การค้นหาวิธีแก้ปัญหาสำหรับโครงการบ้านร้าง - ตอนที่ 1: คนงานหนุ่มสาวดิ้นรนหาที่อยู่อาศัย

บทเรียนที่ 1: คนงานรุ่นใหม่ดิ้นรนหาที่อยู่อาศัย

ราคาที่อยู่อาศัยในนคร โฮจิมิน ห์จะยังคงสูงขึ้นในปี 2568 ขณะที่รายได้ของแรงงานรุ่นใหม่จะไม่เพิ่มขึ้น อุปทานที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงกำลังขาดแคลนมากขึ้นเรื่อยๆ ขณะที่หลายโครงการถูกยกเลิกไป ความขัดแย้งนี้ทำให้ความฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเองสำหรับคนหนุ่มสาวหลายพันคนเลือนหายไป

ช่องว่างระหว่างราคาบ้านและรายได้กำลังกว้างขึ้น

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ความต้องการที่อยู่อาศัยสำหรับแรงงานหนุ่มสาวที่มีรายได้น้อยและปานกลางในนครโฮจิมินห์มีความเร่งด่วนมากขึ้นเรื่อยๆ แม้จะมีงานที่มั่นคงและรายได้ค่อยๆ ดีขึ้นตามกาลเวลา แต่พวกเขาก็ยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงที่อยู่อาศัย

คำบรรยายภาพ — โครงการอพาร์ทเมนต์และวิลล่าหรู BMC – Hung Long (BMC Hung Long) ตั้งอยู่ที่ 1323 Huynh Tan Phat, Phu Thuan ward (นครโฮจิมินห์) เริ่มก่อสร้างในปี 2011 และยังคงมีสภาพทรุดโทรมและยังไม่เสร็จสมบูรณ์

รายงานของ CBRE Vietnam ในไตรมาสที่ 3 ปี 2568 ระบุว่าราคาขายเบื้องต้นของอพาร์ตเมนต์ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ประมาณ 87 ล้านดองต่อตารางเมตร เพิ่มขึ้น 31% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปี 2567 ส่งผลให้ราคาอพาร์ตเมนต์สูงเกินกว่าที่คนทำงานรุ่นใหม่ส่วนใหญ่จะสามารถจ่ายได้ จากการวิเคราะห์ของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ พบว่าหากต้องการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาด 70 ตารางเมตรในราคาปกติในปัจจุบัน ครัวเรือนที่มีรายได้ดีต้องใช้เวลาสะสมทรัพย์นานถึง 9-10 ปี

ขณะเดียวกัน รายได้เฉลี่ยของแรงงานรุ่นใหม่ในปัจจุบันอยู่ระหว่าง 12 ถึง 20 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งส่วนใหญ่เพียงพอสำหรับค่าครองชีพและเงินออมบางส่วน ช่องว่างระหว่างการเติบโตของรายได้กับการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยกำลังขยายกว้างขึ้น ทำให้ความสามารถในการออมเพื่อซื้อบ้านแทบจะเป็นไปไม่ได้

ไม่เพียงแต่กังวลเรื่องราคาเท่านั้น หลายคนยังแสดงความกังวลใจเมื่อลงทุนในโครงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่เริ่มต้นอีกด้วย อันที่จริง ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โครงการหลายโครงการล่าช้ากว่ากำหนด แม้กระทั่งบางโครงการก็ไม่สามารถส่งมอบบ้านให้กับผู้ซื้อได้เป็นเวลาหลายปีแล้ว

คุณโว ตรัน เบา เตี๊ยน ในเขตเตินฟอง นครโฮจิมินห์ เล่าว่า “ฉันอยากสร้างอาชีพในเมืองและมีบ้านเป็นของตัวเองเพื่อทำงานอย่างสบายใจ แต่ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันสูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของฉัน การซื้อบ้านในเวลานี้จึงเป็นเรื่องยาก ฉันอ่านเจอในหนังสือพิมพ์ว่ามีโครงการบ้านจัดสรรร้างจำนวนมากที่ไม่มีผู้อยู่อาศัย ขณะที่ผู้คนจำนวนมากที่อาศัยและทำงานในนครโฮจิมินห์ก็ต้องการบ้านเช่นกัน”

ในทำนองเดียวกัน คุณเหงียน ฮวีญ นู (เขตโก วาป นครโฮจิมินห์) กล่าวว่า “สิ่งที่ผมกังวลมากที่สุดไม่ใช่แค่ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นอย่างรวดเร็วเท่านั้น แต่ยังรวมถึงความรู้สึกไม่มั่นคงเมื่อตลาดมีโครงการ “ร้าง” จำนวนมาก ทั้งโครงการที่ยังสร้างไม่เสร็จหรือสร้างเสร็จแล้ว แต่ไม่มีผู้อยู่อาศัยอยู่เลย บ้านร้างมานานหลายปี ขาดสิ่งอำนวยความสะดวกและพลังงาน ทำให้ผมยิ่งลังเลที่จะลงทุนมากขึ้นไปอีก”

คนงานหนุ่มสาวจำนวนมากเชื่อว่าหากมีนโยบายสนับสนุนสินเชื่อแบบพิเศษและมีการพัฒนาที่อยู่อาศัยประเภทต่างๆ ที่เหมาะสมกับรายได้มากขึ้น พวกเขาจะกล้ากู้ยืมและผ่อนชำระเพื่อลงหลักปักฐาน

โครงการบ้านจัดสรรหลายโครงการถูก “ลืม”

ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา หลายโครงการถูกคาดหวังว่าจะเป็น “เมืองต้นแบบ” หรือ “เมืองจำลอง” ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกทันสมัยครบครัน เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมการอยู่อาศัยแบบใหม่ให้กับผู้อยู่อาศัย อย่างไรก็ตาม ไม่นานหลังจากนั้น หลายโครงการในเมืองก็ตกอยู่ในสถานะที่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์หรือสร้างไม่เสร็จครึ่งหนึ่ง

ตัวอย่างทั่วไปคือพื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่ของเมืองบิ่ญคานห์ ขนาด 38.4 เฮกตาร์ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของโครงการสร้างอพาร์ตเมนต์ 12,500 ยูนิต เพื่อรองรับการตั้งถิ่นฐานใหม่ในเขตเมืองทูเถียม ในเขตอันคานห์ นครโฮจิมินห์ ซึ่งสร้างเสร็จเมื่อ 10 ปีก่อน แต่ยังคงเงียบสงบจนถึงปัจจุบัน ในแต่ละปี นครโฮจิมินห์ต้องจ่ายเงินหลายหมื่นล้านดองเพื่อจ่ายค่าบำรุงรักษาและค่าบริหารจัดการ ระหว่างที่รอการดำเนินการจัดการการตั้งถิ่นฐานใหม่

เมื่อเร็วๆ นี้ คณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้ออกแผนการประมูลอพาร์ตเมนต์สำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่จำนวน 3,790 ห้อง ในเขตเมืองใหม่ Thu Thiem เขต An Khanh พร้อมกับเปลี่ยนรูปแบบเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ เป็นที่ทราบกันดีว่านครโฮจิมินห์จะแบ่งอพาร์ตเมนต์สำหรับการตั้งถิ่นฐานใหม่จำนวน 3,790 ห้อง ออกเป็นสองบล็อกเพื่อประมูล ได้แก่ อพาร์ตเมนต์จำนวน 2,220 ห้องในบล็อก R1, R2, R3 และอพาร์ตเมนต์จำนวน 1,570 ห้องในบล็อก R4, R5 อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดนี้จะถูกขายเพื่อวัตถุประสงค์ในการเป็นที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์

ในเขตเทศบาลนาเบะ โครงการเคนตัน โหนด ซึ่งเดิมชื่อเคนตัน เรสซิเดนเซส เป็นศูนย์กลางของตลาดอสังหาริมทรัพย์เมื่อเปิดตัวครั้งแรก โครงการตั้งอยู่ริมถนนเหงียนฮู่โถ เชื่อมต่อกับถนนเหงียนวันลินห์ มีพื้นที่ทั้งหมด 9.1 เฮกตาร์ ประกอบด้วยอพาร์ตเมนต์ 1,640 ยูนิต เงินลงทุนทั้งหมดสำหรับโครงการนี้ในขณะนั้นอยู่ที่ 300 ล้านดอลลาร์สหรัฐ คาดว่าจะแล้วเสร็จในปี 2554 อย่างไรก็ตาม จนถึงขณะนี้ โครงการยังคงอยู่ในสภาพที่ยังไม่ลงตัว และไม่มีทางออก

ไม่ไกลนัก โครงการอพาร์ตเมนต์และวิลล่าหรู BMC Hung Long บนถนน Huynh Tan Phat เขต Phu Thuan นครโฮจิมินห์ ก็เป็นโครงการระดับ “super” เช่นกัน อย่างไรก็ตาม หลังจากการก่อสร้างได้ไม่นาน โครงการนี้ก็ถูก “ปิดบัง” และถูกทิ้งร้างมานานกว่าทศวรรษ

คุณเหงียน ถิ ฮันห์ ชาวบ้านที่อาศัยอยู่ใกล้พื้นที่โครงการ BMC เล่าว่า “โครงการนี้ถูกทิ้งร้างมานานมากจนดิฉันกังวล เพราะตัวอาคารทรุดโทรมมาก หากพังทลายลงมาจะเป็นอันตรายอย่างยิ่ง หากปล่อยทิ้งไว้นานเกินไปจะกลายเป็นแหล่งอาศัยของงูและสัตว์เลื้อยคลานหลายชนิด ส่งผลกระทบต่อชีวิตของผู้คนรอบข้าง ดิฉันหวังว่าโครงการนี้จะกลับมาดำเนินการอีกครั้งในเร็วๆ นี้ เพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย”

พื้นที่ตั้งถิ่นฐานใหม่วิญล็อก บี (ตำบลเตินวิญล็อก นครโฮจิมินห์) ซึ่งอยู่ห่างจากใจกลางเมืองโฮจิมินห์ประมาณ 20 กิโลเมตร มีพื้นที่กว้าง 31 เฮกตาร์ สร้างขึ้นด้วยงบประมาณเกือบ 1,000 พันล้านดอง (เริ่มใช้งานตั้งแต่ปี พ.ศ. 2556) ปัจจุบันพื้นที่ดังกล่าวถูกปล่อยทิ้งร้าง มีเพียง 23/45 ยูนิต (874 ครัวเรือน ประชากร 3,874 คน) 22 ยูนิตว่างเปล่า และสิ่งอำนวยความสะดวกหลายแห่งเสื่อมโทรมลงเนื่องจากผู้คนไม่อยู่อาศัย เดินทางไกล ขาดงาน หรือเก็บบ้านไว้รอขายหรือใช้เป็นทุน สถานการณ์เช่นนี้ก่อให้เกิดความสูญเสียมหาศาล ส่งผลกระทบต่อภูมิทัศน์และความมั่นคง ส่งผลให้นครโฮจิมินห์ต้องหาทางแก้ไข เช่น การเปลี่ยนมาใช้ที่อยู่อาศัยแบบสงเคราะห์ การประมูล หรือการจัดสรรกองทุนที่อยู่อาศัยว่างเปล่านี้ใหม่

นายเหงียน เซิน ชาวบ้านในท้องถิ่น กล่าวว่า “เมื่อพวกเขาย้ายมาอยู่ที่นี่ หลายครัวเรือนรู้สึกหงุดหงิดเพราะพื้นที่นั้นอยู่ไกลจากใจกลางเมือง ไกลจากที่อยู่อาศัยเดิมของพวกเขา และป้ายรถเมล์ในย่านที่พักอาศัยก็น้อย ด้วยความไม่สะดวกในการเดินทางและการใช้ชีวิต ครัวเรือนส่วนใหญ่ที่ย้ายมาตั้งถิ่นฐานใหม่จึงย้ายออกไป ทำให้อพาร์ตเมนต์ทั้งหมดถูกทิ้งร้างและรกร้างราวกับ ‘บ้านผีสิง’”

บทเรียนที่ 2: การคลี่คลายปัญหาทางกฎหมาย การ 'ฟื้นคืน' โครงการ 'ที่ถูกระงับ'

ที่มา: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/tim-loi-giai-cho-cac-du-an-nha-o-bi-bo-hoang-bai-1-nguoi-lao-dong-tre-chat-vat-tim-noi-an-cu-20251207154157283.htm