Yılın ilk yarısı kötü geçti, yıl sonunda gayrimenkul piyasası için hala parlak bir nokta var mı?

Dat Xanh Hizmetleri Ekonomi - Finans - Gayrimenkul Araştırma Enstitüsü (DXS FERI), 2023 yılının ikinci çeyreği ve ilk 6 ayına ilişkin Piyasa Araştırma Raporunu yayınladı ve gayrimenkul piyasasının durgunluğunun devam ettiğini gösterdi.

2023 yılının ilk 6 ayında, Vietnam gayrimenkul piyasası, küresel ve yerel ekonomik, politik ve finansal durumun olumsuz etkilerinden, gayrimenkul mevzuatının hâlâ sıkılaştırılmasına ve yasal sorunları çözmek için özel bir önlem alınmamasına kadar büyük zorluklarla karşı karşıya kaldı. Piyasa güveni henüz güçlü bir şekilde toparlanamadı ve bu durum tüm piyasa katılımcıları için zorluklara yol açtı.

Yeni gayrimenkul arzı neredeyse yok denecek kadar az.

Gayrimenkul arzı açısından, Hanoi ve Ho Chi Minh City'deki yeni arz, bir önceki yıla göre Ho Chi Minh City'de %89, Hanoi'de ise %91 oranında azaldı. Buna bağlı olarak, satışa sunulan yeni proje sayısı da keskin bir düşüş gösterdi. Mevcut arz, esas olarak yıllar önce hayata geçirilen projelerden geliyor ve kilit bölgelerdeki toplam birincil arzın yaklaşık %90'ını oluşturuyor.

Hanoi ve çevresinde, başlatılabilecek çok fazla proje bulunmuyor. Hanoi pazarına hakim olan daireler, çoğunlukla küçük projeler ve mevcut konutları teslim etmiş projeler. 2023'ün ilk 6 ayında, tüm pazarda genel olarak yavaş bir seyir izlendi.

Ho Chi Minh şehrinde, ana pazar çoğunlukla Ho Chi Minh şehrinin doğusundaki dairelerden oluşuyor ve bu rakam geçen yılın aynı dönemine göre %70 düşüş gösteriyor. Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai ve Long An'da ise daire arzı sınırlı olup, çoğunlukla eski projelerin yeni aşamasından geliyor.

Emlak - Yılın ilk yarısı kötü geçti, yıl sonunda emlak piyasası için hala parlak bir nokta var mı? — Piyasadaki gayrimenkul arzı.

Hanoi ve Ho Chi Minh City gibi iki büyük pazar karşılaştırıldığında, yeni daire arzında keskin bir düşüş kaydedildi. Hanoi'de, çoğunlukla pazarı keşfetmeye yönelik küçük projelerden kaynaklanan yıllık %91 düşüşle yalnızca yaklaşık 500 ürün üretildi. Ho Chi Minh City'de ise yıllık %89 düşüşle yaklaşık 1.800 ürün üretildi.

Her iki bölgede de dairelerin ortalama birincil satış fiyatında artış kaydedildi. Hanoi'de metrekare başına 42-55 milyon arasında değişen fiyatlar, yıllık %3-5 artış gösterdi. Ho Chi Minh şehrinde ise metrekare başına 60-80 milyon arasında değişen fiyatlar, yıllık %2-3 artış gösterdi. Hanoi'de daire ürünlerinin ortalama satış fiyatı, yabancı müşterilerin ilgisiyle birlikte yaklaşık %15'e ulaştı.

Ho Chi Minh City'de apartman ürünlerinin emilim oranı yaklaşık %20'dir, Elysian, The Avatar, 9x An Suong gibi yeni projelerin emilim oranları %50 - %60'tır.

Merkez pazarda da arzın ağırlıklı olarak mevcut projelerden gelmesi, yeni proje olmaması nedeniyle pek fazla olumlu sinyal yok.

Batı bölgesinde şu anda sınırlı ticari daire arzı yaşanıyor, ancak 2023 yılı sonundan itibaren bu bölgede ticari daire arzının olması bekleniyor.

Gayrimenkul - Yılın ilk yarısı kötü geçti, yıl sonunda gayrimenkul piyasası için hala parlak bir nokta var mı? (Görsel 2). — Toplam gayrimenkul piyasası emilim oranı.

Tüm pazar dikkate alındığında, genel emilim oranı %10-15 civarındadır; burada: Kuzey, %15-20 ile en yüksek emilim oranına sahiptir; Orta ve Batı bölgelerinde emilim oranları çok düşüktür, sadece yaklaşık %5'tir; Ho Chi Minh Şehri ve komşu illerde emilim oranı %10-20 civarında dalgalanmaktadır.

DXS FERI, "2022'nin sonundan 2023'ün ilk yarısına kadar süren zorluklar, kıt yeni arz ve çok düşük emilim oranları göstergelerine açıkça yansıyor. Özellikle yılın ilk 6 ayından sonra, toplam arz hala %50-60'ın üzerinde azaldı, ortalama satış fiyatı %20-30 düştü ve tüm pazarın emilim oranı %10-15'e ulaştı," şeklinde yorumladı.

Kapatılan gayrimenkul şirketlerinin sayısı hızla arttı.

Yılın ilk 6 ayında gayrimenkul iş grubu, ülkedeki en fazla kapanan iş yeri oranına sahip gruplardan biri oldu ve %30,4 artış gösterdi, ancak yeni kurulan iş yeri sayısı en az olan grup oldu (%61,4 yıllık artış).

DXS FERI'ye göre, 2023 yılının ilk 6 ayında gayrimenkul piyasası, uzun yıllardır piyasanın darboğazı olarak değerlendirilen hukuki sorunların hala çözüme yönelik somut bir önlem almaması nedeniyle önemli zorluklarla karşı karşıya kalmaya devam ediyor.

Durgun satışlar hem yatırımcıları hem de işlem salonlarını oldukça zor bir duruma soktu. Haziran 2023 sonu itibarıyla, gayrimenkul piyasasındaki broker sayısı 2023 sonuna göre %60-70 oranında azaldı.

DXS FERI'nin emlakçılık katlarında çalışan bireysel brokerlar arasında yaptığı ankete göre, brokerların %71'i meslekte kalmaya devam edeceğini, katılımcıların %19'u hayatlarını düzene sokmak için başka bir iş ararken emlak brokeri olarak çalışacağını, brokerların %10'u ise başka bir sektöre geçmeyi planladığını belirtti.

Gayrimenkul - Yılın ilk yarısı kötü geçti, yıl sonunda gayrimenkul piyasası için hala parlak bir nokta var mı? (Görsel 3). — Gayrimenkul sektöründe tasfiyeler artıyor, broker sayısı azalıyor.

Ankete katılan ve işinden ayrılan 480 emlakçının sadece yüzde 52'si 2023 yılında emlak sektörüne geri dönmeyi düşünmezken, yüzde 36'sı piyasa toparlandığında geri döneceğini söyledi.

FERI, çok sayıda aracı kurumun piyasadan çekildiği zamanın, yatırımcıların satıcı bulmak için "hileler" uygulamak zorunda kaldığı bir zaman olduğunu söyledi. Yatırımcılar bunu, aracı kurumları çekmek için aracılık ücretlerini artırmak, sıcak bonusları artırmak, bonus koşullarını genişletmek, pazarlama ve müşteri hizmetleri maliyetlerini artırmak, aracılık hizmet ücretlerini haftalık olarak ödemek veya işlem mutabakatından sonraki 48 saat içinde hemen ödeme yapmak gibi özel politikalar uygulayarak yapıyor.

Yılın son 6 ayına ilişkin senaryo

Yılın son 6 ayındaki piyasayı yorumlayan DXS - FERI, 3 senaryo sunmaya devam ediyor: İdeal senaryo (Artan arz, faiz oranları %10 - %12'nin altına sert bir şekilde düşer, satış fiyatları hafifçe artar, emilim oranı %40 - %50'lerden oldukça iyi yükselir);

Beklenen senaryo (Arz biraz artar, faiz oranları biraz düşerek %11-13 civarına gelir, satış fiyatları sabit kalır, emilim oranı %20-30 artar) ve zorlu senaryo (Arz %20-30 oranında azalmaya devam eder, faiz oranları %14'ün üzerinde yüksek kalmaya devam eder, satış fiyatları %10-20 düşer).

Ancak Dat Xanh araştırma enstitüsü, yakın gelecekte mümkün olmadığı için ideal senaryoyu başından beri dışladı. Piyasa, zorlu senaryodan beklenen senaryoya kademeli bir geçiş bekleyebilir ve 2024'ün ilk yarısında daha net sonuçların görülmesi bekleniyor.

DXS-FERI uzmanları, "Hükümet politikalarının yürürlüğe gireceği 2023 sonu ve 2024 başından itibaren piyasa güveninin kademeli olarak geri döneceğine dair birçok gösterge var. Bu aynı zamanda piyasanın bir sonraki aşaması için de itici güç olacak" dedi .

[reklam_2]
Kaynak