Arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden yerleşim politikalarını tartışmak

Halkın %70'inden fazlasının onayı halinde arazi ediniminin uygulanması önerisi

İstatistiklere göre, Taslak Arazi Kanunu (Değiştirilmiş) hakkında kurum, kuruluş ve bireylerden 12 milyondan fazla yorum geldi. Taslak Arazi Kanunu (Değiştirilmiş) hakkındaki kamuoyu istişaresi, çok sayıda kesimden insanın, aydınların, yurtdışında yaşayan Vietnamlıların, Vietnam'da faaliyet gösteren kuruluşların ve işletmelerin dikkatini çeken oldukça kapsamlı bir siyasi ve sosyal faaliyettir.

Son zamanlarda kamuoyunun özellikle dikkat çektiği konulardan biri de arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden yerleşim politikalarıdır. Özellikle arazi edinimi konusunda, işletmelerin halkla müzakere edebildiği tek bir büyük proje bile bulunmamaktadır. Arazi kullanım verimliliğinin etkilenmesinin nedeni de budur. Devletin hâlâ arazi kullanım amaçlarını edinip dönüştürmesi gerekmektedir ve arazi kirasındaki farkı hesaplamak oldukça zordur.

Arazi kurtarma, tazminat, destek ve yeniden yerleşim politikası kurulu, şekil 1 — Kamuoyunun özellikle ilgi duyduğu konular arasında arazi edinimi, tazminat, destek ve yeniden iskân politikaları yer alıyor.

Gerçekte, halkla iş birliği yaparak kentsel gelişim projeleri uygulayan işletmeler sıklıkla bazı zorluklar ve sorunlarla karşılaşmaktadır. Bu doğrultuda, Vietnam Ticaret ve Sanayi Odası (VCCI) ve Doğal Kaynaklar ve Çevre Bakanlığı'nın işbirliğiyle 8 Mart'ta düzenlenen Arazi Kanunu Taslağı (Değiştirilmiş) çalıştayında, Vietnam İnşaat Müteahhitleri Birliği Başkanı Sayın Nguyen Quoc Hiep, arazi ıslahı, tazminat ve ürün desteği konularındaki sorunlar nedeniyle 8 yıldır uygulamaya konulmayan işletme projeleri olduğunu belirtti.

Bay Nguyen Quoc Hiep'e göre, konut arazileri ve ticari hizmet arazileri, insanların hayatlarının dezavantajlı duruma düşmemesini sağlamak için hükümet tarafından kararlaştırılan tazminat planına göre geri kazanıldığında yeterli şekilde tazmin edilmelidir. Ancak Bay Hiep şunları vurguladı: "Ancak bir konunun açıklığa kavuşturulması gerekiyor: Tazminat bedeli, onaylanan tazminat planına uygun olarak uygulanmalıdır; her hane ve yatırımcı arasında kendi kendine müzakere yöntemiyle uygulanamaz."

BRG Group Yönetim Kurulu Başkanı Bayan Nguyen Thi Nga, "Halkın çoğunluğuyla bir anlaşmaya varıldıktan sonra, yatırımcının devlet kurumları tarafından araziyi geri alması ve kalan haneler arazi israfını ve verimsiz arazi kullanımını önlemeyi kabul etmezse, bunu uygulaması gerekiyor. Sadece %1'i kabul etmezse, projenin uygulanması zor olacak. Yasa, projenin bölümler halinde uygulanmasına izin verebilir, ancak proje bütündür." önerisinde bulundu.

Ekonomi Uzmanı Vu Vinh Phu, konuya ilişkin görüşünü dile getirerek, arazi geri kazanımının olumlu olabilmesi için devletin, ilgili kurumların, kişilerin ve işletmelerin uygulama yapabileceği yasal bir koridor oluşturmak için çok özel mekanizmalara ve politikalara sahip olması gerektiğini söyledi.

Bu ekonomi uzmanı ayrıca, yasal bir koridor olması halinde, projeyi uygulayan işletmenin halkın %70'inden fazlasıyla anlaşmaya varması halinde, kalan hanelerin arsayı teslim etmeyi reddetmesi halinde, projenin uzaması ve işletmeye zarar vermesi durumunda, arazinin verimliliğinin hemen artmaması için devlet kurumlarının arazi geri kazanımı ve yaptırım uygulayacağı görüşünü de desteklemektedir.

Arazi kurtarma, tazminat, destek ve yeniden yerleşim politikası kurulu, resim 2 — Ekonomist Vu Vinh Phu.

Fark kirası nasıl hesaplanır?

Son zamanlarda devletin, arazi fiyatlarının belirlenmesi nedeniyle arazi geri kazanımı, arazi kullanım amaçlarının dönüştürülmesi ve arazi kira farklarının hesaplanması konusunda zorluk çektiği söylenebilir. Birçok görüş, devletin arazileri insanlardan "ucuz" fiyatlarla geri alıp, daha sonra kâr elde etmek için yüksek fiyatlardan ürün satarak yatırım yapmaları için işletmelere devrettiğini savunuyor. Peki gerçekten durum böyle mi?

Bir emlak şirketinin temsilcisine göre, arazi temizleme bedeli esasen devletten alınıyor, ancak şirket bunu peşin ödüyor ve daha sonra arazi kullanım ücreti ve arazi vergisinden düşüyor. Arazi metrekare başına 1 milyon VND'ye satın alınsa bile, anında fiyatının kat kat fazlasına satılamıyor.

Öte yandan, işletmelerin devlete ödemesi gereken arsa kullanım bedeli ve arazi vergilerinin yanı sıra, altyapı inşaatı, kat karşılığı satış, bayi indirimi, faiz ödemeleri vb. için de ek maliyetler ödemesi gerekiyor.

Bamboo Star Hukuk Bürosu LLC Müdürü Avukat Nguyen Hoai Nam, bizimle yaptığı görüşmede, devletin sosyo-ekonomik kalkınma amaçları doğrultusunda, yeni kentsel alanların inşası da dahil olmak üzere, toprakları geri kazanması sorununu analiz etti.

Avukat Nguyen Hoai Nam, Başbakan tarafından onaylanan yeni kentsel alanlar, arazi edinimini gerektiren yatırım kararları veya il Halk Konseyleri tarafından onaylanan ve arazi edinimini gerektiren yeni kentsel alan inşaat projelerinin, 2013 Arazi Kanunu'nun 62. maddesinde belirtildiği gibi devletin ulusal ve kamusal çıkarlar için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi edindiği durumlar olduğunu söyledi.

Avukat Nam, “Devlet, ulusal ve kamusal çıkarlar için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla araziyi geri aldığında, arazisi geri alınan kişiye ödediği tazminat miktarı ile proje yatırımcısı olan işletmeye arazi tahsisi yoluyla topladığı miktar arasında fark olacaktır” diye vurguladı.

Avukat Nguyen Hoai Nam'a göre, toprakları geri alınan ve 75. maddede belirtilen şartları taşıyan kişilere, Devletin ulusal savunma ve güvenlik amaçlarıyla; ulusal ve kamu çıkarları için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla toprak geri alması durumunda toprakları için tazminat ödenecek.

Arazi kurtarma, tazminat, destek ve yeniden yerleşim politikası kurulu, şekil 3 — Nam Thang Long Kentsel Alanı (Ciputra Kentsel Alanı). Fotoğraf: internet

Hanoi Şehri, Tay Ho Bölgesi'ndeki Nam Thang Long Kentsel Alan Projesi'ne (Ciputra Kentsel Alanı) atıfta bulunan Avukat Nguyen Hoai Nam, devletin araziyi geri alması durumunda tazminat, destek ve yeniden yerleşimin Hanoi Halk Komitesi'nin 10/2017/QD-UBND sayılı Kararı uyarınca uygulandığını, buna göre 5. Madde'nin devletin araziyi geri alması durumunda arazi tazminatı ilkelerini belirlediğini belirtti: Devletin araziyi geri alması durumunda arazi kullanıcıları, Arazi Kanunu'nun 75. Maddesi hükümlerine göre tazminat koşullarını yerine getirmeleri halinde, Şehir Halk Komitesi tarafından kararlaştırılan geri alınan arazi türünün belirli arazi bedeli üzerinden nakit olarak tazmin edilecektir. Arazi fonu koşullarının bulunması durumunda tazminat, geri alınan arazi türüyle aynı kullanım amacına sahip arazi tahsis edilerek değerlendirilecektir. Hanoi Halk Komitesi'nin 30/2019 sayılı Kararı ile çıkarılan 1 No'lu Tablo'ya göre Tay Ho ilçesi mahallelerinde pirinç ekimi ve yıllık ürün yetiştiriciliği için tarım arazilerinin fiyatı 252.000 VND/m2'dir.

Yatırımcılar için, arazi edinimi, tazminat ve saha temizliği tamamlandıktan sonra Devlet, proje yatırımcısına arazi tahsis etmeye ve kiralamaya karar verir. Bu aşamada Devlet, arazi kullanım ücretlerinin tahsilatını ve uygulama esaslarını düzenleyen 45/2014/ND-CP sayılı Kararname hükümlerine göre onaylanan planlama ve proje yatırım politikasında her yeni arazi türünün doğru kullanım amacına göre arazi kiralama ve tahsisi için arazi kullanım ücretlerini hesaplar.

Avukat Nguyen Hoai Nam, "Buradaki fark, devletin arazisi geri alınan kişilere sağladığı tazminat ve destek miktarının, devletin arazi tahsisi ve kiralama yoluyla işletmelerden tahsil ettiği arazi kullanım ücretlerinden çok daha düşük olması durumunda ortaya çıkıyor. Bu durum, devletin insanlardan geri aldığı ve yatırımcılara tahsis ettiği arazi kullanım amaçlarının farklı olması ve konum ve altyapının kentsel alanın genel planlamasına dayanması nedeniyle de aşikârdır," diyerek hesaplama farkının devlet bütçesine yansıtılacağını açıkça belirtti.

Gia Phat

[reklam_2]
Kaynak