Tatil amaçlı gayrimenkul, piyasanın "gayri meşru çocuğu"

Tatil amaçlı gayrimenkul , piyasanın "gayri meşru çocuğu"

Politbüro , 08/2017 sayılı Kararı ile turizmi öncü bir sektör haline getirmeyi, turizm gelişimine yatırım yapacak toplumsal kaynakları çekmeyi, büyük ölçekli projelere yatırım yapmayı, önemli bölgelerde eğlence mekanları kurmayı...

Bu sayede son zamanlarda birçok yatırımcı turizm gayrimenkul projelerine, tatil köylerine, otellere veya lüks tatil köylerine yatırım yapmaya başladı. Ancak turizm gayrimenkul sektörü birçok hukuki sorunla karşı karşıya.

emlak turizm tatil pazar resim 1 çocukları al — İllüstrasyon fotoğrafı. (Kaynak: DK)

19 Ekim sabahı düzenlenen "Arazi Kanununda Değişiklik: Turizm için arazi yaratma" konulu çalıştayda konuşan Vietnam Emlakçılar Birliği Başkan Yardımcısı Nguyen Van Dinh, Vietnam'da şu anda 200'den fazla turizm emlak projesinin hayata geçirildiğini, bu projelerle yaklaşık 100 bin konut, 3 bin villa ve 15 bin yeni otel odasının inşa edildiğini söyledi.

2030 yılına gelindiğinde Vietnam, 160 milyon yerli ve 50-70 milyon uluslararası ziyaretçiye ev sahipliği yapan bir turizm merkezi haline gelebilir ve yaklaşık 500.000 konaklama odasının yanı sıra neredeyse hiç olmayan lüks turizm başta olmak üzere diğer hizmet türlerine de ihtiyaç duyabilir.

Bay Dinh'e göre, mevcut durumda Vietnam, talebi karşılayabilecek altyapı sisteminin yalnızca üçte birini tamamlamış durumda ve gelecekte de kalite yüksek olmayacak. Bu rakam, yasal sorunların çözülmemesi nedeniyle son birkaç yıldır durgun.

Bay Dinh, tatil amaçlı gayrimenkulün piyasanın "okunamayan çocuğu" gibi olduğunu söyledi. Tapu Kanunu'nda turizm amaçlı gayrimenkul geliştiricilerinin isimleri geçmediği için, bu konu grubu Tapu Kanunu, Yatırım Kanunu ve gayrimenkul piyasasıyla ilgili diğer düzenlemelerde yer almamaktadır.

Dinh, "Hukuki çözüm bekleyen 100'den fazla büyük ölçekli turizm projesi askıya alındı. Bu durum devam ederse, turizm yatırımlarını ve yatırımcıları caydıracak, hatta yatırımı teşvik etmek isteyen yerel yönetimler bile zorluklarla karşılaşacak," dedi.

Daha birçok zorluk var.

Bu arada, DVL Ventures Yönetim Kurulu Başkanı ve Hanoi Emlak Kulübü Başkan Yardımcısı Avukat Nguyen Hong Chung, turizm ve tatil amaçlı gayrimenkul projelerinin hala daha zor ve biraz da "zor" bir sorunla karşı karşıya olduğunu, bunun da devletin ulusal ve kamusal çıkarlar için sosyo -ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri aldığı davaların düzenlenmesi olduğunu söyledi.

Buna göre, Devletin arazi geri kazanımı sağladığı Projenin, halkın teknik altyapısının ve ortak sosyal altyapısının iyileştirilmesine, halkın sosyal güvenliğinin sağlanmasına yönelik olduğu, turizm, eğlence, dinlenme veya ticari konut ile turizm geliştirme, hizmet tesisleri, eğlence, dinlenmenin birleştirilmesini amaçlayan projeler hariç olmak üzere,

Ancak, revize edilen Tapu Kanunu taslağında yeni kentsel alan projeleri için arazi geri kazanımına ilişkin herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Bu nedenle, teknik altyapı sistemi ile sosyal altyapının uyumunu sağlamak amacıyla revize edilen Tapu Kanunu'ndaki gayrimenkul ürün türlerine "300 hektardan büyük ölçekli Yeni Kentsel Alan projeleri" başlığının eklenmesi gerekmektedir.

Chung'a göre, 2015-2019 döneminde turizm güçlü bir şekilde gelişti ve birçok il ve şehir, turizm gelişimini iyi bir yön olarak değerlendirerek turizmi öncü bir unsur olarak belirledi. Bu durum, yasada turizm gayrimenkullerinin devlet tarafından arazi geri kazanımına tabi tutulmaması şartına rağmen, turizm projelerinin kilit projeler olarak tanımlanması nedeniyle birçok ilde arazi geri kazanımı ve işletmelere arazi tahsisi yapılmasına yol açtı.

emlak turizm tatil pazarının çocukları resim 2 — "Arazi Kanunu'nda Değişiklik: Turizme Yönelik Arazi Yaratılması" konulu bilimsel çalıştay. (Fotoğraf: DT)

Sonuç olarak, 2019 yılından sonra turizm gayrimenkulleriyle ilgili hukuki sorunlar ortaya çıkmaya başladı. İnceleme talebi geldiğinde, arazi tahsis yönetmeliği gereği bir dizi proje askıya alındı ve sonuç olarak, bu projeler yeni bir yasal düzenlemeyi bekleyerek şu ana kadar askıya alındı.

"Turizmin gerçekten önemli bir ekonomik sektör haline gelmesi için, yeni Arazi Kanunu'nun turizm arazileri konusunda özel düzenlemeler içermesi gerektiğini düşünüyorum. Aynı zamanda, turizmin gelişmesi için arazi, vergi, yatırım vb. konularda gerçekten açık politikalar ve mekanizmalar olması gerekiyor.

Ekonomik kalkınmanın her aşamasında farklı öncelikler vardır. Turizmi öncü olarak belirlediğimizde, eğlence parkları, eğlence kompleksleri, çok amaçlı kompleksler vb. gibi turizm projeleri, devletin sosyo-ekonomik kalkınma için geri kazanacağı araziler listesine eklenmelidir," diye önerdi Bay Chung.

Gayrimenkul hukuku uzmanı Nguyen Van Dinh, Toprak Kanunu Tasarısı'nda (Değişiklik) bir diğer eksikliğin de, ulusal ve kamusal çıkarlar için sosyo-ekonomik kalkınma amacıyla arazi geri kazanımı durumlarında olduğunu belirtti.

Taslakta, yalnızca yerel koşullara uygun olarak İl Halk Meclisi tarafından karar verilmesi halinde karma konut, ticari ve hizmet projeleri için arazi geri kazanımı öngörülüyor.

Dolayısıyla, Devletin araziyi geri alabilmesi için projenin konut fonksiyonunun bir kısmına "yapılması" (seviye veya yüzde konusunda herhangi bir düzenleme olmaması) gerekmektedir.

"Toprakların yalnızca turizm, eğlence ve dinlenme amaçlı (konut işlevi olmaksızın) geri kazanılması gerektiği görüşüne katılıyorum. Ancak turizme uygun yerlerde, önemli turizm projelerinin hayata geçirilmesi, bölgenin sosyo-ekonomik kalkınmasına ivme kazandırılması ve hatta tüm bölgeye yayılması için arazi geri kazanımına öncelik verilmelidir," dedi Bay Dinh.

Bay Dinh, arazi edinimine izin verilmediği takdirde, potansiyel ve yetenekli yatırımcıları çekmek için büyük ölçekli projelerin hayata geçirilmesinin gerçekte imkansız olduğunu analiz etti. Mevcut yasa tasarısı korunursa, önemli turizm projelerinin hayata geçirilmesi engellenecektir. Turizm, eğlence ve dinlence projelerini hayata geçirmek için, yerel yönetimler arazi edinimi koşullarını karşılamak adına projenin planlama planına bir miktar konut arazisi (muhtemelen çok küçük bir oran) "eklemek" zorunda kalıyor.

Bu tür bir "kaçış" yönteminin sonuçları olacaktır. Konut arazi fonu kullanılmayarak kaynak israfına yol açacak veya kullanılırsa turizm projesi kapsamında konut işlevi görecektir. Projede ikamet edenlerin uzun süreli ikamet etmesi, bir tatil turizmi projesinin lüks seviyesini düşürecektir. Bu nedenle, Sayın Dinh, tasarının 79. maddesine, konut işlevi olmayan salt turizm, eğlence ve dinlence projelerinin uygulanması için arazi geri kazanımı davasının eklenmesinin gerekli olduğuna inanmaktadır.

[reklam_2]
Kaynak