ความต้องการที่อยู่อาศัยกำลังเพิ่มขึ้น
ข้อมูลจากการสำรวจขององค์กรวิจัยตลาดแสดงให้เห็นว่า ในช่วงไม่กี่ปีมานี้ จำนวนอพาร์ตเมนต์ที่มีพื้นที่ 45-70 ตารางเมตรนั้นหายากขึ้นเรื่อยๆ โครงการใหม่ๆ หลายแห่งมุ่งเน้นการพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่ที่มีราคาขายสูงเพื่อเพิ่มผลกำไรสูงสุด ทำให้คนหนุ่มสาว ข้าราชการ ปัญญาชน และครอบครัวขนาดเล็กเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น
สาเหตุหนึ่งที่ระบุได้คือข้อกำหนดเกี่ยวกับการควบคุมจำนวนประชากรในโครงการต่างๆ ดังนั้น เมื่อหน่วยงานที่รับผิดชอบอนุมัติแผนงาน มักจะใช้เป้าหมายจำนวนประชากรเป็นเกณฑ์ในการตัดสินใจ เพื่อกำหนดขนาดของการก่อสร้าง โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค โครงสร้างพื้นฐานทางสังคม และความหนาแน่นของประชากร ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนจำนวนมากจึงถูกบังคับให้ลดจำนวนห้องชุดขนาดเล็กและเพิ่มขนาดของห้องชุดขนาดใหญ่ เพื่อ "รักษา" จำนวนประชากรให้อยู่ในขอบเขตที่ได้รับอนุมัติ
ที่น่าสังเกตคือ วิธีการปัจจุบันในการกำหนดจำนวนประชากรในอาคารชุดในหลายพื้นที่ยังคงใช้วิธีการเชิงกลไกเป็นหลัก โดยคำนวณค่าเฉลี่ยจำนวนคนต่อห้องชุดโดยไม่มีมาตรฐานที่ชัดเจน ตัวอย่างเช่น ใน ฮานอย ตามมติที่ 39/2026/QD-UBND ลงวันที่ 1 เมษายน 2569 ซึ่งแก้ไขและเพิ่มเติมบางมาตราของมติที่ 34/2024/QD-UBND ลงวันที่ 27 พฤษภาคม 2567 เทศบาลนครฮานอยกำหนดไว้ดังนี้: ห้องชุดหนึ่งห้องนอนที่มีพื้นที่ใช้สอย 25-45 ตารางเมตร นับเป็น 1 คน; ห้องชุดสองหรือสามห้องนอนที่มีพื้นที่ใช้สอย มากกว่า 40-55 ตารางเมตร นับเป็น 2 คน; ห้องชุดที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 55-70 ตารางเมตร นับเป็น 3 คน; และห้องชุดที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 70-77 ตารางเมตร นับเป็น 4 คน
ในนคร โฮจิมิน ห์ ตามคำสั่งเลขที่ 32/2025/QD-UBND ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 9 มกราคม 2569 ระเบียบกำหนดไว้ว่า: อพาร์ตเมนต์ 1 ห้องนอนมีพื้นที่ 25-56 ตารางเมตร อพาร์ตเมนต์ 2 ห้องนอนมีพื้นที่ 56-96 ตารางเมตร และอพาร์ตเมนต์ 3-4 ห้องนอนมีพื้นที่ 96-160 ตารางเมตร ขึ้นไป…
เลอ ฮว่าง เชา ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ กล่าวว่า ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา แนวโน้ม "การเพิ่มขนาดครัวเรือนเป็น 1-3 คน ส่วนใหญ่เกิดจากความไม่เต็มใจที่จะแต่งงานและมีบุตร รวมถึงแรงกดดันจากชีวิตประจำวันและค่าครองชีพที่สูง ส่งผลให้อัตราการเกิดอยู่ที่เพียง 1.91 คนต่อผู้หญิงหนึ่งคนในปี 2024 ซึ่งต่ำกว่าระดับทดแทนที่ 2.1 คนต่อผู้หญิงหนึ่งคน ประกอบกับแนวโน้มที่ผู้คนมีอายุยืนยาวขึ้น ส่งผลให้ประชากรสูงวัยเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว"
ในขณะที่ปี 2552 ประเทศมีผู้สูงอายุ 7.45 ล้านคน คาดว่าจำนวนนี้จะเพิ่มขึ้นเป็น 16.1 ล้านคนภายในต้นปี 2568 คิดเป็นกว่า 16% ของประชากรทั้งประเทศ นอกจากนี้ ยังมีแนวโน้มที่เพิ่มขึ้นของ "ครอบครัวขยาย" ที่อาศัยอยู่ใกล้กันในพื้นที่หรือโครงการเดียวกัน แต่มีพื้นที่อยู่อาศัย บ้าน หรืออพาร์ตเมนต์แยกกัน และจำนวนคนโสด คู่รักหนุ่มสาวที่ไม่มีบุตร หรือครอบครัวขนาดเล็กที่มีจำนวนรุ่นน้อยลงก็เพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ...
นายเลอ ฮว่าง เชา วิเคราะห์ว่า "ดังนั้น การกำหนดจำนวนประชากรในอาคารชุดโดยใช้วิธีการคำนวณประชากรแบบตายตัว จะทำให้จำนวน 'ห้องชุดขนาดใหญ่' ในโครงการใหม่ๆ เพิ่มขึ้น ซึ่งเหมาะสำหรับความต้องการของกลุ่มคนที่มีรายได้สูงเท่านั้น เมื่อนำไปใช้กับโครงการห้องชุดระดับกลาง การมี 'ห้องชุดขนาดใหญ่' จำนวนมากจึงไม่เหมาะสมกับความต้องการและความสามารถทางการเงินของคนส่วนใหญ่ที่มีรายได้ปานกลางและต่ำ รวมถึงคนหนุ่มสาวที่เพิ่งเริ่มต้นอาชีพ"
เราต้องการแนวทางที่ยืดหยุ่นและใช้งานได้จริง
ผู้เชี่ยวชาญกล่าวว่า แทนที่จะคำนวณจำนวนประชากรโดยยึดตามจำนวนห้องชุดอย่างเดียว ควรพัฒนาระบบข้อมูลประชากรและแบบจำลองการพยากรณ์ ที่วิทยาศาสตร์ กว่า การกำหนดจำนวนประชากรควรพิจารณาจากหลายปัจจัย เช่น ขนาดของห้องชุด จำนวนห้องนอน ประเภทที่อยู่อาศัย ลักษณะเฉพาะของภูมิภาค และแนวโน้มทางประชากรศาสตร์ วิธีนี้จะช่วยให้ธุรกิจสามารถพัฒนาผลิตภัณฑ์ที่มีราคาไม่แพงมากขึ้น ในขณะเดียวกันก็ยังคงรักษาระดับจำนวนประชากรโดยรวมให้เหมาะสมได้
ผู้เชี่ยวชาญบางคนแนะนำให้ใช้วิธีการคำนวณจำนวนประชากรโดยอิงจากการใช้งานจริง ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์แบบสตูดิโอหรืออพาร์ตเมนต์แบบหนึ่งห้องนอนอาจคำนวณสำหรับ 1-2 คน อพาร์ตเมนต์แบบสองห้องนอนสำหรับ 3-4 คน และอาจใช้ค่าสัมประสิทธิ์ที่สูงกว่าสำหรับอพาร์ตเมนต์ขนาดใหญ่กว่า
นอกจากนี้ ความหนาแน่นของประชากรควรเชื่อมโยงกับศักยภาพด้านโครงสร้างพื้นฐานของพื้นที่ หากพื้นที่นั้นมีระบบขนส่งที่ดี โรงเรียน สถานพยาบาล และพื้นที่สาธารณะ ก็จะทำให้โครงสร้างของอพาร์ตเมนต์มีความยืดหยุ่นมากขึ้น
“สิ่งสำคัญคือต้องเปลี่ยนจากความคิดที่ว่า ‘จำกัดจำนวนห้องชุดขนาดเล็กเพื่อลดความหนาแน่นของประชากร’ ไปสู่ความคิดที่ว่าควรพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของเมืองอย่างครอบคลุม เพราะหากลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานอย่างเหมาะสม การเพิ่มจำนวนห้องชุดขนาดเล็กและขนาดกลางจะช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยสำหรับคนส่วนใหญ่ได้โดยไม่สร้างภาระมากเกินไปให้กับเมือง” นาย Tran Ngoc Chinh ประธานสมาคมวางผังเมืองและพัฒนาเมืองเวียดนามกล่าว
ดร. เหงียน วัน ดินห์ รองประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม เห็นด้วยกับมุมมองนี้ โดยเชื่อว่าจำเป็นต้องพัฒนากฎเกณฑ์ในการจำแนกประเภทอพาร์ตเมนต์ตามพื้นที่และฟังก์ชันการใช้งาน เพื่อให้สามารถกำหนดค่าสัมประสิทธิ์ประชากรได้อย่างเหมาะสมยิ่งขึ้น และเร่งดำเนินการเชื่อมโยงฐานข้อมูลประชากรและที่อยู่อาศัยระหว่างภาคการก่อสร้าง การวางแผน และตำรวจ เพื่อให้การคาดการณ์ประชากรมีความแม่นยำมากขึ้น
จากข้อมูลนี้ หน่วยงานท้องถิ่นสามารถกำหนดเป้าหมายจำนวนประชากรที่เหมาะสมกับแต่ละพื้นที่ได้อย่างมีประสิทธิภาพ หลีกเลี่ยงการใช้สูตรเดียวกันกับทุกโครงการ นอกจากนี้ การพัฒนาอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำเป็นต้องมีมาตรฐานที่เข้มงวดเกี่ยวกับการออกแบบ คุณภาพชีวิต และสิ่งอำนวยความสะดวกสาธารณะ เพื่อหลีกเลี่ยงความเสี่ยงที่จะเกิดพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นแต่ขาดพื้นที่ส่วนกลางสำหรับชุมชน
ในขณะเดียวกัน รัฐบาลจำเป็นต้องสร้างกลไกอย่างต่อเนื่องเพื่อส่งเสริมให้ธุรกิจพัฒนาอพาร์ตเมนต์ระดับกลางผ่านนโยบายพิเศษด้านที่ดิน สินเชื่อ ขั้นตอนการลงทุน ฯลฯ เนื่องจากความต้องการสูงสุดในตลาดปัจจุบันคืออพาร์ตเมนต์ที่มีราคาเหมาะสมสำหรับผู้มีรายได้ปานกลาง เพื่อเพิ่มอุปทานในกลุ่มนี้ จำเป็นต้องขจัดอุปสรรคทางกฎหมาย การวางแผน และข้อจำกัดด้านประชากรไปพร้อมๆ กัน
ที่มา: https://hanoimoi.vn/xac-dinh-dan-so-chung-cu-mo-duong-cho-can-ho-muc-trung-779034.html
การแสดงความคิดเห็น (0)