และจากการคาดการณ์ทางประชากรศาสตร์ ประชากรของประเทศไทยอาจถึงจุดสูงสุดประมาณปี 2033 ก่อนที่จะเริ่มลดลง

การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างประชากรส่งผลกระทบโดยตรงต่อตลาดที่อยู่อาศัย เป็นเวลานานแล้วที่ความต้องการซื้อบ้านในประเทศไทยได้รับแรงขับเคลื่อนจากการเติบโตของประชากร การขยายตัวของชนชั้นกลาง และแนวโน้มการสะสมความมั่งคั่งผ่านอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม ปัจจัยเหล่านี้กำลังค่อยๆ อ่อนตัวลง

สัดส่วนของประชากรวัยทำงานที่มีกำลังซื้อบ้านลดลง ในขณะที่ขนาดครัวเรือนก็เล็กลง แนวโน้มที่เพิ่มขึ้นของครัวเรือนที่มีผู้อยู่อาศัยเพียงคนเดียวและครัวเรือนขนาดเล็กกำลังเปลี่ยนแปลงความต้องการที่อยู่อาศัยแบบดั้งเดิมอย่างมีนัยสำคัญ

จำนวนประชากรสูงวัยที่เพิ่มขึ้นกำลังก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างลึกซึ้งในตลาดที่อยู่อาศัยของไทย
ภาพ: เอเอฟพี

นอกจากนี้ สินเชื่อบ้านส่วนใหญ่ในประเทศไทยเป็นการกู้ยืมแบบรายบุคคล เมื่อโครงสร้างครอบครัวเปลี่ยนแปลงไป ความสามารถในการได้รับการสนับสนุนจากเครือข่ายญาติพี่น้องก็ลดลง ส่งผลให้ผู้ซื้อบ้านต้องเผชิญกับแรงกดดันทางการเงินมากขึ้น

ผลการศึกษาชี้ให้เห็นว่า ผลกระทบจากจำนวนประชากรสูงวัยที่เพิ่มขึ้น อาจทำให้ความต้องการที่อยู่อาศัยในประเทศไทยลดลงปีละ 0.6% ถึง 1.3% ซึ่งถือเป็นแนวโน้มระยะยาวที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อแนวโน้มของตลาดอสังหาริมทรัพย์

ในขณะเดียวกัน การเติบโตของรายได้ประชาชนกลับไม่ทันกับต้นทุนด้านที่อยู่อาศัย แบบจำลองวิเคราะห์บางแบบชี้ให้เห็นว่า เพื่อรักษาระดับการเป็นเจ้าของบ้านในอดีต รายได้ประชาชนจำเป็นต้องเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยประมาณ 4.7% ต่อปี อย่างไรก็ตาม อัตราการเติบโตของค่าจ้างที่แท้จริงในประเทศไทยยังคงอยู่ในระดับต่ำและไม่สม่ำเสมอในกลุ่มแรงงานต่างๆ มาเป็นเวลานานแล้ว

ด้วยเหตุนี้ ช่องว่างระหว่างราคาบ้านกับรายได้จึงกว้างขึ้นเรื่อยๆ สำหรับหลายครัวเรือน โดยเฉพาะครัวเรือนที่มีรายได้น้อย การเป็นเจ้าของบ้านกำลังกลายเป็นภาระทางการเงินในระยะยาว แทนที่จะเป็นเครื่องมือสร้างความมั่นคง ทางเศรษฐกิจ อย่างที่เคยเป็นมา

แรงกดดันด้านราคาและการเปลี่ยนแปลงเชิงพื้นที่ของเมือง

การเปลี่ยนแปลงด้านประชากรและรายได้กำลังส่งผลให้เกิดการปรับตัวที่ไม่เท่าเทียมกันในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศไทย ความต้องการที่อยู่อาศัยกระจุกตัวมากขึ้นในเขตเมืองใหญ่ที่มีโครงสร้างพื้นฐานที่ดีและโอกาสการจ้างงานสูง ในขณะเดียวกัน ครัวเรือนที่มีรายได้น้อยจำนวนมากถูกบังคับให้ย้ายไปอยู่ชานเมือง ซึ่งการคมนาคมไม่เอื้ออำนวยและโอกาสที่ราคาจะเพิ่มขึ้นก็ต่ำกว่า

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า แนวโน้มประชากรสูงวัยมักนำไปสู่การมีที่อยู่อาศัยล้นตลาดในพื้นที่ที่ไม่น่าดึงดูดใจ ในขณะเดียวกันก็ทำให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ลดลงในพื้นที่ที่มีอัตราการเติบโตของประชากรต่ำ ซึ่งหมายความว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ทำหน้าที่เป็นช่องทางสะสมสินทรัพย์ที่มั่นคงสำหรับหลายครัวเรือนอีกต่อไป

แรงกดดันด้านต้นทุนที่อยู่อาศัยก็เพิ่มสูงขึ้นอย่างมากเช่นกัน ปัจจุบันครัวเรือนไทยจำนวนมากใช้จ่ายระหว่าง 36% ถึง 60% ของรายได้ไปกับค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัย ซึ่งถือเป็นระดับความเสี่ยงสูงต่อความเปราะบางทางการเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในบริบทของเศรษฐกิจที่กำลังเข้าสู่สังคมผู้สูงอายุและการเติบโตของรายได้ที่ชะลอตัว

ธนาคารโลก ตั้งข้อสังเกตว่า ค่าใช้จ่ายด้านที่อยู่อาศัยที่สูงเกินไปอาจบั่นทอนเงินออมของครัวเรือน ซึ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการฟื้นตัวของเศรษฐกิจต่อภาวะวิกฤตในระยะยาว

ในประเทศไทย เช่นเดียวกับประเทศอื่นๆ ในเอเชีย การเป็นเจ้าของบ้านยังคงมีความเชื่อมโยงอย่างลึกซึ้งกับแนวคิดเรื่องความมั่นคงในชีวิตและสถานะทางสังคม ในขณะที่การเช่ามักถูกมองว่าเป็นทางเลือกชั่วคราวหรือไม่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม ความเป็นจริงของตลาดกำลังบังคับให้หลายครัวเรือนต้องพิจารณาแนวคิดนี้ใหม่

ผู้เชี่ยวชาญแนะนำว่าประเทศไทยจำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาระบบที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวที่มีความมั่นคงสูง โดยเฉพาะในพื้นที่นอกเขตเมือง รูปแบบนี้อาจเหมาะสมกว่าสำหรับกลุ่มประชากรที่เข้าถึงตลาดการเป็นเจ้าของบ้านได้ยาก

เพื่อให้ตลาดเช่าเป็นทางเลือกที่ยั่งยืน ตลาดเช่าจำเป็นต้องมีการจัดการที่เป็นระบบมากขึ้น รวมถึงสัญญาเช่าระยะยาวที่มั่นคง ราคาที่คาดการณ์ได้ และกลไกในการคุ้มครองสิทธิของผู้เช่า ซึ่งคาดว่าจะช่วยบรรเทาภาระทางการเงินของครัวเรือนที่มีรายได้น้อยและผู้สูงอายุได้

บทบาทของการลงทุนจากต่างประเทศต่อความสมดุลของตลาด

นอกเหนือจากแนวทางแก้ไขภายในประเทศแล้ว นักวิจัยยังเสนอแนะว่าการลงทุนจากต่างประเทศอาจมีบทบาทสนับสนุนในการปรับสมดุลตลาดที่อยู่อาศัยของไทย หากมีการบริหารจัดการอย่างเหมาะสม

ปัจจุบัน ความต้องการจากนักลงทุนต่างชาติส่วนใหญ่มุ่งเน้นไปที่ตลาดอพาร์ตเมนต์ในเมืองใหญ่ ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งประเทศไทยแสดงให้เห็นว่า การซื้ออสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติมีส่วนทำให้ราคาบ้านในบางพื้นที่ที่มีความต้องการสูงปรับตัวสูงขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า หากมีการควบคุมอย่างเหมาะสม การไหลเข้าของเงินทุนจากต่างประเทศสามารถช่วยดูดซับอุปทานในกลุ่มตลาดระดับสูงและรักษาระดับกิจกรรมทางเศรษฐกิจในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเมืองได้ ในขณะเดียวกัน นโยบายภายในประเทศควรเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยให้เช่าระยะยาวในพื้นที่ที่มีความต้องการต่ำ

อย่างไรก็ตาม แนวทางนี้ก็มีความเสี่ยงอย่างมากเช่นกัน การศึกษาหลายชิ้นชี้ให้เห็นถึงแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นในประเทศไทยในการเปลี่ยนอพาร์ตเมนต์ให้เป็นที่พักให้เช่าระยะสั้น ซึ่งสร้างแรงกดดันต่อการบริหารจัดการเมืองและทำให้ตลาดที่อยู่อาศัยไม่มั่นคง

นอกจากนี้ ความต้องการจากนักลงทุนต่างชาติอาจส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ใจกลางเมืองสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ทำให้ประชาชนในประเทศสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ง่ายขึ้น

ผู้เชี่ยวชาญยังเตือนถึงความเสี่ยงของการเพิ่มขึ้นของความเหลื่อมล้ำทางพื้นที่ เนื่องจากเงินทุนไหลเข้าสู่เมืองใหญ่ ในขณะที่หลายพื้นที่ชานเมืองเผชิญกับภาวะอุปทานล้นตลาดและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ลดลง

ในบริบทนี้ นักวิจัยเสนอแนะว่านโยบายด้านที่อยู่อาศัยของประเทศไทยจำเป็นต้องมีความครอบคลุมมากขึ้น โดยผสมผสานการปรับปรุงด้านอุปสงค์ การปรับโครงสร้างด้านอุปทาน และการควบคุมกระแสการลงทุนอย่างเหมาะสม

ดังนั้น การสนับสนุนการเปลี่ยนผ่านจากการเป็นเจ้าของบ้านไปสู่การเช่าระยะยาวสำหรับกลุ่มเปราะบางจึงควรได้รับการพิจารณาให้เป็นหนึ่งในนโยบายสำคัญ ในขณะเดียวกัน กลไกการบริหารจัดการการลงทุนจากต่างประเทศควรมีเป้าหมายเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับตลาดมากกว่าที่จะมุ่งเน้นเฉพาะการส่งเสริมการเติบโตในระยะสั้น

ในระยะยาว คาดการณ์ว่าจำนวนประชากรสูงวัยจะยังคงนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงอย่างลึกซึ้งต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทย จึงจำเป็นต้องมีนโยบายด้านที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นและปรับตัวได้มากขึ้น เพื่อให้มั่นใจได้ว่าราคาที่อยู่อาศัยยังคงเหมาะสม รักษาเสถียรภาพทางสังคม และบรรเทาความเสี่ยงทางการเงินที่เกิดจากการเปลี่ยนแปลงทางประชากรศาสตร์

ที่มา: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html