จากข้อมูลประมาณการของบริษัทหลักทรัพย์เอ็มบี (MBS) คาดว่าจะมีพันธบัตรองค์กรครบกำหนดไถ่ถอนประมาณ 58,500 ล้านดองในไตรมาสที่สองของปี 2026 ซึ่งเพิ่มขึ้น 140% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว และสูงกว่าไตรมาสแรกของปี 2026 ถึง 3.3 เท่า นับเป็นการเพิ่มขึ้นอย่างมาก สะท้อนให้เห็นถึงแรงกดดันทางการเงินที่กลับมาอีกครั้งหลังจากช่วงเวลาที่ค่อนข้างสงบในปลายปี 2025
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กำลังเผชิญกับแรงกดดันในการชำระหนี้เพิ่มมากขึ้น
ที่น่าสังเกตคือ แรงกดดันด้านพันธบัตรครบกำหนดส่วนใหญ่ยังคงกระจุกตัวอยู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ เฉพาะในเดือนพฤษภาคมและมิถุนายน 2569 มูลค่ารวมของพันธบัตรครบกำหนดอยู่ที่ประมาณ 30,500 ล้านดง โดยภาคอสังหาริมทรัพย์คิดเป็น 75.6% หรือประมาณ 23,000 ล้านดง ซึ่งแสดงให้เห็นว่าโครงสร้างเงินทุนของบริษัทอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งยังคงพึ่งพาตลาดพันธบัตรอย่างมาก ในขณะที่รายได้จากการขายยังไม่ฟื้นตัวอย่างเพียงพอ
จากข้อมูลขององค์กรวิเคราะห์หลายแห่ง ช่วงปี 2020 ถึง 2022 เป็นช่วงที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์เร่งออกพันธบัตรเพื่อขยายที่ดินสำรอง ดำเนินการควบรวมกิจการ (M&A) และเสริมสภาพคล่องทางการเงิน หลังจาก 3-5 ปี พันธบัตรส่วนใหญ่กำลังจะครบกำหนดไถ่ถอน ในขณะที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ ดังนั้นแรงกดดันในปัจจุบันจึงไม่ใช่แค่เรื่องการชำระหนี้ แต่ยังเป็นการทดสอบสุขภาพทางการเงินที่แท้จริงของธุรกิจอีกด้วย
ท่ามกลางแรงกดดันด้านวันครบกำหนดไถ่ถอนที่เพิ่มขึ้น กิจกรรมการออกพันธบัตรก็คึกคักมากขึ้นเช่นกัน เฉพาะในเดือนเมษายน 2569 มูลค่ารวมของพันธบัตรองค์กรที่ออกจำหน่ายมีมูลค่าประมาณ 51,700 พันล้านด่อง เพิ่มขึ้น 60% เมื่อเทียบกับเดือนก่อนหน้า โดยเกือบ 59% ของการออกจำหน่ายมาจากภาคอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นมูลค่าประมาณ 30,400 พันล้านด่อง เพิ่มขึ้น 110.8% เมื่อเทียบกับปีต่อปี และเป็นระดับสูงสุดในรอบหกเดือนที่ผ่านมา
บริษัทอสังหาริมทรัพย์ที่มีปริมาณการออกหุ้นกู้จำนวนมากในช่วงเวลานี้ ได้แก่ Vingroup , Vinhomes, บริษัท Minh An Real Estate Investment and Development Joint Stock Company และบริษัทพัฒนาโครงการอื่นๆ อีกมากมาย ที่น่าสนใจคือ Vingroup ประสบความสำเร็จในการออกหุ้นกู้ระหว่างประเทศมูลค่า 350 ล้านดอลลาร์สหรัฐ โดยมีมูลค่าหน้าบัตร 200,000 ดอลลาร์สหรัฐต่อหุ้นกู้ และมีอายุ 5 ปี ซึ่งแสดงให้เห็นว่าองค์กรขนาดใหญ่ยังคงสามารถเข้าถึงเงินทุนจากต่างประเทศได้
นับตั้งแต่ต้นปีจนถึงปัจจุบัน มูลค่ารวมของพันธบัตรองค์กรที่ออกจำหน่ายมีมูลค่าประมาณ 93,300 ล้านดง เพิ่มขึ้น 26.3% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีที่แล้ว โดยภาคอสังหาริมทรัพย์ยังคงเป็นผู้นำด้วยมูลค่าการออกจำหน่ายรวมประมาณ 54,400 ล้านดง เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญถึง 278% และคิดเป็น 58.3% ของตลาดทั้งหมด ผู้ออกจำหน่ายรายใหญ่ที่สุดนับตั้งแต่ต้นปี ได้แก่ บริษัท มารีน่า เซ็นเตอร์ อินเวสต์เมนต์ จำกัด, วินกรุ๊ป และบริษัท ทีแอนด์ที นิว เอรา จอยท์ จำกัด
จากการประเมินของ VIS Rating พบว่า พันธบัตรอสังหาริมทรัพย์มูลค่าประมาณ 99 ล้านล้านดองจะครบกำหนดไถ่ถอนในปี 2026 ซึ่งหมายความว่าเงินทุนที่ระดมมาใหม่ส่วนใหญ่ถูกนำไปใช้ในการรีไฟแนนซ์หนี้ ลดแรงกดดันด้านสภาพคล่อง หรือปรับโครงสร้างภาระผูกพันทางการเงิน มากกว่าที่จะนำไปลงทุนเพื่อขยายธุรกิจ
หากกระแสเงินสดของธุรกิจหลักยังไม่ดีขึ้น การออกพันธบัตรใหม่เพื่อชำระหนี้เก่าอย่างต่อเนื่องอาจนำไปสู่ความเสี่ยงสะสมที่มากขึ้นในอนาคต
ธุรกิจต่างๆ ยังคง "ขาดแคลนเงินทุน" เนื่องจากการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้น
ตลาดยังคงพบกรณีการผิดนัดชำระเงินต้นและดอกเบี้ยของพันธบัตรอย่างต่อเนื่อง ในเดือนเมษายน 2569 พบว่ามีพันธบัตรอีก 4 รหัสที่ผิดนัดชำระ โดยมีมูลค่ารวมเกือบ 2,900 ล้านดอง ณ สิ้นเดือนเมษายน มูลค่ารวมของพันธบัตรที่ผิดนัดชำระอยู่ที่ประมาณ 31,500 ล้านดอง หรือคิดเป็นประมาณ 2.3% ของหนี้พันธบัตรภาคเอกชนคงค้างทั้งหมดในตลาด
แม้ว่าตัวเลขนี้จะต่ำกว่าช่วงวิกฤตสูงสุดในปี 2022–2023 แต่ก็ยังแสดงให้เห็นว่าความเสี่ยงด้านเครดิตยังไม่หายไป ธุรกิจจำนวนมากกำลังเผชิญกับแรงกดดันหลัก 3 ประการพร้อมกัน ได้แก่ กระแสเงินสดจากการขายที่อ่อนแอ ต้นทุนทางการเงินที่สูง และภาระหนี้ระยะสั้น
หากตลาดอสังหาริมทรัพย์ฟื้นตัวช้ากว่าที่คาดการณ์ไว้ อาจมีความเสี่ยงที่จะต้องปรับโครงสร้างหนี้เพิ่มขึ้น หรือต้องยืดระยะเวลาการชำระหนี้พันธบัตรออกไป
หนึ่งในเหตุผลหลักคือ ตลาดยังขาดช่องทางเงินทุนระยะกลางและระยะยาวที่แข็งแกร่งเพียงพอที่จะมาทดแทนสินเชื่อจากธนาคาร ระบบการเงินของเวียดนามพึ่งพาสินเชื่อจากธนาคารอย่างมากมาเป็นเวลานาน สำหรับภาคอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารแทบจะเป็นแหล่งเงินทุนหลักสำหรับทั้งผู้พัฒนาและผู้ซื้อบ้าน
อย่างไรก็ตาม หลังจากช่วงเวลาที่สินเชื่อเติบโตอย่างรวดเร็วในปี 2025 โดยเฉพาะในภาคอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารกลางเวียดนาม ได้เริ่มเข้มงวดการควบคุมการเติบโตของสินเชื่อเพื่อจำกัดความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมหภาค ทำให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หลายแห่งเข้าถึงสินเชื่อใหม่ได้ยากขึ้น ส่งผลให้ต้องหันกลับไปพึ่งตลาดพันธบัตรเป็นทางเลือกในการระดมทุนแทน
นาย Tran Van Hieu กรรมการผู้จัดการใหญ่ของ OBCHolding กล่าวว่า ปัจจุบันตลาดกำลังเผชิญกับความขัดแย้งที่สำคัญ คือ โครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมากที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริงยังคงประสบปัญหาในการเข้าถึงเงินทุน เนื่องจากอยู่ภายใต้กลไกการให้สินเชื่อแบบเดียวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเก็งกำไรหรืออสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์
นายฮิ้วแย้งว่า ระบบการจัดการสินเชื่อในปัจจุบัน ซึ่งอิงตามอัตราตลาดทั่วไป บังคับให้ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดต้องแบกรับต้นทุนด้านเงินทุนที่คล้ายคลึงกับโครงการรีสอร์ทหรือโครงการเก็งกำไรที่มีความเสี่ยงสูงกว่ามาก ซึ่งไม่เพียงแต่เพิ่มแรงกดดันทางการเงินให้กับธุรกิจเท่านั้น แต่ยังทำให้ราคาสินค้าสูงขึ้นอีกด้วย
นายฮิ้วกล่าวว่า "ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดกำลัง 'ติดกับดัก' ในสภาพแวดล้อมอัตราดอกเบี้ยเดียวกันกับกลุ่มที่เน้นการเก็งกำไร ซึ่งทำให้ต้นทุนด้านเงินทุนสูงขึ้น ส่งผลให้ราคาบ้านสูงขึ้นในทิศทางตรงกันข้ามกับเป้าหมายด้านสวัสดิการสังคม"
จากความเป็นจริงนี้ OBCHolding จึงเสนอแนะว่า ธนาคารกลางเวียดนามควรพัฒนากลไกในการจัดประเภทสินเชื่อตามแต่ละกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ แทนที่จะใช้หลักเกณฑ์เดียวกันหมดเช่นในปัจจุบัน โดยโครงการบ้านราคาประหยัด บ้านที่ตอบสนองความต้องการด้านการดำรงชีวิตอย่างแท้จริง หรือโครงการที่มีสภาพคล่องสูง ควรได้รับการเข้าถึงเงินทุนในต้นทุนที่สมเหตุสมผลกว่าเมื่อเทียบกับโครงการบ้านระดับไฮเอนด์หรือโครงการรีสอร์ท
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่า หากเงินทุนยังคงถูก "จำกัดอย่างเข้มงวด" ในทุกภาคส่วน ตลาดอาจเผชิญกับภาวะขาดแคลนอุปทานที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ในขณะที่โครงการเก็งกำไรไม่ได้รับการตรวจสอบอย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งจะทำให้เป้าหมายในการลดราคาบ้านและบรรลุการฟื้นตัวของตลาดอย่างยั่งยืนเป็นไปได้ยากยิ่งขึ้น
ความท้าทายที่ใหญ่ที่สุดคือการฟื้นฟูความเชื่อมั่นของตลาด
มุมมองจากภาคธุรกิจชี้ให้เห็นว่า นโยบายสินเชื่อในปัจจุบันยังคงถูกนำมาใช้กับอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทอย่างเท่าเทียมกัน ในขณะที่ระดับความเสี่ยงและความสามารถในการดูดซับเงินทุนของอสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภทนั้นแตกต่างกันอย่างมาก
ผู้เชี่ยวชาญหลายคนเชื่อว่า หากเป้าหมายคือการควบคุมความเสี่ยงด้านสินเชื่อและสนับสนุนการฟื้นตัวของตลาดอย่างมีสุขภาพดี หน่วยงานกำกับดูแลจำเป็นต้องพัฒนากลไกในการจำแนกประเภทสินเชื่อตามกลุ่มเป้าหมายอย่างรวดเร็ว แทนที่จะเข้มงวดกับสินเชื่อโดยรวม ดังนั้น โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โครงการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง หรือโครงการที่ตอบสนองความต้องการด้านที่อยู่อาศัยที่แท้จริง ควรได้รับการจัดลำดับความสำคัญในการเข้าถึงเงินทุนด้วยต้นทุนที่สมเหตุสมผลกว่า
ในระยะยาว ผู้เชี่ยวชาญเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ของเวียดนามจำเป็นต้องเปลี่ยนจากรูปแบบที่พึ่งพาธนาคารไปสู่ระบบนิเวศเงินทุนที่มีความสมดุลและหลากหลายระดับมากขึ้น
นายเหงียน ดึ๊ก ถวน ที่ปรึกษาคณะกรรมการบริหารของบริษัท HASCO Holdings เชื่อว่า การเชื่อมโยงระหว่างตลาดการเงินและตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอนาคตจำเป็นต้องสร้างบนเสาหลักสี่ประการ ได้แก่ สินเชื่อธนาคาร พันธบัตรองค์กร กองทุนรวม และกระแสเงินทุนระหว่างประเทศ
ในส่วนของสินเชื่อธนาคาร นายถวนเชื่อว่าการให้เงินทุนไม่ควรพิจารณาจากหลักประกันเพียงอย่างเดียว แต่ควรประเมินสถานะทางกฎหมายของโครงการ ความสามารถในการดำเนินงาน แผนการขาย กระแสเงินสด และความสามารถที่แท้จริงของกิจการในการชำระหนี้อย่างรอบด้าน
นายถวนเน้นย้ำว่า "ธนาคารไม่ควรมีบทบาทเพียงแค่ในการจัดหาเงินทุนเท่านั้น แต่ยังต้องมีบทบาทในการตรวจสอบกระแสเงินสด ควบคุมการใช้เงินทุน และสนับสนุนการปรับโครงสร้างหนี้ให้เหมาะสมกับวงจรชีวิตของโครงการด้วย"
ในส่วนของพันธบัตรองค์กร ผู้เชี่ยวชาญท่านนี้เชื่อว่าพันธบัตรองค์กรควรเป็นช่องทางระดมทุนระยะกลางและระยะยาวที่แข็งแกร่งสำหรับตลาด ขณะเดียวกันก็ควรสร้างแรงกดดันให้ธุรกิจต่างๆ ปรับปรุงความโปร่งใสในการบริหารจัดการทางการเงิน ตามความเห็นของเขา ตลาดพันธบัตรจะพัฒนาได้อย่างยั่งยืนก็ต่อเมื่อมีมาตรฐานที่สูงขึ้นในด้านการจัดอันดับเครดิต การเปิดเผยข้อมูล ความโปร่งใสของกระแสเงินสด และการตรวจสอบการใช้เงินทุน
นอกจากนี้ ควรส่งเสริมรูปแบบกองทุนรวมเพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เช่น REITs เพื่อสร้างแหล่งเงินทุนที่ยั่งยืน เป็นมืออาชีพ และโปร่งใสมากขึ้นสำหรับตลาด ยิ่งไปกว่านั้น คาดว่ากระแสเงินทุนต่างประเทศผ่านตลาดหุ้นและกิจกรรมการควบรวมกิจการจะมีบทบาทมากขึ้นในอนาคต
ในความเป็นจริง ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดในปัจจุบันไม่ได้อยู่ที่ตัวพันธบัตรเอง แต่กลับอยู่ที่คุณภาพของบริษัทผู้ออกพันธบัตรและความเชื่อมั่นของนักลงทุน
หลังจากช่วงเวลาของการเติบโตอย่างรวดเร็วและวิกฤตความเชื่อมั่นก่อนหน้านี้ นักลงทุนจึงระมัดระวังมากขึ้นในปัจจุบัน สิ่งนี้บังคับให้ธุรกิจที่ต้องการระดมทุนต้องแสดงให้เห็นถึงความสามารถทางการเงิน ความคืบหน้าของโครงการ และความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดที่แท้จริง
ดังนั้น ไตรมาสที่สองของปี 2026 จะเป็นช่วงเวลาสำคัญสำหรับตลาดพันธบัตรอสังหาริมทรัพย์ ธุรกิจที่มีฐานะทางการเงินแข็งแกร่ง มีสินทรัพย์คุณภาพ และมีศักยภาพในการขายที่มั่นคง จะมีโอกาสเอาชนะแรงกดดันด้านระยะเวลาครบกำหนดชำระหนี้ ในทางกลับกัน ธุรกิจที่พึ่งพาการกู้ยืมเงินและการรีไฟแนนซ์หนี้มากเกินไป อาจยังคงเผชิญกับความเสี่ยงด้านสภาพคล่องในระยะยาว
ที่มา: https://phunuvietnam.vn/trai-phieu-bat-dong-san-buoc-vao-diem-nghen-moi-238260522181125588.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)