Perakende ve ofis sektörleri olumlu sinyaller verdi.

Perakende alanı yüksek kapasitede güçlü bir şekilde çalışıyor

Savills'in 2024 Üçüncü Çeyrek Pazar Raporuna göre, Ho Chi Minh Şehri'ndeki perakende alanı, merkezi iş bölgesi dışında toplam kiralanabilir alanı 50.900 m2'nin üzerinde olan üç yeni projenin açılmasıyla, çeyrek bazında %3 ve yıllık bazda %5 artışla 1,6 milyon m2'lik toplam kiralanabilir alana ulaştı. Bu projeler arasında, 8. Bölge, Parc Mall ve Co.opmart Pham The Hien adlı iki projeyle arza öncülük ederken, 10. Bölge'deki Vincom Plaza 3/2 yenilendikten sonra yeniden açıldı.

Ayrıca, bu tür işletmelerin performansı oldukça güçlü seyretti ve doluluk oranı, çeyreklik bazda 0,5 puan, yıllık bazda ise 4 puan artışla %94 gibi yüksek bir seviyede kaldı. Mr. DIY, Uniqlo ve Muji gibi büyük kiracılar, uygun kiralar ve yüksek nüfus yoğunluğu sayesinde CBD dışındaki bölgelerde de faaliyet göstermeye başladı.

Savills HCMC Araştırma Departmanı Kıdemli Müdürü Bayan Cao Thi Thanh Huong, "Genişleyen marka zincirleri ve önemli kiracı gruplarından gelen güçlü taleple performans iyi" dedi.

İşletme kapasitesi açısından, Hung Vuong Plaza, AEON Alışveriş Merkezi ve Van Hanh Alışveriş Merkezi gibi önemli projeler, alışveriş merkezine giren ve çıkan yüksek müşteri sayısı, kiracı çeşitliliği ve etkili yönetim sayesinde her zaman %100 doluluk oranını korumaktadır. Ortalama zemin kat kira fiyatı, bir önceki çeyreğe göre %4, bir önceki yıla göre ise %6 artışla 1,4 milyon VND/m²/ay'dır.

Birçok perakende alanı hala %100 kapasiteyle çalışıyor.

Bu türün tüketimi de oldukça olumlu seyrediyor ve 42.111 m²'lik bir alana ulaşıyor. Yiyecek ve içecek sektörü %25 pazar payıyla lider konumda, onu %24 ile eğlence ve %18 ile moda takip ediyor. Bu sinyal, şehirdeki perakende sektörünün gelişimiyle birlikte de kaydediliyor.

Özellikle 2024'ün ilk 8 ayında Ho Chi Minh şehrinde mal ve hizmet perakende satışları, bir önceki yıla göre %10 artarak 765 trilyon VND'ye ulaştı. Ho Chi Minh Şehri Sanayi ve Ticaret Departmanı'na göre, mal ve hizmet perakende satışlarının 2024 yılında bir önceki yıla göre %11 artacağı tahmin ediliyor. Tüketici harcamalarının ise %7,6 artması bekleniyor.

Savills, önümüzdeki dönemde bu tür projelerin beklentilerini değerlendirerek, sınırlı yeni arz ve güçlü tüketim sayesinde pazar performansının iyi kalacağını öngörüyor. 2024'ün dördüncü çeyreğinde, üç merkezi iş bölgesi dışı projeden 27.600 metrekarenin üzerinde bir alan, en az %80 kapasiteyle açılacak.

2027 yılına kadar, 12 projeden elde edilecek 163.100 m2'nin üzerinde bir arza ulaşılacak; bu arzın %55'i merkezi iş bölgesi dışındaki alanlardan karşılanacak. Kapasiteyi artırmak için Cantavil Premier ve Platinum Plaza gibi bazı yatırımcılar, 2025 yılına kadar kiracı portföyünü yenileyip yenilemeyi planlıyor.

Ofis pazarı arz konusunda zorluklarla karşı karşıya

Rapora göre, HCMC ofis pazarına yeni A sınıfı proje girişi olmayacak. Toplam arz, çeyrek bazında %1'lik mütevazı bir artışla 392 projeden 2,8 milyon metrekare net kiralanabilir alana (NLA) ulaşarak yıllık bazda %7 arttı. Büyüme, esas olarak altı yeni B ve C sınıfı projeden kaynaklandı ve 39.800 metrekare NLA eklendi.

Bu arada, B Sınıfı segmentinde, yeni arzın %60'ını oluşturan Thaisquare The Merit (1. Bölge) ve CMC Tower B (7. Bölge) olmak üzere iki yeni proje yer aldı. Her biri 3.000 ila 5.000 metrekarelik NLA alanına sahip dört küçük C Sınıfı proje ise çoğunlukla merkezi iş bölgesi dışındaki bölgede yer alıyordu. Binh Chanh, 3.300 metrekarenin üzerinde NLA sağlayan ilk ofis binası LN Hub Building'i hizmete açtı.

Arz açığıyla ilgili olarak Savills HCMC Araştırma ve S22M Direktörü Giang Huynh şunları söyledi: "Gelecekte arzın üst segmentlerde artması beklenmesine rağmen, yıllık emilim oranı pazarın dengeli kalacağını gösteriyor."

A sınıfı ofisler tedarik sıkıntısıyla karşı karşıya.

Doluluk oranları açısından, ofis pazarı, yeni açılan B ve C sınıfı projelerdeki düşük doluluk oranları nedeniyle, çeyreklik ve yıllık bazda 1 puan (ppt) düşüşle %88'e geriledi. 2. ve 7. Bölge'deki A sınıfı projeler, çeyreklik bazda 5 puan ve yıllık bazda 23 puan artışla %89'a ulaşarak iyi bir performans gösterdi. Bu projeler, rekabetçi kira oranları sayesinde kiracıları cezbetti.

Ortalama kiralar çeyrek bazında sabit kalırken, yıllık bazda %6 artışla metrekare başına 812.000 VND'ye ulaşarak arz ve talep arasındaki dengeyi yansıttı. Merkezi iş bölgesi dışındaki A sınıfı kiralar çeyrek bazında %1 artarken, merkezi iş bölgesi A sınıfı kiralar %1 azaldı.

Savills'in 2024'ün 3. çeyreğindeki kiralama işlemleri anketine göre, işlemlerin çoğunluğu (%73) daha kaliteli binalara taşınmayı hedefliyordu. Finans, Bankacılık, Sigorta ve Gayrimenkul (FIRE) sektörü %39'luk işlem hacmiyle lider konumdayken, bunu %31 ile BİT ve %13 ile imalat sektörü takip etti. Kiracıların büyük bir kısmı (%75) çoğunlukla ABD, Kore ve Japonya'dan olmak üzere yabancı şirketlerden oluşurken, yerli şirketlerin payı yalnızca %25'ti.

Bu türdeki beklentileri değerlendiren araştırma birimi, 2024'ün son çeyreğinde yeni arzın sınırlı olacağını ve iki C Sınıfı projeden yalnızca 6.691 m2'lik bir NLA sağlanacağını öngörüyor. 2027 yılına kadar 15 projeden 196.412 m2'lik ek NLA faaliyete geçecek. Bu arada, Ho Chi Minh Şehri'ndeki üst düzey ofis projeleri için yeşil sertifikasyon bir endişe kaynağı, çünkü önümüzdeki A ve B Sınıfı arzın %63'ü bu standartları karşılamaya odaklanacak.

Otel okulları yoğun sezonu bekliyor

Savills'e göre, 2024'ün 3. çeyreğinde otel kategorisinde hiçbir proje kaydedilmedi ve bir 4 yıldızlı otel kapandı. Bu da arzın çeyreklik bazda %1 azalmasına neden oldu. Ancak, yılın ilk 9 ayında yenileme çalışmalarının ardından dokuz 3 ve 4 yıldızlı projenin yeniden açılması ve üç yeni 4 ve 5 yıldızlı projenin faaliyete geçmesiyle arz, geçen yılın aynı dönemine göre %5 artarak 115 otelden 16.443 odaya yükseldi.

Uluslararası markalar, 2024'ün ilk çeyreğinde 228 beş yıldızlı oda sunan Hilton Saigon'un katılımıyla ve ardından yatırımcı Mappletree'nin bu çeyrekte InterContinental Asiana Saigon otelinin markasını JW Marriott Hotel & Suites Saigon olarak değiştirmesiyle iyi bir büyüme gösteriyor.

Büyüme potansiyeli açısından turizm sektörünün gelişmesiyle birlikte otelcilik sektörü son dönemde olumlu sinyaller veriyor.

Özellikle 2024'ün ilk 9 ayında Ho Chi Minh Şehri turizmi, geçen yıla göre önemli ölçüde iyileşmiştir. Uluslararası ziyaretçi sayısı 4 milyonu aşmış (geçen yıla göre %12 artış), yerli ziyaretçi sayısı ise yaklaşık 27,4 milyona ulaşmıştır (geçen yıla göre %1 artış). Bu durum, ortalama oda fiyatının geçen yıla göre %2 artarak 2 milyon VND/oda/geceye ulaşması ve arzın geçen yıla göre %5 artmasına rağmen doluluk oranının geçen yıla göre %62 seviyesinde sabit kalmasıyla otel performansını da olumlu etkilemiştir.

Ho Chi Minh City otel pazarına birçok uluslararası marka girdi ve iyi bir gelişim gösterdi.

Sadece 2024'ün 3. çeyreğinde, düşük sezon olmasına rağmen, pazar, yerli ziyaretçi sayısındaki %16'lık artış ve istikrarlı uluslararası ziyaretçi akışı sayesinde, çeyrek bazında %1, yıllık bazda ise %3 artışla %61 doluluk oranı kaydetti. Eylül ayından itibaren yoğun sezona girmeye hazırlanan pazarda, tüm segmentlerin fiyatlarını artırmasıyla ortalama oda fiyatları çeyrek bazında %4, yıllık bazda ise %3 arttı.

Savills Vietnam Genel Müdürü Neil MacGregor, "Düşük sezona rağmen, 2024'ün üçüncü çeyreğinin performansı bir önceki çeyreğe kıyasla iyileşti. Önümüzdeki çeyrekteki yoğun sezon için umut verici bir görünümle Ho Chi Minh Şehri, 2024 ziyaretçi hedefine ulaşma yolunda ilerliyor," dedi.

Ancak Savills, geliştirme beklentilerine bakıldığında, Ho Chi Minh City'deki gelecekteki arzın oldukça kısıtlı olduğunu ve 2027 yılına kadar pazara yalnızca üç yeni projenin girmesinin beklendiğini belirtti. Tüm projeler 1. Bölge'de yer alıyor ve uluslararası markalar tarafından yönetilmesi bekleniyor. 2024'ün dördüncü çeyreğinde, Hotel Indigo Saigon The City'nin 150 beş yıldızlı odayla açılacak tek yeni proje olması bekleniyor.

Kaynak: https://www.congluan.vn/tp-hcm-mat-bang-ban-le-van-phong-ghi-nhan-tin-hieu-tich-cuc-trong-quy-iii-2024-post315192.html