กฎหมายที่ดินปี 2024 ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024 แทนที่กฎหมายที่ดินปี 2013 นั้น คาดว่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์และการจัดการทรัพยากรอย่างเป็นระบบ อย่างไรก็ตาม หลังจากบังคับใช้มาเกือบสองปี กฎหมายฉบับนี้จะถูกแก้ไขอีกครั้งในปีนี้ โดยมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญหลายประการ
'ล้าสมัย' แม้กระทั่งก่อนที่จะมีการเปิดตัวเสียอีก
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า การแก้ไขกฎหมายที่ดินเป็นสิ่งจำเป็นเร่งด่วน เพราะถึงแม้กฎหมายฉบับนี้เพิ่งมีผลบังคับใช้ได้ไม่นาน แต่ก็ไม่เหมาะสมกับบริบทใหม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม 2568 เป็นต้นไป ประเทศจะใช้ระบบการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับ คือ ระดับจังหวัดและระดับตำบล/อำเภอ ในขณะที่กฎหมายที่ดินฉบับปัจจุบันยังคงกำหนดระบบการวางแผนและการจัดการการใช้ที่ดินไว้สามระดับ คือ ระดับชาติ ระดับจังหวัด และระดับอำเภอ
ความไม่ลงรอยกันนี้ส่งผลให้เกิดข้อบกพร่องหลายประการ ทำให้เกิดการทับซ้อนและขาดการประสานงานกับภาคส่วนอื่นๆ หลังจากการยกเลิกตำแหน่งระดับอำเภอ
สภาแห่งชาติ จะแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินอย่างครอบคลุมในการประชุมปลายปี หลังจากที่กฎหมายฉบับนี้มีผลบังคับใช้มาเกือบสองปีแล้ว (ภาพประกอบ)
นายเลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ อธิบายว่าโดยปกติแล้วกฎหมายที่ดินจะมีรอบการแก้ไขประมาณ 10 ปี อย่างไรก็ตาม สถานการณ์ในช่วงปี 2024-2026 มีตัวแปรสำคัญสามประการที่ทำให้จำเป็นต้องปรับปรุงกฎหมายเร็วกว่านั้น
นี่หมายถึงการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างการปกครองส่วนท้องถิ่นไปสู่รูปแบบสองระดับ โดยยกเลิกระดับอำเภอ/เขต อย่างไรก็ตาม กฎหมายที่ดินปี 2024 ยังคงออกแบบแผนการใช้ที่ดินไว้สามระดับ ได้แก่ ระดับชาติ ระดับจังหวัด และระดับอำเภอ ความไม่สมดุลของระดับการบริหารนี้ทำให้หลายขั้นตอนไม่มีที่ดำเนินการ ส่งผลให้เกิดปัญหาคอขวดในหลายกระบวนการ
นอกจากนี้ ความจำเป็นในการนำมติกลางที่ 18 และ 69 ว่าด้วยการจัดการที่ดินมาใช้ในระดับสถาบัน จำเป็นต้องมีการชี้แจงเพิ่มเติมเกี่ยวกับกลไกทางการเงินด้านที่ดิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินมูลค่าและการชดเชย
สุดท้ายนี้ แรงกดดันในการเคลียร์พื้นที่สำหรับโครงการโครงสร้างพื้นฐานที่สำคัญกำลังเพิ่มสูงขึ้น หากไม่มีกลไกที่โปร่งใสและเฉพาะเจาะจง ความคืบหน้าก็จะยังคงเป็นไปอย่างเชื่องช้าต่อไป
นายชอว์ยังเน้นย้ำว่าอุปสรรคสำคัญที่สุดยังคงอยู่ที่ราคาชดเชย: " รายการราคาที่ดินปัจจุบันของรัฐที่ใช้คำนวณภาษีและค่าเช่าที่ดินนั้นสมเหตุสมผล แต่เมื่อมีการเวนคืนที่ดิน ประชาชนต้องการค่าชดเชยที่ใกล้เคียงกับราคาตลาด"
ทางออกไม่ได้อยู่ที่การเลือกทางใดทางหนึ่งสุดโต่ง แต่เป็นการสร้างกลไกการประเมินค่าชดเชยที่เป็นอิสระ มีระเบียบวิธีที่ชัดเจน ข้อมูลธุรกรรมที่เป็นระบบดิจิทัลและได้รับการตรวจสอบแล้ว และมีคณะกรรมการประเมินค่าที่ประกอบด้วยตัวแทนจากประชาชน เป้าหมายคือการสร้างฉันทามติ ลดข้อพิพาทที่ยืดเยื้อ และสร้างวินัยทางการคลังให้กับท้องถิ่น ”
ในขณะเดียวกัน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ได้ชี้แจงว่า นอกจากจะไม่สอดคล้องกับรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับแล้ว การวางแผนการใช้ที่ดินและการวางแผนเฉพาะด้านที่เกี่ยวข้องกับการใช้ที่ดินยังไม่สอดคล้องกันและไม่ประสานงานกันอีกด้วย
นอกจากนี้ โครงการลงทุนภาครัฐ หรือโครงการสำคัญที่มีลักษณะเร่งด่วนและเฉพาะเจาะจง ซึ่งมีวัตถุประสงค์เพื่อการสนับสนุนนโยบาย ทางการเมือง และนโยบายต่างประเทศ ยังไม่ได้รวมอยู่ในแผน หรือไม่สอดคล้องกับแผนดังกล่าว
วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันยังคงซับซ้อนและต้องพึ่งพาที่ปรึกษาอิสระเป็นอย่างมาก ในขณะที่หน่วยงานของรัฐมีหน้าที่ทั้งประเมินราคาและรับผิดชอบทางกฎหมาย
นายฟาม วัน ฮวา (สมาชิกสภาผู้แทนราษฎรเขตเลือกตั้งจังหวัดด่งทับ)
โครงการสำคัญที่กล่าวมาข้างต้นยังขาดระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดหาที่ดิน ตัวอย่างเช่น โครงการที่ให้บริการแก่เวทีความร่วมมือทางเศรษฐกิจเอเชียแปซิฟิก (APEC) หรือโครงการในเขตการค้าเสรีและศูนย์กลางทางการเงินระหว่างประเทศ กฎหมายปัจจุบันยังขาดข้อบังคับเกี่ยวกับการจัดหาที่ดินในกรณีที่นักลงทุนไม่สามารถบรรลุข้อตกลงเกี่ยวกับพื้นที่ส่วนที่เหลือ (ขนาดเล็ก) ส่งผลให้โครงการหยุดชะงัก สูญเสียทรัพยากร และทำให้ความคืบหน้าของการลงทุนล่าช้า
กฎหมายที่ดินปี 2024 อนุญาตให้พื้นที่ที่มีการวางผังเมืองและชนบทอยู่แล้ว สามารถบริหารจัดการการใช้ที่ดินได้โดยไม่ต้องจัดทำแผนการใช้ที่ดินแยกต่างหาก แต่ให้ใช้แผนที่มีอยู่แล้วเหล่านั้นในการบริหารจัดการแทน อย่างไรก็ตาม ในความเป็นจริง อัตราการครอบคลุมของการวางผังเมืองและชนบทยังคงต่ำ ในหลายพื้นที่ การวางผังไม่ได้ครอบคลุมขอบเขตการปกครองทั้งหมด หมายความว่า แม้จะมีแผนที่มีอยู่แล้ว ท้องถิ่นก็ยังต้องจัดทำแผนการใช้ที่ดินเพิ่มเติม ทำให้เกิดการทับซ้อนและสิ้นเปลือง
ปัจจุบัน การจัดสรรและการให้เช่าที่ดินส่วนใหญ่ดำเนินการผ่านการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหรือกระบวนการประมูลเพื่อคัดเลือกนักลงทุน อย่างไรก็ตาม กระบวนการนี้ขึ้นอยู่กับขั้นตอนและข้อบังคับของกฎหมายว่าด้วยการประมูลและการประมูล ดังนั้นจึงต้องใช้เวลาเตรียมการเป็นอย่างมาก
ในขณะเดียวกัน ในหลายกรณี การคัดเลือกนักลงทุนที่มีศักยภาพเพียงพอยังคงเป็นเรื่องยาก ส่งผลให้โครงการล่าช้า การใช้ประโยชน์ที่ดินเป็นไปอย่างเชื่องช้า และส่งผลกระทบต่อการดึงดูดการลงทุน
การขจัดอุปสรรคหลายประการที่ก่อให้เกิดความไม่พอใจในหมู่ประชาชน
ผู้แทนราษฎร ฟาม วัน ฮวา (ดงทับ) กล่าวว่า แม้ว่ากฎหมายที่ดินจะได้รับการแก้ไขเปลี่ยนแปลงหลายครั้งและมีส่วนสำคัญต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม แต่ในความเป็นจริงแล้ว ยังคงมีอุปสรรคอยู่มาก โดยเฉพาะในระดับท้องถิ่น ซึ่งเป็นระดับที่การบังคับใช้กฎหมายดำเนินการโดยตรง
โดยเฉพาะอย่างยิ่ง นายฮัวกล่าวว่า อุปสรรคที่เกี่ยวข้องกับการประเมินราคาที่ดิน การเวนคืนที่ดิน และการชดเชย มักนำไปสู่การยื่นคำร้องและการขัดแย้งในหมู่ประชาชน
"วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินในปัจจุบันยังคงซับซ้อนและพึ่งพาที่ปรึกษาอิสระเป็นอย่างมาก ในขณะที่หน่วยงานของรัฐมีหน้าที่ทั้งประเมินราคาและรับผิดชอบทางกฎหมาย"
นายฮัวกล่าวว่า "สำหรับที่ดินอุตสาหกรรมหรือที่ดินเพื่อการผลิตและธุรกิจ ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินคิดเป็นเพียงสัดส่วนเล็กน้อยของการลงทุนทั้งหมด แต่ธุรกิจอาจเสียเวลาไป 6 ถึง 12 เดือนในการรอการกำหนดราคา ซึ่งระยะเวลารอคอยนี้เพิ่มต้นทุนค่าเสียโอกาส ในขณะที่ความแตกต่างของมูลค่าระหว่างตัวเลือกการประเมินราคาต่างๆ มักไม่มีนัยสำคัญ"
ตามที่ตัวแทนฮวาได้กล่าวไว้ อุปสรรคไม่ได้มีเพียงแค่ด้านเทคนิคเท่านั้น แต่ยังรวมถึงกระบวนการดำเนินการด้วย บัญชีราคาที่ดินประจำปีจัดทำขึ้นเพื่อให้สะท้อนราคาตลาดอย่างใกล้ชิดตามที่กฎหมายกำหนด แต่เมื่อนำมาใช้ในการชดเชย ผู้คนกลับเชื่อว่ายังต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงอยู่ดี
ในทางกลับกัน หากใช้เฉพาะราคาตลาดเสรีเท่านั้น งบประมาณก็จะรักษาสมดุลได้ยาก และอาจเกิดข้อร้องเรียนเรื่องความโปร่งใสขึ้นได้ ช่องว่างระหว่างรายการราคาอย่างเป็นทางการกับราคาตลาดกำลังสร้างปัญหาให้กับทั้งรัฐบาลและผู้ที่ถูกเวนคืนที่ดิน
นอกจากนี้ บทบัญญัติหลายข้อในกฎหมายและพระราชกฤษฎีกาฉบับใหม่ยังคงอยู่ในระดับหลักการทั่วไป ตัวอย่างเช่น ระเบียบที่อนุญาตให้แบ่งแยกที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินโดยไม่ต้องมีทางเข้าออกติดถนน ตราบใดที่มีทางเข้าออกที่ถูกต้องตามกฎหมายนั้น เป็นนโยบายที่ถูกต้องและสอดคล้องกับความเป็นจริงของการพัฒนาเมือง อย่างไรก็ตาม ทางเข้าออกที่ถูกต้องตามกฎหมายนั้นหมายถึงอะไร ความกว้างขั้นต่ำคือเท่าใด และจะกำหนดได้อย่างไร กฎหมายยังไม่ได้ระบุรายละเอียดเหล่านี้ ส่งผลให้หลายท้องถิ่นเลือกใช้ทางเลือกที่ปลอดภัยกว่า คือการระงับการพิจารณาคำขอเป็นการชั่วคราว
สถานการณ์ปัจจุบันที่มีเพียงเอกสารกรอบการทำงาน ทำให้เอกสารต่างๆ ค้างคาอยู่โดยไม่มีการดำเนินการเพิ่มเติม หน่วยงานท้องถิ่นเกิดความสับสน ประชาชนและธุรกิจต้องเดินทางไปหลายที่ และค่าใช้จ่ายนอกระบบก็เพิ่มสูงขึ้น
นายฮัวได้ยกตัวอย่างนโยบายลดค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินลง 70% สำหรับบางกลุ่ม แม้ว่าเป้าหมายจะเป็นไปเพื่อมนุษยธรรม แต่เงื่อนไขในการนำไปใช้กลับซ้ำซ้อน และมีความไม่สอดคล้องกันในการทำความเข้าใจว่าอะไรคือครัวเรือน บุคคล หรือช่วงเวลาของการใช้ที่ดิน
คุณฮัวเสนอให้เปลี่ยนจากแนวคิดการบริหารแบบแข็งกร้าวไปสู่แนวคิดที่เน้นประสิทธิภาพและการสร้างมูลค่า นอกจากนี้เขายังแนะนำให้ลดความซับซ้อนของขั้นตอนต่างๆ ให้มากที่สุด เพิ่มความโปร่งใส และโดยเฉพาะอย่างยิ่งเน้นการใช้เครื่องมือทางเศรษฐกิจแทนมาตรการทางปกครอง
ตัวอย่างเช่น แทนที่จะพยายามกำหนดมูลค่าที่ดินอย่างแม่นยำจนถึงสตางค์สุดท้าย เราอาจยอมรับราคาที่เหมาะสมตามรายการราคา และควบคุมมูลค่าเพิ่มผ่านภาษี ค่าธรรมเนียม หรือภาระผูกพันทางการเงินอื่นๆ ซึ่งจะช่วยลดภาระของระบบ ในขณะเดียวกันก็ทำให้รัฐยังคงสามารถจัดเก็บมูลค่าเพิ่มได้
คาดว่าร่างแก้ไขเพิ่มเติมกฎหมายที่ดินของกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อมจะเน้นเนื้อหาหลักสองกลุ่ม
กลุ่มแรกประกอบด้วยเนื้อหาที่ตอบสนองความต้องการของการพัฒนาประเทศในยุคใหม่และความต้องการการเติบโตทางเศรษฐกิจในระดับเลขสองหลัก
กระทรวงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของกฎหมายที่ดินหลายมาตรา เพื่อให้มีบทบัญญัติเกี่ยวกับกลไกและนโยบายในการแก้ไขปัญหาและอุปสรรคในการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน ผ่านการบัญญัติระเบียบในมติของสภาแห่งชาติและพระราชกฤษฎีกาและมติของรัฐบาล เช่น ราคาที่ดิน ตารางราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน การเวนคืนที่ดิน ค่าชดเชย การสนับสนุน และการจัดสรรที่ดินใหม่ เป็นต้น
การจดทะเบียนและการออกใบรับรองที่ดิน; การวางแผนและการกำหนดแผนผังการใช้ที่ดิน; การจัดสรรที่ดิน การให้เช่าที่ดิน การขออนุญาตเปลี่ยนแปลงการใช้ที่ดิน การเลือกแบบฟอร์มสัญญาเช่าที่ดิน การแบ่งแยกที่ดิน การรวมที่ดิน; ระบอบการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินบางประเภท; ระบบสารสนเทศที่ดิน และการระงับข้อพิพาทที่ดิน
ในเวลาเดียวกัน มีการแก้ไขและเพิ่มเติมระเบียบว่าด้วยการวางแผนการใช้ที่ดินและแผนงานในระดับตำบล สิทธิและหน้าที่ของผู้ใช้ที่ดินเพื่อการเกษตร สิทธิและหน้าที่ของผู้ใช้ที่ดินที่ละเมิดกฎหมายที่ดินก่อนวันที่ 1 กรกฎาคม 2557 ค่าชดเชยในกรณีพิเศษ และระบอบการใช้ที่ดินสำหรับที่ดินบางประเภท
กลุ่มที่สองประกอบด้วยระเบียบว่าด้วยการกระจายอำนาจ การมอบอำนาจ และการกำหนดขอบเขตอำนาจตามแบบแผนการปกครองส่วนท้องถิ่นสองระดับ ตลอดจนการปฏิรูปการบริหารในด้านที่ดิน
กระทรวงเสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมระเบียบว่าด้วยอำนาจในการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ เพื่อให้สอดคล้องกับรูปแบบการปกครองส่วนท้องถิ่นแบบสองระดับ และเพิ่มบทบัญญัติใหม่เกี่ยวกับอำนาจในการบริหารจัดการที่ดินของรัฐ
นอกจากนี้ ให้แก้ไขและเพิ่มเติมระเบียบข้อบังคับเกี่ยวกับขั้นตอนการบริหารที่เกี่ยวข้องกับระดับจังหวัด และทบทวนเพื่อให้เกิดความสอดคล้องและเป็นเอกภาพภายในระบบกฎหมายกับกฎหมายและมติอื่นๆ
ที่มา: https://vtcnews.vn/vi-sao-luat-dat-dai-2024-vua-co-hieu-luc-da-phai-sua-doi-ar1017806.html
การแสดงความคิดเห็น (0)