Tatil amaçlı gayrimenkul milyarlarca dolarlık 'zararı azalttı', paranız varsa yatırım yapmalı mısınız?

Hanoi'de yatırımcı olan Bay Tran Phuong piyasayı gözlemlerken, şu anda Da Nang, Nha Trang (Khanh Hoa), Phu Quoc ( Kien Giang ), Quang Ninh gibi bazı bölgelerde "zarar kesen" villalar ve otel daireleri (condotel) satışı hakkında çok fazla bilgi olduğunu gördü. Onlarca milyar değerindeki villalar 2-3 milyar VND zararla satılıyor.

Bay Phuong, satın almak için fazla parası olmadığından, 2-4 milyar VND değerindeki apartman dairelerini "hedef aldı" ve bunlar birkaç yüz milyon VND zararla satılıyor. Bankada 3 milyar VND bulunan Bay Phuong, parayı çekip kiralık apartman dairelerine yatırım yapmayı düşündü.

Bay Phuong'un endişesi, "pembe kitaplar"ı olmayan apartman dairelerinin değer kaybedip kaybetmeyeceği. Kiralama, banka faiz oranlarından daha mı etkili?

tatil köyü gayrimenkulü.jpg — Yatırımcılar, ellerindeki parayla, şu anda tatil amaçlı gayrimenkule yatırım yapıp yapmamaları gerektiğini düşünüyorlar.

Tatil amaçlı gayrimenkul sektörünü değerlendiren Van Khang Phat Yatırım JSC Genel Müdürü Nguyen Vu Cao, VietNamNet muhabirine yaptığı açıklamada, tatil amaçlı gayrimenkul sektöründe toparlanma sinyalinin hala zayıf olduğunu söyledi.

Bay Cao, "Bu segment şu anda yatırımcılar için cazip değil. Piyasanın genel yatırım gücü çok zayıf ve çok az işlem yapılıyor. Geçmişte, piyasadaki nakit akışı yüksek ve finansal kaldıraç kullanımı kolayken, birçok kişi tatil amaçlı gayrimenkullere yatırım yapıyordu. Yatırım verimliliğinin beklendiği kadar yüksek olmadığı bir dönemin ardından, gelecekteki yatırım nakit akışı değişecek ve tatil amaçlı gayrimenkullere çok fazla yatırım yapmayacaklar," dedi.

Zararına satılan tatil amaçlı gayrimenkul ürünlerine ilişkin olarak Bay Cao, 'zararları kestik' demelerine rağmen gerçek fiyat aralığına henüz ulaşılmadığını söyledi.

"Fiyatların "zirvede" olduğu döneme kıyasla kayıplar azaldı, ancak gerçek değer ve ekonominin sağlığıyla karşılaştırıldığında fiyatlar hala yüksek. Genel olarak gayrimenkul fiyatları, kişi başına düşen gelire kıyasla çok yüksek. Bu mantıksız. Gayrimenkul fiyatları düşüyor, ancak 2019-2020 ile karşılaştırıldığında hala yüksek.

Bay Cao, "Da Nang , Nha Trang, Ha Long (Quang Ninh), Phu Quoc ve Quy Nhon'daki tatil amaçlı gayrimenkullerin fiyatları yüksek. Fiyatlar on yıl öncesine göre 5-6 kat, hatta bazı yerlerde 10 kat daha fazla "şişirildi"," diye değerlendirdi.

Aynı kişi, tatil amaçlı gayrimenkul sektörünün en erken 2026 yılında toparlanabileceğini, aksi takdirde daha uzun süre beklemek zorunda kalacağını da belirtti.

Birkaç milyar dong'a sahip yatırımcılar şu anda tatil amaçlı gayrimenkule yatırım yapmalı mı, yapmamalı mı?

Bay Cao, bu soruyu yanıtlarken, yatırımın bölgeye, projeye ve konuma bağlı olarak değerlendirilebileceğini söyledi. Yatırım yaparken, yatırım yapılacak bölgeye gelen ziyaretçi sayısının fazla olup olmadığına bakılması gerektiğini, eğer fazlaysa, turizm ve tatil beldesi potansiyelinin yüksek olduğunu belirtti.

“Tatil amaçlı gayrimenkule yatırım yapıp, fiyatın artmasını beklerseniz, kısa vadede yatırımcıya beklenen karı getirmeniz zor olacaktır.

"Tatil amaçlı gayrimenkule yatırım yapıp bu aşamada kiraya verirseniz, toplam maliyet performansındaki kâr marjına kıyasla bu pek de uygun olmaz. Yatırım yapıp kiraya vermenin kârı, bankaya para yatırmak kadar yüksek olmayabilir. Uzun vadede, konut amaçlı gayrimenkule yatırım yapmak diğer segmentlere göre daha güvenlidir," diye tavsiyede bulundu Bay Cao.

Savills Hotels'in Vietnam'daki otelcilik faaliyetlerine ilişkin bir verisi, bu yılın ilk 8 ayı itibarıyla Vietnam pazarındaki ortalama oda doluluk oranının yalnızca %40 seviyesinde seyrettiğini gösteriyor. Bu arada Tayland, Filipinler, Endonezya ve Malezya %50 sınırını aşmış durumda ve hatta Singapur'da bu oran %75'e yakın.

İş faaliyetlerinin toparlanması düzensiz oldu; Nha Trang - Cam Ranh ve Phu Quoc, oda doluluk oranlarını iyileştirmede daha fazla zorlukla karşı karşıya kaldı.

Phu Quoc'ta ortalama doluluk oranı yalnızca %30 olup, Güneydoğu Asya'nın en kötü performans gösteren pazarlarından biridir. Nha Trang - Cam Ranh bölgesinde de benzer doluluk oranları vardır, ancak ortalama oda fiyatı gecelik 100 ABD dolarının altındadır.

Umuyoruz ki bu bilgiler sayesinde Bay Phuong gibi yatırımcılar yatırım kararlarını verirken daha fazla temele sahip olacaklardır.

İl düzeyinde gayrimenkul ve arazi kullanım hakları işlem merkezi kurulması önerisi

İnşaat Bakanlığı, il ve ilçelerdeki Halk Komiteleri bünyesindeki kamu hizmet merkezlerine, gayrimenkul ticaret katları ile arazi kullanım hakkı ticaret katlarının entegre edilmesi konusunda bakanlık ve ilgili birimlerden görüş talep ediyor.

Emlak piyasası zor ama daire fiyatları neden düşmüyor?

Bu yılın ilk 9 ayında, piyasadaki gayrimenkul işlem hacmi geçen yılın aynı dönemine kıyasla yalnızca %50 civarında seyretti. Ancak özellikle daire segmentinde gayrimenkul fiyatlarında düşüş yaşanmadı.