ตามร่างแก้ไขเพิ่มเติมหลายมาตราของกฎหมายที่ดินปี 2024 ที่จัดทำโดย กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม เนื้อหาที่น่าสนใจประการหนึ่งคือข้อเสนอให้มีการออกใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน (สมุดแดง) สำหรับที่ดินที่ซื้อขายด้วยสัญญาลายลักษณ์อักษรระหว่างปี 2014 ถึง 2024 เพื่อแก้ไขปัญหาทางกฎหมายและคุ้มครองสิทธิของประชาชน
ในความเป็นจริง ตลอดระยะเวลากว่าทศวรรษ แม้จะมีกฎระเบียบทางกฎหมายที่เข้มงวดมากขึ้นเกี่ยวกับการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดิน แต่ธุรกรรมจำนวนมากยังคงดำเนินการโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือ โดยไม่มีการรับรองโดยทนายความหรือการรับรองอย่างเป็นทางการ หรือขาดเงื่อนไขทางกฎหมายที่จำเป็น
ส่งผลให้ผู้ซื้อที่ดินจำนวนมากไม่สามารถขอรับใบรับรองกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ ประสบปัญหาในการขอสินเชื่อจำนอง การโอนกรรมสิทธิ์ หรือเผชิญกับความเสี่ยงที่จะเกิดข้อพิพาทอยู่ตลอดเวลา
ดังนั้น หากมีการจัดทำเป็นทางการอย่างเป็นระบบ ข้อเสนอใหม่นี้คาดว่าจะนำธุรกรรมที่ค้างอยู่เหล่านี้เข้าสู่ระบบการจัดการอย่างเป็นทางการ ซึ่งจะช่วยส่งเสริมความโปร่งใสของตลาดอสังหาริมทรัพย์
นางสาวง็อก นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดลำดง กล่าวว่า ในหลายพื้นที่ของภาคกลางตอนบน การซื้อขายที่ดินโดยใช้เอกสารเขียนด้วยมือยังคงเป็นเรื่องปกติ โดยเฉพาะที่ดินเพื่อ การเกษตร ครัวเรือนชนกลุ่มน้อยจำนวนมากลังเลที่จะติดต่อหน่วยงานราชการหรือไม่คุ้นเคยกับขั้นตอนทางกฎหมาย ดังนั้นพวกเขาจึงมักทำธุรกรรมง่ายๆ โดยใช้เอกสารเขียนด้วยมือ “ผู้ขายแค่เขียนเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ แล้วผู้ซื้อก็ต้องไปขอโฉนดที่ดินเอง” นางสาวง็อกกล่าว
ในหลายกรณี ที่ดินถูกซื้อขายซ้ำหลายครั้งโดยใช้สัญญาที่เขียนด้วยลายมือ แต่กระบวนการทางกฎหมายยังไม่เสร็จสมบูรณ์
ที่ดินผืนใหญ่หลายแห่งในหลายจังหวัดยังไม่มีเอกสารสิทธิ์ (ภาพประกอบ)
จากมุมมองทางกฎหมาย นาย Tran Duc Phuong ทนายความจากสมาคมทนายความนครโฮจิมินห์ เชื่อว่าจำเป็นต้องเข้าใจลักษณะของธุรกรรมเหล่านี้อย่างถูกต้อง เพื่อหลีกเลี่ยงความสับสนในการบังคับใช้กฎหมาย
ตามความเห็นของทนายความฟอง คำว่า "ที่ดินที่มีเอกสารเขียนด้วยลายมือ" เป็นเพียงสำนวนที่ใช้กันทั่วไปและไม่ได้สะท้อนถึงแนวคิดทางกฎหมายในระเบียบปัจจุบันอย่างครบถ้วน
เขาแย้งว่าวลีที่ถูกต้องควรจะเป็น "ตามข้อบังคับทางกฎหมาย" เพราะแต่ละกรณีการใช้ที่ดินจะมีเงื่อนไขการรับรองที่แตกต่างกัน
ทนายความฟองได้วิเคราะห์ระเบียบข้อบังคับของกฎหมายที่ดินในแต่ละช่วงเวลา และระบุว่าปัจจุบันมีคดีหลักๆ 3 กลุ่มที่เกี่ยวข้องกับการจดทะเบียนที่ดินและการออกใบอนุญาตใช้ที่ดิน
กรณีแรกเกี่ยวข้องกับผู้ใช้ที่ดินที่มีเอกสารอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่ระบุไว้ในกฎหมายที่ดินในยุคต่างๆ เช่น กฎหมายที่ดินปี 2546, 2556 หรือ 2567 กรณีเหล่านี้มีสิทธิ์ในการจดทะเบียนที่ดินครั้งแรกและออกใบรับรองที่ดิน
กรณีที่สองเกี่ยวข้องกับผู้รับโอนที่ได้รับที่ดินจากบุคคลที่มีเอกสารถูกต้องตามที่กำหนดไว้ ตามมาตรา 137 วรรค 5 ของกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 ผู้รับโอนยังคงสามารถได้รับใบรับรองที่ดินได้หากมีเอกสารพิสูจน์การซื้อและการโอน
นี่คือประเภทของธุรกรรมที่ผู้คนมักเรียกกันว่า "ข้อตกลงที่เขียนด้วยลายมือ" ซึ่งหมายถึงสัญญาที่ไม่ได้รับการรับรองหรือตรวจสอบความถูกต้องโดยทนายความ อย่างไรก็ตาม ธุรกรรมนั้นจะต้องบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษร ข้อตกลงด้วยวาจาไม่เป็นที่ยอมรับ
กรณีที่สามเกี่ยวข้องกับผู้ใช้ที่ดินที่ไม่มีเอกสารใดๆ ตามที่กฎหมายที่ดินกำหนด รวมถึงผู้ใช้ที่ดินรายก่อนหน้า อย่างไรก็ตาม กฎหมายยังคงอนุญาตให้มีการจดทะเบียนที่ดินเบื้องต้นและพิจารณาออกใบอนุญาตใช้ที่ดินได้ หากตรงตามเงื่อนไขการใช้ประโยชน์อย่างมั่นคงในแต่ละช่วงเวลา
ทนายความฟองกล่าวว่า ปัจจุบันหลายคนเข้าใจผิดว่า การซื้อขายโดยใช้เอกสารที่เขียนด้วยลายมือเพียงอย่างเดียวก็เพียงพอต่อการโอนกรรมสิทธิ์และแก้ไขข้อมูลในโฉนดที่ดินแล้ว “นี่เป็นความเข้าใจผิดและอาจนำไปสู่ข้อพิพาทเพิ่มเติมได้” เขากล่าว
เพราะแม้ในกรณีการโอนสิทธิ์การใช้ที่ดินที่ออกโฉนดที่ดินแล้วแต่ยังไม่ได้มีการรับรองโดยทนายความหรือตรวจสอบความถูกต้อง ก็ยังต้องปฏิบัติตามขั้นตอนทั้งหมดตามกฎหมายปัจจุบันอยู่ดี
อย่างไรก็ตาม ทนายความฟองแย้งว่า หากกฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขขยายระยะเวลาการรับรองการจดทะเบียนที่ดินในกรณีที่ไม่มีเอกสาร ก็ไม่ควรจำกัดไว้เพียงวันที่ 1 กรกฎาคม 2557
เขากล่าวว่าควรพิจารณาขยายกำหนดเวลาออกไปเป็นวันที่ใกล้เคียงกว่านี้ เช่น วันที่ 1 มกราคม 2569 เพื่อแก้ไขปัญหาธุรกรรมจำนวนมากที่มีอยู่ให้เสร็จสิ้นอย่างเด็ดขาด แทนที่จะรอการแก้ไขกฎหมายเพิ่มเติมอีกหลายปี
ความขัดแย้งเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้
บางคนแย้งว่าการทำให้ธุรกรรมด้วยลายมือถูกกฎหมายจะก่อให้เกิดความกังวลเกี่ยวกับความเสี่ยงต่อการละเมิดหรือข้อพิพาทอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ อย่างไรก็ตาม ตามความเห็นของทนายความ ตรัน ดึ๊ก ฟอง ข้อพิพาทเรื่องที่ดินเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ในทางปฏิบัติ และความกังวลดังกล่าวไม่ควรนำมาใช้เพื่อจำกัดสิทธิของประชาชนในการจดทะเบียนและขอรับใบรับรองที่ดิน
ที่สำคัญยิ่งกว่านั้น การนำธุรกรรมที่มีอยู่เข้ามาอยู่ในกรอบการบริหารจัดการจะช่วยปลดล็อกทรัพยากรที่ดินซึ่งถูก "แช่แข็ง" มานานหลายปีเนื่องจากขาดคุณสมบัติทางกฎหมาย
เมื่อสิทธิในการใช้ที่ดินได้รับการยอมรับอย่างเต็มที่ ประชาชนจะสามารถทำธุรกรรม กู้ยืมเงิน และลงทุนในการผลิตได้ง่ายขึ้น ขณะเดียวกันก็จะช่วยให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความโปร่งใสและมั่นคงมากขึ้น
ที่มา: https://nld.com.vn/tin-vui-cho-nguoi-mua-dat-giay-tay-truoc-2024-196260507170006846.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)