Già hóa dân số làm thay đổi nhu cầu nhà ở
Thái Lan đang bước vào giai đoạn già hóa dân số với tốc độ nhanh. Năm 2023, nước này chính thức trở thành xã hội già hóa và theo các dự báo nhân khẩu học, dân số Thái Lan có thể đạt đỉnh vào khoảng năm 2033 trước khi bắt đầu suy giảm.
Sự thay đổi về cơ cấu dân số đang tác động trực tiếp tới thị trường nhà ở. Trong nhiều năm, nhu cầu sở hữu nhà tại Thái Lan được thúc đẩy bởi tăng trưởng dân số, mở rộng tầng lớp trung lưu và xu hướng tích luỹ tài sản thông qua bất động sản. Tuy nhiên, những động lực này hiện đang dần suy yếu.
Tỷ lệ người trong độ tuổi lao động có khả năng tài chính để mua nhà đang giảm, trong khi quy mô hộ gia đình ngày càng thu hẹp. Xu hướng gia tăng các hộ độc thân và hộ quy mô nhỏ khiến nhu cầu đối với nhà ở truyền thống thay đổi đáng kể.
Ảnh: AFP
Bên cạnh đó, phần lớn các khoản vay mua nhà tại Thái Lan được thực hiện dưới hình thức cá nhân tự chịu trách nhiệm tài chính. Khi cấu trúc gia đình chuyển dịch, khả năng nhận hỗ trợ từ mạng lưới gia đình mở rộng cũng giảm dần, khiến áp lực tài chính đối với người mua nhà ngày càng lớn hơn.
Các nghiên cứu cho thấy tác động của già hóa dân số có thể khiến nhu cầu nhà ở tại Thái Lan giảm từ 0,6% đến 1,3% mỗi năm. Đây được xem là xu hướng mang tính dài hạn, ảnh hưởng trực tiếp tới triển vọng của thị trường bất động sản.
Trong khi đó, tăng trưởng thu nhập của người dân không theo kịp chi phí nhà ở. Một số mô hình phân tích cho thấy để duy trì khả năng sở hữu nhà như trước đây, thu nhập của người dân cần tăng trung bình khoảng 4,7% mỗi năm. Tuy nhiên, tốc độ tăng lương thực tế tại Thái Lan trong nhiều năm qua vẫn ở mức khá thấp và không đồng đều giữa các nhóm lao động.
Khoảng cách giữa giá nhà và thu nhập vì thế ngày càng nới rộng. Đối với nhiều hộ gia đình, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp, việc sở hữu nhà đang trở thành gánh nặng tài chính dài hạn thay vì là công cụ bảo đảm an toàn kinh tế như trước đây.
Áp lực khả năng chi trả và sự dịch chuyển không gian đô thị
Những biến đổi về nhân khẩu học và thu nhập đang tạo ra sự điều chỉnh không đồng đều trong thị trường nhà ở Thái Lan. Nhu cầu nhà ở ngày càng tập trung tại các khu vực đô thị lớn, nơi có hạ tầng tốt và cơ hội việc làm cao. Trong khi đó, nhiều hộ gia đình thu nhập thấp buộc phải chuyển ra các khu vực ngoại thành, với điều kiện kết nối và triển vọng tăng giá thấp hơn.
Theo các chuyên gia, xu hướng già hóa dân số thường kéo theo tình trạng dư cung nhà ở tại những khu vực kém hấp dẫn hơn, đồng thời làm giảm giá trị tài sản tại các địa phương có tốc độ tăng dân số thấp. Điều này khiến bất động sản không còn duy trì được vai trò là kênh tích luỹ tài sản ổn định đối với nhiều hộ gia đình.
Áp lực chi phí nhà ở cũng đang gia tăng đáng kể. Một bộ phận lớn hộ gia đình Thái Lan hiện phải dành từ 36% đến 60% thu nhập cho các chi phí liên quan đến nhà ở. Đây là mức được đánh giá có nguy cơ cao về tổn thương tài chính, đặc biệt trong bối cảnh nền kinh tế già hóa và thu nhập tăng chậm.
Ngân hàng Thế giới từng lưu ý rằng chi phí nhà ở quá cao có thể làm suy giảm khả năng tiết kiệm của hộ gia đình, từ đó ảnh hưởng tới khả năng chống chịu của nền kinh tế trước các cú sốc dài hạn.
Tại Thái Lan, cũng như nhiều quốc gia châu Á khác, sở hữu nhà vẫn gắn chặt với quan niệm về sự ổn định cuộc sống và vị thế xã hội. Trong khi đó, nhà thuê thường bị xem là giải pháp tạm thời hoặc kém hấp dẫn hơn. Tuy nhiên, thực tế thị trường đang buộc nhiều hộ gia đình phải xem xét lại quan niệm này.
Các chuyên gia cho rằng Thái Lan cần thúc đẩy phát triển hệ thống nhà ở cho thuê dài hạn với tính ổn định cao, đặc biệt tại các khu vực ngoài trung tâm đô thị. Mô hình này có thể phù hợp hơn với những nhóm dân cư gặp khó khăn trong việc tiếp cận thị trường sở hữu nhà.
Để trở thành lựa chọn khả thi, thị trường cho thuê cần được tổ chức bài bản hơn, bao gồm hợp đồng dài hạn ổn định, mức giá có thể dự báo và cơ chế bảo đảm quyền lợi cho người thuê nhà. Điều này được kỳ vọng sẽ góp phần giảm áp lực tài chính đối với các hộ gia đình thu nhập thấp và người cao tuổi.
Vai trò của đầu tư nước ngoài trong cân bằng thị trường
Bên cạnh các giải pháp trong nước, giới nghiên cứu cho rằng đầu tư nước ngoài có thể đóng vai trò hỗ trợ trong quá trình tái cân bằng thị trường nhà ở Thái Lan nếu được quản lý phù hợp.
Hiện nay, nhu cầu từ nhà đầu tư nước ngoài chủ yếu tập trung vào phân khúc căn hộ tại các khu vực trung tâm đô thị lớn. Dữ liệu từ Trung tâm Thông tin Bất động sản của Thái Lan cho thấy hoạt động mua bất động sản của người nước ngoài đã góp phần làm gia tăng giá nhà tại một số khu vực có nhu cầu cao.
Theo các chuyên gia, nếu được kiểm soát hợp lý, dòng vốn nước ngoài có thể giúp hấp thụ nguồn cung tại các phân khúc cao cấp và duy trì hoạt động kinh tế tại thị trường bất động sản đô thị. Trong khi đó, chính sách trong nước có thể tập trung phát triển nhà cho thuê dài hạn tại các khu vực có nhu cầu thấp hơn.
Tuy nhiên, cách tiếp cận này cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Một số nghiên cứu cho thấy tình trạng chuyển đổi căn hộ sang mô hình cho thuê ngắn hạn đang gia tăng tại Thái Lan, gây áp lực lên công tác quản lý đô thị và làm biến động thị trường nhà ở.
Ngoài ra, nhu cầu từ nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp tục đẩy giá bất động sản tại các khu vực trung tâm lên cao, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân trong nước gặp nhiều khó khăn hơn.
Các chuyên gia cũng cảnh báo nguy cơ gia tăng bất bình đẳng không gian khi dòng vốn tập trung vào các đô thị lớn, trong khi nhiều khu vực ngoại vi lại đối mặt với tình trạng dư cung và suy giảm giá trị bất động sản.
Trong bối cảnh đó, giới nghiên cứu cho rằng chính sách nhà ở của Thái Lan cần được xây dựng theo hướng đồng bộ hơn, kết hợp giữa điều chỉnh phía cầu, tái cấu trúc nguồn cung và kiểm soát hợp lý dòng vốn đầu tư.
Theo đó, việc hỗ trợ chuyển đổi từ mô hình sở hữu nhà sang thuê nhà dài hạn đối với các nhóm dễ tổn thương cần được xem là một trong những ưu tiên chính sách quan trọng. Đồng thời, các cơ chế quản lý đầu tư nước ngoài cần hướng tới mục tiêu ổn định thị trường thay vì chỉ tập trung thúc đẩy tăng trưởng ngắn hạn.
Trong dài hạn, quá trình già hóa dân số được dự báo sẽ tiếp tục tạo ra những thay đổi sâu rộng đối với thị trường bất động sản Thái Lan. Điều này đòi hỏi các chính sách nhà ở phải thích ứng linh hoạt hơn nhằm bảo đảm khả năng chi trả, duy trì ổn định xã hội và hạn chế các rủi ro tài chính phát sinh từ quá trình chuyển đổi nhân khẩu học.
Nguồn: https://daibieunhandan.vn/thai-lan-thach-thuc-moi-cho-thi-truong-nha-o-10417938.html
Bình luận (0)