ช่องว่างรายได้กับราคาบ้านกำลังกว้างขึ้น
หากเปรียบเทียบอัตราการเติบโตของรายได้ต่อหัวกับอัตราการเติบโตของราคาที่อยู่อาศัยในช่วงปี 2557-2568 จะเห็นว่าช่องว่างระหว่างรายได้เฉลี่ยกับรายได้ครัวเรือนกำลังขยายตัวมากขึ้น รายได้เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 4.11 ล้านดองต่อเดือน เป็น 8.3 ล้านดองต่อเดือน ซึ่งเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่า คิดเป็นอัตราการเติบโตเฉลี่ยประมาณ 6.4% ต่อปี
ในขณะเดียวกัน ราคาอพาร์ตเมนต์เฉลี่ยเพิ่มขึ้นจาก 25 ล้านดองต่อตารางเมตร เป็น 75.5 ล้านดองต่อตารางเมตร หรือ 3 เท่า โดยมีอัตราการเพิ่มขึ้นมากกว่า 12% ต่อปี แม้กระทั่งปัจจุบัน ราคาบ้านเฉลี่ยใน ฮานอย ยังสูงกว่า 80 ล้านดองต่อตารางเมตร ซึ่งหมายความว่าราคาบ้านกำลังเพิ่มขึ้นเกือบสองเท่าของอัตราการเติบโตของรายได้
จากสถิติในช่วงกลางปี พ.ศ. 2568 ราคาอพาร์ตเมนต์โดยเฉลี่ยในปัจจุบันสูงกว่ารายได้ต่อปีของครอบครัวถึง 27.3 เท่า นี่คือดัชนีราคาบ้านต่อรายได้ (P/I = 27.3) กล่าวอีกนัยหนึ่ง หากครอบครัวใดไม่ใช้จ่ายอะไรเลยและใช้รายได้ทั้งหมดซื้อบ้าน จะใช้เวลาประมาณ 27 ปีกว่าจะมีเงินเพียงพอ และหากผ่อนชำระ 1 ใน 3 ของรายได้เพื่อซื้อบ้าน ระยะเวลาดังกล่าวจะขยายเป็นเกือบ 80 ปี ด้วยระดับรายได้ในปัจจุบัน ความฝันที่จะลงหลักปักฐานของผู้มีรายได้ประจำส่วนใหญ่ รวมถึงข้าราชการ จึงกลายเป็นสิ่งที่ไกลเกินเอื้อมมากขึ้นเรื่อยๆ
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานคณะกรรมการบริหารของ GP.Invest กล่าวว่าราคาที่อยู่อาศัยกำลังพุ่งสูงขึ้น
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานกรรมการบริหารของ GP.Invest กล่าวในการประชุมสัมมนา “เพื่อพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างเข้มแข็งและยั่งยืน” ซึ่งจัดโดยสถานีวิทยุและโทรทัศน์ฮานอย เมื่อวันที่ 4 ธันวาคมที่ผ่านมาว่า ราคาที่อยู่อาศัยที่พุ่งสูงขึ้นไม่เพียงแต่เป็นอุปสรรคต่อผู้ซื้อเท่านั้น แต่ยังเป็นความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับ เศรษฐกิจ โดยรวมอีกด้วย ตลาดที่อยู่อาศัยจะถือว่า “เข้มแข็งและยั่งยืน” ได้ก็ต่อเมื่อราคาขายอยู่ในระดับที่ผู้มีรายได้ปานกลางสามารถเข้าถึงได้ด้วยการผ่อนชำระ
ปัจจุบัน นักลงทุนส่วนใหญ่ยังคงต้องพึ่งพาเงินทุนจากธนาคาร สถิติของธนาคารแห่งรัฐระบุว่า ณ สิ้นเดือนกันยายน 2568 เงินทุนจากสินเชื่อที่ไหลเข้าสู่ภาคอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้น 19% โดยมียอดหนี้คงค้างมากกว่า 4 ล้านล้านดอง คิดเป็น 24% ของยอดหนี้คงค้างทั้งหมดของระบบ ขณะเดียวกัน ข้อมูลในไตรมาสที่ 3 ของปี 2568 แสดงให้เห็นว่าอัตราการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ลดลง 13% โดยเฉพาะอย่างยิ่งอพาร์ตเมนต์ลดลง 15% และสินค้าคงคลังเพิ่มขึ้น
นักวิเคราะห์กล่าวว่า หากราคาอสังหาริมทรัพย์ถูกดันให้สูงขึ้นมากเกินไปในขณะที่ปริมาณธุรกรรมลดลง ความเสี่ยงจากหนี้เสีย การ “หยุดชะงัก” ของตลาด และปัญหาการหยุดชะงักของกระแสเงินสดของนักลงทุน อาจแพร่กระจายไปยังระบบธนาคาร ดังนั้น แรงกดดันจากฟองสบู่ราคาอสังหาริมทรัพย์จึงไม่ได้จำกัดอยู่แค่ตลาดใดตลาดหนึ่งเท่านั้น แต่ยังเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับความมั่นคงทางการเงินและเสถียรภาพทางเศรษฐกิจมหภาค
ในการประชุมครั้งนี้ ความเห็นต่างๆ ได้ชี้ให้เห็นถึงข้อบกพร่องหลายประการ ได้แก่ การเก็งกำไร ภาวะเงินเฟ้อ การควบคุมอุปทาน การแสวงหากำไรจากนโยบายที่อยู่อาศัยสังคม และโครงสร้างกลุ่มที่ไม่สมดุล หลายคนตกอยู่ในสถานการณ์ที่ "ไม่รวยพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ แต่ก็ไม่จนพอที่จะซื้อที่อยู่อาศัยสังคม"
การปรับปรุงสถาบัน การควบคุมสินเชื่อ การเพิ่มอุปทานที่แท้จริง
นายเหงียน ก๊วก เฮียป ประธานกรรมการบริหารของ GP.Invest กล่าวว่า เพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์พัฒนาอย่างแข็งแรง จำเป็นต้องมีการมีส่วนร่วมของหน่วยงานของรัฐในการปรับระบบและนโยบายเกี่ยวกับที่ดิน สินเชื่อ และภาษีสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
เมื่อเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้มุ่งเน้นการนำร่องกลไกและนโยบายเฉพาะจำนวนหนึ่งเพื่อส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคม โดยมีเป้าหมายที่จะสร้างที่อยู่อาศัยให้ได้ 1 ล้านยูนิตภายในปี 2573 รัฐสภา และรัฐบาลได้มีกลไกแบบ "เปิด" มากมายเพื่อเพิ่มอุปทานและขจัดอุปสรรคในการปรับปรุงอพาร์ตเมนต์เก่าในเมืองใหญ่ นโยบายเหล่านี้มีส่วนช่วยปรับปรุงอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์
อย่างไรก็ตาม การดำเนินการในระดับท้องถิ่นยังคงล่าช้า จึงจำเป็นต้องมีการตรวจสอบและกำกับดูแลอย่างใกล้ชิดจากหน่วยงานที่เกี่ยวข้องทุกระดับ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง จำเป็นต้องลดขั้นตอนการบริหารให้สั้นลงอย่างแท้จริง ขณะเดียวกันก็ต้องดำเนินการแก้ไขกลไกในการ "เปิด" ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในแง่มุมทางกฎหมายต่อไป
ปัญหาสำคัญอีกประการหนึ่งอยู่ที่ระดับราคาที่ดิน ปัจจุบัน ราคาที่ดินที่คาดว่าจะประกาศในบางพื้นที่นั้นสูงกว่าระดับราคาเมื่อ 5 ปีก่อนถึงหลายสิบเท่า ซึ่งเป็นหนึ่งในสาเหตุโดยตรงที่ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยปรับตัวสูงขึ้น ประธานกรรมการบริษัท GP.Invest ระบุว่า การจัดทำรายการราคาที่ดิน จำเป็นต้องกำหนดราคาที่ดินสำหรับโครงการ (เพื่อใช้เป็นพื้นฐานในการคำนวณภาระทางการเงินและแผนการลงทุน) และราคาที่ดินเชิงพาณิชย์สำหรับการทำธุรกรรมระหว่างบุคคลอย่างชัดเจน เพื่อให้มีกลไกในการปรับราคาที่เหมาะสม โดยไม่ทำให้ต้นทุนที่ดินกลายเป็นภาระสุดท้ายของผู้ซื้อบ้าน
นางสาวทราน ฮ่อง เหงียน รองประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายและความยุติธรรมของรัฐสภา กล่าวว่า จำเป็นต้องปรับปรุงกรอบกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์แบบ
นางสาวตรัน ฮอง เหงียน รองประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายและความยุติธรรมของรัฐสภา กล่าวว่า เพื่อรับมือกับสถานการณ์ที่ไม่ปกติในตลาดอย่างทั่วถึง จำเป็นต้องเริ่มต้นด้วยการปรับปรุงกรอบกฎหมายเกี่ยวกับธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ให้สมบูรณ์แบบ ปัจจุบัน เรากำลังดำเนินการตามเอกสารชุดหนึ่งที่เป็นแนวทางสำหรับกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2567 กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ นี่เป็นโอกาสที่จะอุดช่องโหว่ทางกฎหมายในการประมูลที่ดิน การประมูลโครงการ การแบ่งและขายที่ดิน การเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และการควบคุมอุปทาน ยิ่งกฎหมายมีความชัดเจนมากเท่าใด การควบคุมตลาดก็ยิ่งยากขึ้นเท่านั้น
รองประธานคณะกรรมาธิการกฎหมายและความยุติธรรม สภานิติบัญญัติแห่งชาติ เน้นย้ำว่า หากพบร่องรอยการละเมิดกฎหมาย จะต้องมีข้อสรุปจากหน่วยงานตรวจสอบ สอบสวน และดำเนินคดี อย่างไรก็ตาม ความผันผวนของราคาอย่างรุนแรงที่เกิดขึ้นซ้ำๆ ในช่วงเวลาสั้นๆ โดยกระจุกตัวอยู่ในพื้นที่ที่กำลังจะวางผังเมือง มีแผนการลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน หรือโครงการขนาดใหญ่ ถือเป็นสัญญาณที่บังคับให้รัฐต้องกำกับดูแลเป็นพิเศษ
นอกจากการปรับปรุงกฎหมายให้สมบูรณ์แบบแล้ว การเผยแพร่ข้อมูลผังเมือง แผนผังการใช้ที่ดิน ความคืบหน้าของโครงการ ความถูกต้องตามกฎหมายของโครงการ และราคาซื้อขาย ถือเป็นกุญแจสำคัญ การสร้างฐานข้อมูลที่ดิน ฐานข้อมูลที่อยู่อาศัย และระบบธุรกรรมอิเล็กทรอนิกส์ระดับชาติ จะเป็นเครื่องมือที่ช่วยให้รัฐบริหารจัดการได้อย่างมีประสิทธิภาพ ขณะเดียวกันก็ป้องกันการทุจริต และจำกัดกิจกรรมที่ทำให้เกิดการปั่นราคาและเงินเฟ้อได้อย่างมีนัยสำคัญ
อีกประเด็นสำคัญคือการพัฒนาอุปทานที่แท้จริง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในส่วนที่ตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง จำเป็นต้องแบ่งประเภทอสังหาริมทรัพย์ให้เหมาะสมกับความต้องการของผู้คนในแต่ละส่วน เมื่อตลาดพึ่งพาความต้องการเก็งกำไรเพียงอย่างเดียว อสังหาริมทรัพย์อาจกลายเป็นช่องทางในการกักตุนสินทรัพย์ หรือเป็นเครื่องมือในการซื้อขายเพื่อสร้างความแตกต่าง สร้างฟองสบู่ และถูกควบคุมได้ง่าย ดังนั้น จึงจำเป็นต้องส่งเสริมการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อสังคมและที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ในราคาที่เหมาะสม ควบคู่ไปกับการปฏิรูปขั้นตอนการลงทุนและการใช้ที่ดินเพื่อย่นระยะเวลาการดำเนินโครงการ เมื่ออุปทานเพิ่มขึ้น ตลาดจะมีเงื่อนไขในการรักษาเสถียรภาพมากขึ้น
ผู้แทนได้หารือและหารือถึงแนวทางแก้ไขเพื่อให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีสุขภาพดีและยั่งยืน
ในส่วนของนโยบายสินเชื่อ บทวิเคราะห์ในฟอรัมระบุว่า ธนาคารหลายแห่งยอมรับการเบิกจ่ายเงินทุนจำนวนมากสำหรับโครงการที่จำนองที่ดินซึ่งมีมูลค่าทรัพย์สินสูง ส่งผลให้ราคาที่ดินยังคงปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนสามารถกู้ยืมด้วยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวได้ แต่เนื่องจากราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นอย่างรวดเร็ว พวกเขายังคงยอมรับอัตราดอกเบี้ยที่สูง ก่อให้เกิดผลกระทบแบบเกลียวหมุน กล่าวคือ ยิ่งราคาสูง การเก็งกำไรก็ยิ่งแข็งแกร่ง สินเชื่อก็จะไหลเข้าสู่อสังหาริมทรัพย์มากขึ้น
สถาบันสินเชื่อบางแห่งยังไม่สามารถแยกแยะสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยและสินเชื่อเพื่อการลงทุนได้อย่างชัดเจน ทำให้แหล่งเงินทุนหลักไม่ได้ถูกจัดสรรให้กับความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงอย่างแท้จริง หลายความเห็นเสนอแนะว่าธนาคารควรแยกเกณฑ์การกู้ยืมเพื่อซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยและเพื่อการลงทุนออกจากกัน พิจารณาอัตราส่วนเงินทุนปลอดภัยสำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดมาตรการป้องกันความเสี่ยงสำหรับโครงการที่กู้ยืมเงินมากเกินไปเมื่อเทียบกับเงินทุนจากการขายหุ้น ขณะเดียวกัน ควรศึกษาเกณฑ์การออกหุ้นกู้ให้ละเอียดถี่ถ้วนยิ่งขึ้น เพื่อกระตุ้นให้นักลงทุนพิจารณาอย่างรอบคอบก่อนการระดมทุน
จากการวิเคราะห์ในฟอรัม จะเห็นได้ว่าการจัดการกับปรากฏการณ์ "ผิดปกติ" ในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นไม่สามารถพึ่งพามาตรการเดียวได้ ตลาดจะแข็งแกร่งและยั่งยืนอย่างแท้จริงได้ก็ต่อเมื่อสถาบันการเงินมีความชัดเจน มีการจัดสรรสินเชื่ออย่างสมเหตุสมผล มีข้อมูลโปร่งใส มีอุปทานเพิ่มขึ้นอย่างมาก และสามารถควบคุมการเก็งกำไรได้ด้วยเครื่องมือทางกฎหมายและการเงินที่แข็งแกร่งเพียงพอ เมื่อถึงเวลานั้น ความฝันที่จะตั้งรกรากก็ไม่ใช่เรื่องไกลเกินเอื้อมอีกต่อไป
ที่มา: https://vtv.vn/trung-binh-mot-gia-dinh-khong-chi-tieu-gi-mat-hon-27-nam-moi-mua-duoc-nha-100251204134836008.htm
การแสดงความคิดเห็น (0)